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Im Kratta 2 · 6800 Feldkirch, AT
Pillar · Vorarlberg

Generalunternehmer Vorarlberg —
CM Baumanagement

Ein Werkvertrag, ein Verantwortlicher, ein verbindlicher Festpreis. Von Feldkirch aus für ganz Vorarlberg.

CM Baumanagement ist Generalunternehmer mit Sitz in Feldkirch und übernimmt schlüsselfertige Bauvorhaben in ganz Vorarlberg — von der Vorbemessung über die Gewerkekoordination bis zur Schlüsselübergabe. Bauherren erhalten einen einzigen Werkvertrag mit Festpreis, einen einzigen Ansprechpartner und eine einzige Gewährleistungslinie auf das Gesamtwerk.

Definition

Was ist ein Generalunternehmer?

Im österreichischen Werkvertragsrecht jener Auftragnehmer, der gegenüber dem Bauherrn die gesamte Bauleistung schuldet — unabhängig davon, welche Teile er durch Sub­unternehmer ausführen lässt.

Vertraglich geregelt wird die Beziehung in Österreich in der Regel nach ÖNORM B 2110 — der Werkvertragsnorm für Bauleistungen. Der Generalunternehmer (GU) verpflichtet sich gegenüber dem Bauherrn zur Errichtung des Bauwerks zu einem Pauschalpreis und übernimmt sämtliche Schnittstellen­koordination im Innenverhältnis zu seinen Sub­unternehmern.

Abzugrenzen ist der GU vom Generalplaner (übernimmt ausschließlich Planungsleistungen), vom Bauträger (entwickelt und veräußert eigene Liegenschaften nach Bauträger­vertrags­gesetz, BTVG), und vom Totalunternehmer (Generalunternehmer plus volle Planungsverantwortung).

In Vorarlberg hat sich der GU-Vertrag seit den 2000er-Jahren als Standard­vertragsform im privaten Hochbau etabliert — getrieben durch die zunehmende Komplexität der OIB-Anforderungen, der energetischen Nachweispflichten nach Vorarlberger Baugesetz und durch die koordinations­intensive Hanglagen­bauweise, die in weiten Teilen des Rheintals und Walgaus prägend ist.

Vergleich

Generalunternehmer vs. Einzelvergabe.

Was ein Bauherr bei jeder Vergabeform tatsächlich kauft — und woran sich die Wahl entscheidet.

Aspekt Einzelvergabe Generalunternehmer (GU) Sub­unternehmer­modell
Vertragsstruktur 12–30 Einzelverträge nach ÖNORM B 2110 Ein Werkvertrag mit dem GU; Subs im Innenverhältnis Ein Hauptvertrag, mehrere Subverträge
Schnittstellen­koordination Bauherr (oder externe ÖBA) GU trägt GU trägt
Preissicherheit Je Gewerk separat — keine Pauschale Pauschalpreis auf das Gesamtwerk Pauschal oder Einheitspreis
Termincontrolling Bauherr koordiniert Bauzeiten Zentral durch GU Zentral durch GU
Gewährleistung Je Gewerk separat (§ 933 ABGB) 3 Jahre auf das Gesamtwerk 3 Jahre, Anspruch gegen GU
Mängelhaftung Oft strittig zwischen Gewerken Eine Ansprech­person Eine Ansprech­person
Behörden­kommunikation Bauherr GU GU

Der größte praktische Unterschied liegt nicht im Preis, sondern in der Risikoverteilung. Bei Einzelvergabe verbleibt das gesamte Schnittstellenrisiko beim Bauherrn — kommt es zu Mängelstreitigkeiten zwischen Gewerken (etwa bei der Frage, ob ein Estrichschaden vom Estrichleger oder von der Bodenheizung verursacht wurde), ist der Bauherr Prozesspartei. Beim Generalunternehmer­vertrag ist der GU alleinige Ansprech­person, gleichgültig welches Subgewerk den Mangel verursacht hat.

„Der größte Hebel für Termintreue liegt nicht in der Baugeschwindigkeit, sondern in der lückenlosen Gewerkeübergabe. Genau dafür existiert der Generalunternehmer.“ — Mamer Ceylan, konzessionierter Baumeister, CM Baumanagement.

Regulatorischer Rahmen: ÖNORM B 2110:2023, Pkt. 5.6 (Übergabe an den Auftraggeber); ABGB § 933 Abs. 1 (Gewährleistungs­frist 3 Jahre bei unbeweglichen Sachen); ABGB § 928 i. V. m. § 933 (10-Jahres-Frist für tragende Bauteile bei verschwiegenen Mängeln). Begriffe: Werkvertrags­verhältnis, Innen-/Außenverhältnis, Pauschalpreis vs. Einheitspreis, Bauleistungs-Soll/Ist-Abgleich.

Werkvertrag

Was im GU-Vertrag tatsächlich steht.

Sechs Vertrags­bestandteile, die jeder Bauherr vor der Unterschrift verstanden haben sollte.

  • Leistungs­verzeichnis (LV) nach ÖNORM A 2063 — definiert raum- und gewerkebezogen, was geleistet wird. Je präziser das LV, desto weniger Streit­potenzial bei Nachträgen.
  • Pauschal­preis & Index­regelung — Festpreis auf das LV; üblich ist eine Klausel zur Bau­kosten­index­anpassung (BKI Hochbau) bei Bauzeit über zwölf Monaten.
  • Termin­plan mit Vertrags­strafen — Beginn, Etappen­termine und Übergabe verbindlich, gestaffelte Pönale bei schuldhaftem Verzug (typisch 0,5 ‰ pro Werktag, gedeckelt auf 5 %).
  • Sicherstellungs­einbehalt — 3–5 % der Bausumme bis Mängel­freistellung der Übergabe; ersetzbar durch abstrakte Bank­garantie.
  • Nachtrags­management — jede Leistungs­änderung schriftlich, mit Mehr-/Minderkosten und Termin­auswirkung vor Ausführung; keine mündlichen Zusagen.
  • Übergabe & Mängelrüge — förmliche Übergabe mit Mängel­protokoll; ab diesem Datum laufen die 3-Jahres-Gewährleistung (10 Jahre für tragende Bauteile) und die zweijährige Garantie­frist nach Bauproduktegesetz.

Diese sechs Punkte sind keine Verhandlungs­position — sie sind der Schutzschirm des Bauherrn. CM Baumanagement legt jeden Vertrags­entwurf vollständig offen und beantwortet jede Klausel im Erstgespräch.

Recht & Vorschriften

Bauen in Vorarlberg —
der gesetzliche Rahmen.

Vier Regelwerke bestimmen jedes private Bauvorhaben in Vorarlberg. Wer sie kennt, plant realistisch.

  • Vorarlberger Baugesetz (VBG), LGBl. Nr. 52/2001 in der geltenden Fassung — regelt Bewilligungs­pflichten, Anzeigeverfahren, Bau­freistellung und die Verfahren vor Magistrat bzw. Bezirks­hauptmannschaft.
  • Vorarlberger Bautechnik­verordnung (VBauTV) — technische Mindest­standards (Tragfähigkeit, Brandschutz, Hygiene, Schallschutz, Energie­einsparung).
  • OIB-Richtlinien 2023 (Österreichisches Institut für Bautechnik) — österreichweit harmonisierte technische Anforderungen, in Vorarlberg über VBauTV in Landesrecht überführt.
  • Vorarlberger Wohnbauförderung — definiert energetische Mindest­standards für förder­fähige Vorhaben, regelmäßig deutlich über OIB-Niveau (Stichwort: Vorarlberger Wohnbau­förderungs­gesetz, VWFG).

Praktisch heißt das: jedes Bauvorhaben in Vorarlberg durchläuft typischerweise drei Behörden­schritte — Bauantrag (oder Bauanzeige bei freier Bauweise), energietechnischer Nachweis (Energieausweis nach OIB 6), und Schluss­abnahme. Der Generalunternehmer übernimmt im GU-Vertrag die Behörden­kommunikation während der Ausführung und stellt den vollständigen Bestand der prüf­pflichtigen Dokumente zur Übergabe bereit.

Profil

Warum CM Baumanagement.

Sitz Feldkirch. Konzessionierter Baumeister. Eingetragen, geprüft, geführt.

  • Sitz und Aktionsradius — Im Kratta 2, 6800 Feldkirch. Maximal 45 Minuten Fahrzeit zu jedem Punkt in Vorarlberg. Erstgespräche vor Ort sind die Regel.
  • Gewerberechtliche Geschäfts­führung — Mamer Ceylan, konzessionierter Baumeister. Mehr über das Team rund um Mamer Ceylan.
  • Eintragung — Firmenbuchnummer FN 611488y, Landesgericht Feldkirch. UID-Nummer ATU79974324.
  • Kammer & Berechtigung — Mitglied Wirtschaftskammer Vorarlberg, Fachgruppe Bauwesen. GISA-Zahl 36534234.
  • Netzwerk — Partnerbetrieb des Energieinstituts Vorarlberg im Programm „Traumhaus Althaus“.
  • Kompetenzfelder — Neubau, Umbau, Sanierung, schlüssel­fertige Übergabe. Details unter unsere Leistungen.

Sie suchen einen Generalunternehmer speziell in Feldkirch? Die Stadt­spezifika — Magistrat, Altstadt­schutz, Hangbau in Tisis und Tosters — behandeln wir im Schwester­artikel.

Größenordnungen

Typische Vorhaben —
Bauzeit & Investitions­rahmen.

Vier wiederkehrende Projekt­typen aus dem Vorarlberger Hochbau. Richtwerte aus realer Marktlage 2025/26.

  • Einfamilienhaus Neubau, 160–220 m² BGF — Bauzeit ab Aushub 7–9 Monate; Investitions­rahmen schlüssel­fertig (ohne Grund) typischerweise EUR 650.000 bis 950.000 brutto. Vorbereitung und Behörden­verfahren 4–6 Monate vorgelagert.
  • Sanierung Altbau mit haus­technischer Erneuerung, 120–180 m² — Bauzeit 5–8 Monate; Investition meist EUR 280.000 bis 520.000, oft förderfähig nach Vorarlberger Wohnbau­förderung (sanierungs­spezifische Förder­schiene mit erhöhten Zuschüssen für thermische Hülle und Heiztechnik­tausch).
  • Mehrfamilien­haus, 4–8 Einheiten — Bauzeit 12–18 Monate; Investition ab EUR 2,5 Mio aufwärts; bei Bauträger­modell zusätzlich BTVG-Sicherungs­erfordernisse.
  • Gewerbe-/Mischnutzung kleinerer Maßstab — Bauzeit projekt­spezifisch 8–14 Monate; Investitions­rahmen stark schwankend. Hier zählt die frühe Klärung der Nutzungs­bestimmungen und Stellplatz­verordnung der jeweiligen Gemeinde.

Die genannten Rahmen sind belastbare Erfahrungs­werte, ersetzen aber keine Einzel­kalkulation. Jedes Bauvorhaben in Vorarlberg hat lagebedingte Besonderheiten — Hangneigung, Grund­wasser, Anschluss­situation, Förder­profil — die ein Erstgespräch innerhalb von Minuten klärt.

Ablauf

Fünf Phasen.
Ein Ergebnis.

Vom Erstgespräch bis zur Schluss­abnahme — strukturiert, dokumentiert, terminiert.

01

Erstgespräch

Vision, Rahmen, Machbarkeit. Vor Ort oder digital.

02

Konzept

Detaillierte Aufnahme, Varianten­studie, Erstkalkulation.

03

Planung

Behörde, Ausführungs­plan, Gewerke­koordination.

04

Ausführung

Bauleitung, Termin- und Kosten­controlling, Qualitäts­sicherung.

05

Übergabe

Schluss­abnahme, Dokumentation, Gewährleistung.

Vollständige Beschreibung jeder Phase: der detaillierte Bauprozess. Bereits realisierte Projekte: Referenzprojekte in Vorarlberg.

Häufige Fragen

FAQ —
Generalunternehmer Vorarlberg.

Antworten auf die zehn Fragen, die Bauherren am häufigsten stellen.

Was kostet ein Generalunternehmer in Vorarlberg?
Der GU-Aufschlag liegt im Vorarlberger Hochbau üblicherweise zwischen 8 % und 14 % der reinen Bauwerks­kosten — abhängig von Projekt­größe, Komplexität und Risikoprofil. Dafür entfallen externe Bauleitungs­kosten (in der Einzel­vergabe meist 4–6 %) sowie die Eigen­leistung des Bauherrn in Ausschreibung, Koordination, Termin­controlling und Mängel­management. Verbindlich wird der Preis erst nach detaillierter Aufnahme und Ausführungs­planung, festgehalten in einem Leistungs­verzeichnis nach ÖNORM A 2063.
Wann lohnt sich ein Generalunternehmer gegenüber Einzelvergabe?
Sobald mehr als zehn Gewerke beteiligt sind, das Bauvorhaben über sechs Monate dauert oder der Bauherr nicht selbst aus dem Bauwesen kommt. Bei Einfamilien­häusern, bei Umbauten mit hoher Schnittstellen­dichte (etwa Sanierungen mit haus­technischer Erneuerung oder Aufstockungen mit statischer Eingriffs­tiefe) und bei festem Übergabe­termin — etwa wegen geplanter Vermietung oder Verkauf — ist der GU-Vertrag fast immer die wirtschaftlich überlegene Variante. Maßstab ist nicht der nominale Preis, sondern der „Vollkosten­blick“ inkl. Bauherrn-Zeitaufwand und Streit­kosten­risiko.
Welche Gewerke übernimmt ein Generalunternehmer?
Sämtliche zur schlüsselfertigen Errichtung erforderlichen Gewerke: Erd- und Aushubarbeiten, Roh- und Stahlbetonbau, Zimmerei, Spenglerei, Dachdeckung, Fenster und Türen, Trockenbau, Estrich, Fliesen, Maler, Bodenleger, Tischlerei, Sanitär, Heizung, Lüftung, Elektroinstallation, Außenanlagen. Welche Gewerke im Festpreis enthalten sind, regelt der Leistungsverzeichnis (LV) im Werkvertrag.
Wie lange dauert ein Einfamilienhaus mit GU in Vorarlberg?
Vom Bauantrag bis zur Schlüsselübergabe rechnen wir bei einem Einfamilienhaus mittlerer Komplexität mit 10–14 Monaten. Die Bauphase selbst (ab Aushub) beträgt typischerweise 7–9 Monate. Verzögerungen entstehen meist im Vorfeld (Behördenverfahren, Förderzusagen) — nicht auf der Baustelle.
Gibt es einen verbindlichen Festpreis?
Ja. CM Baumanagement schließt Werkverträge nach ÖNORM B 2110 mit Pauschalpreis ab. Voraussetzung ist eine vollständige Ausführungs­planung mit Leistungs­verzeichnis. Bauseitige Sonder­wünsche während der Ausführung — etwa nachträglich gewählte Bodenbeläge, geänderte Sanitär­ausstattung oder zusätzliche Steckdosen — werden über schriftliche Nachträge sauber dokumentiert, vor Ausführung freigegeben und nicht über pauschale „Mehrkosten“ am Projektende abgerechnet.
Welche Gewährleistung bietet der Generalunternehmer?
Drei Jahre auf das Gesamtwerk gemäß § 933 Abs. 1 ABGB; zehn Jahre für tragende Bauteile gemäß § 933 Abs. 1 idV mit § 928 ABGB. Die Gewährleistung läuft gegen den Generalunternehmer als Vertragspartner — der Bauherr muss keine einzelnen Subunternehmer aufsuchen.
Übernimmt CM Baumanagement auch reine Sanierungen?
Ja. Sanierung ist ein Kernkompetenzfeld — von der energetischen Vollsanierung (förderfähig nach Vorarlberger Wohnbauförderung) bis zur Altbau-Revitalisierung mit Substanzerhalt. Die Bauleitung erfolgt durch den konzessionierten Baumeister Mamer Ceylan.
In welchen Vorarlberger Gemeinden ist CM Baumanagement tätig?
In ganz Vorarlberg — von Bregenz bis Bludenz. Schwerpunkte liegen im Bezirk Feldkirch (Feldkirch, Frastanz, Göfis, Rankweil, Sulz, Weiler), im Bezirk Dornbirn und im Bezirk Bregenz. Sitz: Im Kratta 2, 6800 Feldkirch.
Wie läuft die örtliche Bauaufsicht (ÖBA)?
Die örtliche Bauaufsicht im engeren Sinn (ÖBA nach ÖNORM B 2110) bleibt beim Bauherrn oder kann an einen externen Ziviltechniker vergeben werden. CM Baumanagement übernimmt die GU-eigene Bauleitung — Koordination, Termincontrolling, Qualitätssicherung —, agiert jedoch nicht in der Doppelrolle, um Interessenkonflikte zu vermeiden.
Wie schnell bekomme ich einen Termin?
Anfragen über das Kontaktformular werden innerhalb von 24 Stunden beantwortet. Ein unverbindliches Erstgespräch (vor Ort oder digital) erfolgt in der Regel binnen ein bis zwei Wochen.
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