Bauvertrag:
die Checkliste.

Das ABGB kennt keinen eigenen „Bauvertrag“. Wer die Herstellung eines Werkes gegen Entgelt übernimmt, schließt einen Werkvertrag (§ 1151 ABGB). Geschuldet ist der Erfolg – das fertige Haus, der Zubau, die sanierte Fassade –, nicht bloß die Arbeitszeit. Der Unternehmer muss das Werk persönlich oder unter seiner persönlichen Verantwortung ausführen lassen (§ 1165 ABGB); setzt er Subunternehmer ein, bleibt er Ihnen gegenüber verantwortlich.

Einige Regeln gelten auch ohne Vereinbarung: Bei Mängeln des Werkes kommen die allgemeinen Gewährleistungsbestimmungen zur Anwendung (§ 1167 ABGB). Ist der vom Bauherrn beigestellte Stoff offenbar untauglich oder sind seine Anweisungen offenbar unrichtig, muss der Unternehmer warnen, sonst haftet er für den Schaden (§ 1168a ABGB). Das Entgelt ist in der Regel erst nach vollendetem Werk zu zahlen; bei Ausführung in Abschnitten kann ein verhältnismäßiger Teil vorher verlangt werden (§ 1170 ABGB).

Eine bestimmte Form schreibt das Gesetz nicht vor: Ein Vertrag kann mündlich oder schriftlich geschlossen werden (§ 883 ABGB). Beim Bauen ist die Schriftform trotzdem praktisch unverzichtbar, weil nur ein schriftlicher Vertrag mit Beilagen später belegt, was vereinbart war. Ob ein Generalunternehmer oder mehrere Einzelunternehmen beauftragt werden, beschreibt unser Ratgeber Generalunternehmer oder Einzelvergabe; diese Seite geht auf die einzelnen Klauseln ein.

Quelle: ABGB §§ 883, 1151, 1165, 1167, 1168a, 1170 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Quelle: ABGB, KSchG und ZPO in der Fassung vom 15.10.2026 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Vertragsgrundlagen und Rangfolge. Ein Bauvertrag besteht meist aus der Vertragsurkunde und mehreren Beilagen: Einreich- und Ausführungspläne, der Baubewilligungsbescheid mit seinen Auflagen, das Leistungsverzeichnis oder die Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Angebote und Bemusterungen. Jede Beilage sollte mit Datum oder Planstand genannt sein. Widersprechen sich zwei Unterlagen, hilft eine vereinbarte Rangfolge – etwa Vertragsurkunde vor Leistungsbeschreibung vor Plänen. Wie die Baubewilligung entsteht, erklärt der Ratgeber Baubewilligung in Vorarlberg.

Leistungsumfang. Das Leistungsverzeichnis oder die Baubeschreibung legt fest, was gebaut wird: Materialien, Qualitäten, Fabrikate oder gleichwertige Alternativen, Ausstattungsstandard. Ebenso wichtig ist, was nicht enthalten ist – Hausanschlüsse, Außenanlagen, Küche, Planungsleistungen, Gebühren. Leistungen, die der Bauherr selbst erbringen soll („bauseits“), gehören namentlich in den Vertrag, samt dem Zeitpunkt, bis zu dem sie fertig sein müssen.

Pauschalpreis oder Einheitspreis. Beim Einheitspreisvertrag gilt ein Preis je Einheit (etwa je Quadratmeter, Kubikmeter oder Stück) laut Leistungsverzeichnis; abgerechnet wird nach den tatsächlich ausgeführten Mengen, die gemeinsam aufgemessen werden. Der Endbetrag steht daher erst nach der Abrechnung fest. Beim Pauschalpreis wird für einen genau beschriebenen Leistungsumfang ein Gesamtbetrag vereinbart; Mengenabweichungen innerhalb dieses Umfangs ändern ihn grundsätzlich nicht, Änderungen des Umfangs aber schon. Beide Modelle sind üblich – entscheidend ist, dass die Leistungsbeschreibung zur Preisart passt. Regiearbeiten nach Stunden sollten mit Stundensätzen und einer Pflicht zu bestätigten Regieberichten geregelt sein.

Ist ein Kostenvoranschlag verbindlich? Das hängt von seiner Art ab. § 1170a Abs. 1 ABGB: Ist dem Vertrag ein Kostenvoranschlag „unter ausdrücklicher Gewährleistung für seine Richtigkeit zugrunde gelegt“, kann der Unternehmer „auch bei unvorhergesehener Größe oder Kostspieligkeit der veranschlagten Arbeiten keine Erhöhung des Entgelts fordern“. Ist er ohne Gewährleistung zugrunde gelegt und erweist sich eine beträchtliche Überschreitung als unvermeidlich, kann der Besteller „unter angemessener Vergütung der vom Unternehmer geleisteten Arbeit vom Vertrage zurücktreten“; der Unternehmer muss die Überschreitung unverzüglich anzeigen, sonst verliert er jeden Anspruch wegen der Mehrarbeiten (Abs. 2). Für Verbraucher gilt die Richtigkeit eines dem Vertrag zugrunde gelegten Kostenvoranschlags als gewährleistet, wenn nicht das Gegenteil ausdrücklich erklärt ist; für die Erstellung muss ein Verbraucher nur zahlen, wenn er vorher darauf hingewiesen wurde (§ 5 KSchG).

Preisänderungen. Klauseln, nach denen der Unternehmer später ein höheres Entgelt verlangen kann, sind gegenüber Verbrauchern nur verbindlich, wenn sie bei Vorliegen der Voraussetzungen auch eine Senkung vorsehen, die maßgebenden Umstände im Vertrag umschrieben und sachlich gerechtfertigt sind und ihr Eintritt nicht vom Willen des Unternehmers abhängt (§ 6 Abs. 1 Z 5 KSchG).

Quelle: § 1170a ABGB, § 5 KSchG, § 6 KSchG (RIS) · Stand: 15.10.2026

Zusatz- und Änderungsleistungen. Kaum ein Bau endet genau so, wie er geplant wurde. Der Vertrag sollte deshalb festlegen, wer Änderungen anordnen darf, dass jede Zusatz- oder Änderungsleistung vor der Ausführung schriftlich angeboten und schriftlich beauftragt wird und auf welcher Preisbasis (etwa den Einheitspreisen des Vertrags) sie berechnet wird. Auch die Auswirkung auf Termine gehört in den Nachtrag. Mündliche Zurufe auf der Baustelle sind die häufigste Quelle späterer Streitigkeiten über die Schlussrechnung.

Termine und Mitwirkung. Vereinbart werden sollten Baubeginn, wichtige Zwischentermine und der Fertigstellungstermin, außerdem, was als Fertigstellung gilt. Der Bauherr hat Mitwirkungspflichten – Pläne freigeben, Bemusterungen entscheiden, bauseitige Leistungen erbringen. Unterbleibt eine erforderliche Mitwirkung, kann der Unternehmer eine angemessene Frist setzen, nach deren fruchtlosem Ablauf der Vertrag als aufgehoben gilt (§ 1168 Abs. 2 ABGB). Wird er durch Umstände auf Seite des Bestellers aufgehalten, gebührt ihm eine angemessene Entschädigung (§ 1168 Abs. 1 ABGB).

Vertragsstrafe (Konventionalstrafe). Die Parteien können vereinbaren, dass bei nicht, nicht gehöriger oder zu später Erfüllung ein bestimmter Betrag zu zahlen ist (§ 1336 Abs. 1 ABGB). Eine Strafe für die Nichteinhaltung der Erfüllungszeit kann neben der Erfüllung gefordert werden. Wichtig: Erweist der Schuldner die Strafe als übermäßig, ist sie vom Richter, allenfalls nach Einvernehmung von Sachverständigen, zu mäßigen (§ 1336 Abs. 2 ABGB). Einen die Strafe übersteigenden Schaden kann der Gläubiger zusätzlich geltend machen; ist der Schuldner Verbraucher, muss das im Einzelnen ausgehandelt werden (§ 1336 Abs. 3 ABGB). Im Vertrag sollten Bemessung (etwa je Kalendertag), Bezugstermin und eine Obergrenze stehen – und die Regel, dass Verzögerungen aus der Sphäre des Bauherrn die Termine verschieben.

Quelle: § 1336 ABGB, § 1168 ABGB (RIS) · Stand: 15.10.2026

Zahlungsplan. Ohne Vereinbarung ist das Entgelt nach vollendetem Werk fällig; wird in Abschnitten gebaut, kann der Unternehmer einen verhältnismäßigen Teil schon vorher verlangen (§ 1170 ABGB). In der Praxis wird ein Zahlungsplan vereinbart. Sinnvoll ist, jede Rate an einen klar beschriebenen, erbrachten Bauabschnitt zu koppeln (etwa Fertigstellung des Rohbaus) und nicht an ein Kalenderdatum – so bleiben Zahlungen und Baufortschritt im Gleichgewicht. Hohe Anzahlungen vor Baubeginn verschieben das Risiko einseitig auf den Bauherrn.

Sicherstellung nach § 1170b ABGB. Der Unternehmer eines Bauwerks kann vom Besteller ab Vertragsabschluss für das noch ausstehende Entgelt eine Sicherstellung verlangen – bis zu einem Fünftel des vereinbarten Entgelts, bei Verträgen, die innerhalb von drei Monaten zu erfüllen sind, bis zu zwei Fünfteln. Dieses Recht kann nicht abbedungen werden. Als Sicherstellung dienen Bargeld, Bareinlagen, Sparbücher, Bankgarantien oder Versicherungen. Leistet der Besteller nicht, darf der Unternehmer die Arbeit verweigern und nach Nachfrist den Vertrag aufheben. Entscheidend für private Bauherren: Diese Regeln gelten nicht, wenn der Werkbesteller ein Verbraucher im Sinne des KSchG oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist (§ 1170b Abs. 3 ABGB).

Haftrücklass und Deckungsrücklass. Häufig wird vertraglich vereinbart, dass der Bauherr einen Teil der Schlussrechnung für die Dauer der Gewährleistungsfrist einbehält (Haftrücklass) oder von Abschlagsrechnungen einen Teil zurückhält (Deckungsrücklass). Das Gesetz schreibt das nicht vor; es ist eine Frage der Vereinbarung. Klar geregelt sein sollten Höhe, Dauer, die Möglichkeit, den Rücklass durch eine Bankgarantie abzulösen, und der Zeitpunkt der Freigabe. Unabhängig davon darf einem Verbraucher sein Recht, die eigene Zahlung bis zur vertragsgemäßen Leistung zu verweigern, nicht vertraglich genommen werden (§ 6 Abs. 1 Z 6 KSchG).

Quelle: § 1170b ABGB, § 1170 ABGB, § 6 KSchG (RIS) · Stand: 15.10.2026

Übergabe und Abnahmeprotokoll. Mit der Übergabe beginnt die Gewährleistungsfrist (§ 933 Abs. 1 ABGB). Der Vertrag sollte deshalb eine förmliche, gemeinsame Übergabe vorsehen, bei der ein Protokoll erstellt und von beiden Seiten unterschrieben wird. Darin gehören festgestellte Mängel, offene Restarbeiten mit Frist zur Behebung, Zählerstände und die übergebenen Unterlagen (Pläne, Bedienungsanleitungen, Prüfbefunde). Kommt ein Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe hervor, wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, dass er schon bei der Übergabe vorhanden war (§ 924 ABGB).

Gewährleistungsfristen. Für eine unbewegliche Sache leistet der Übergeber Gewähr für Mängel, die bei der Übergabe vorliegen und innerhalb von drei Jahren danach hervorkommen; bei beweglichen Sachen sind es zwei Jahre (§ 933 Abs. 1 ABGB). Die Rechte verjähren drei Monate nach Ablauf dieser Frist. Wer den Mangel innerhalb der Verjährungsfrist anzeigt, kann ihn zeitlich unbeschränkt durch Einrede gegen die Entgeltforderung geltend machen (§ 933 Abs. 3 ABGB). Die Parteien können die Fristen verkürzen oder verlängern (§ 933 Abs. 4 ABGB). Gegenüber Verbrauchern gilt aber: Gewährleistungsrechte können vor Kenntnis des Mangels nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (§ 9 KSchG). Eine vertragliche Garantie ist etwas anderes als die Gewährleistung und tritt nur zusätzlich hinzu.

Versicherungen. Fragen Sie vor Vertragsabschluss, welche Versicherungen der Auftragnehmer für Schäden an Dritten und am Bauwerk während der Bauzeit hat, und lassen Sie sich eine Bestätigung geben. Ob für Sie als Bauherr eine eigene Bauherrenhaftpflicht- oder Bauwesenversicherung sinnvoll ist, klären Sie mit Ihrem Versicherer. Im Vertrag sollte stehen, wer welche Versicherung abschließt und bis wann sie gilt.

Quelle: § 933 ABGB, § 924 ABGB, § 9 KSchG (RIS) · Stand: 15.10.2026

Vertrag außer Haus oder per Fernkommunikation. Das Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG) gilt grundsätzlich für Fernabsatz- und außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern. Ausdrücklich ausgenommen sind aber Verträge „über den Bau von neuen Gebäuden, erhebliche Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden“ (§ 1 Abs. 2 Z 7 FAGG). Für kleinere Bauleistungen, die keine erheblichen Umbaumaßnahmen sind, kann das FAGG dagegen anwendbar sein.

Für Bauverträge, die nicht dem FAGG unterliegen, kommt das allgemeine Rücktrittsrecht des § 3 KSchG in Betracht: Hat der Verbraucher seine Vertragserklärung weder in den Geschäftsräumen des Unternehmers noch an dessen Messe- oder Marktstand abgegeben, kann er bis zum Zustandekommen des Vertrags oder danach binnen 14 Tagen zurücktreten. Das Recht besteht unter anderem nicht, wenn der Verbraucher die geschäftliche Verbindung zwecks Schließung dieses Vertrags selbst angebahnt hat (§ 3 Abs. 3 Z 1 KSchG). Ob im Einzelfall ein Rücktrittsrecht besteht, sollte vor der Unterschrift geklärt werden.

Gerichtsstand und Schiedsklauseln. Hat ein Verbraucher seinen Wohnsitz im Inland, kann für Klagen gegen ihn nur die Zuständigkeit des Gerichts an seinem Wohnsitz, gewöhnlichen Aufenthalt oder Beschäftigungsort vereinbart werden (§ 14 KSchG). Schiedsvereinbarungen zwischen Unternehmer und Verbraucher sind nur für bereits entstandene Streitigkeiten wirksam und müssen in einem eigenen, vom Verbraucher unterschriebenen Dokument stehen (§ 617 ZPO). Für Streitfragen während der Bauzeit kann der Vertrag vorsehen, dass zunächst ein gemeinsam bestellter Sachverständiger beigezogen wird.

ÖNORM B 2110. In vielen Bauverträgen wird die ÖNORM B 2110 „Allgemeine Vertragsbestimmungen für Bauleistungen – Werkvertragsnorm“ (aktuelle Ausgabe von 2023) vereinbart. Normen sind grundsätzlich freiwillig; sie werden durch Gesetze oder Verträge verbindlich. Die ÖNORM B 2110 gilt also nur, wenn sie im Vertrag vereinbart ist. Wird auf sie verwiesen, sollten Sie die vereinbarte Ausgabe kennen und wissen, welche Punkte der Vertrag davon abweichend regelt.

Quelle: § 1 FAGG, § 3 KSchG, § 14 KSchG, § 617 ZPO (RIS); Austrian Standards; oesterreich.gv.at · Stand: 15.10.2026

• Die Leistungsbeschreibung ist vage („nach Standard“, „ortsüblich“) oder fehlt, obwohl ein Pauschalpreis vereinbart werden soll.
• Pläne, Baubeschreibung oder Bewilligung sind als Vertragsgrundlage erwähnt, aber nicht beigelegt oder ohne Datum und Planstand.
• Es bleibt offen, ob der Kostenvoranschlag mit oder ohne Gewährleistung für die Richtigkeit gilt – oder die Gewährleistung wird im Kleingedruckten ausgeschlossen.
• Preisänderungsklauseln erlauben nur Erhöhungen, nennen keine nachvollziehbaren Kriterien oder hängen vom Belieben des Unternehmers ab.
• Hohe Anzahlungen vor Baubeginn oder Raten nach Kalenderdatum statt nach Baufortschritt.
• Zusatzleistungen sollen „auf Zuruf“ ohne schriftlichen Auftrag und ohne Preis ausgeführt werden.
• Vertragsstrafen gelten nur zulasten des Bauherrn, oder Termine für den Unternehmer fehlen ganz.
• Gegenüber einem privaten Bauherrn wird die Gewährleistung pauschal ausgeschlossen oder eingeschränkt, oder eine Übergabe ohne Protokoll ist vorgesehen.
• Eine Schiedsklausel steht bereits im Bauvertrag selbst, oder ein Gerichtsstand fern Ihres Wohnorts wird festgelegt.
• Sie sollen sofort unterschreiben, ohne Zeit, die Unterlagen in Ruhe zu prüfen.

Wer einen Vertrag nicht selbst beurteilen kann, lässt ihn vor der Unterschrift von einer Rechtsanwältin, einem Notar oder einer Konsumentenberatung prüfen. Ein Vertrag, der jeden der genannten Punkte klar regelt, schützt beide Seiten.

Die CM Baumanagement GmbH aus Feldkirch ist Generalunternehmer in Vorarlberg. Bei uns gilt: ein Vertrag, ein Ansprechpartner. Wir koordinieren alle beteiligten Firmen und Fachleute, von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe – dadurch liegen Leistung, Termine und Schnittstellen in einem Vertrag statt in vielen.

In der Konzeptphase stehen eine detaillierte Aufnahme, eine Variantenstudie und eine Erstkalkulation. Eine Erstkalkulation ist eine erste Kostenschätzung; welche Verbindlichkeit ein Preis hat, ergibt sich erst aus dem Vertrag und § 1170a ABGB. Während der Ausführung gehören Termin- und Kostencontrolling und Qualitätssicherung dazu, bei der Übergabe Schlussabnahme, Dokumentation und Gewährleistung. Die Checkliste oben gilt für jeden Bauvertrag – auch für einen mit uns. Mehr dazu unter Generalunternehmer Vorarlberg und Baumanagement Vorarlberg.

• ABGB § 1151 – Dienst- und Werkvertrag (RIS)
• ABGB § 1165 – Werkvertrag, persönliche Verantwortung (RIS)
• ABGB § 1167 – Gewährleistung beim Werkvertrag (RIS)
• ABGB § 1168 – Vereitlung der Ausführung (RIS)
• ABGB § 1168a – Warnpflicht (RIS)
• ABGB § 1170 – Entrichtung des Entgelts (RIS)
• ABGB § 1170a – Kostenvoranschlag (RIS)
• ABGB § 1170b – Sicherstellung bei Bauverträgen (RIS)
• ABGB § 1336 – Konventionalstrafe (RIS)
• ABGB § 883 – Form der Verträge (RIS)
• ABGB § 924 – Vermutung der Mangelhaftigkeit (RIS)
• ABGB § 933 – Gewährleistungsfrist, Verjährung (RIS)
• KSchG § 3 – Rücktrittsrecht (RIS)
• KSchG § 5 – Kostenvoranschläge (RIS)
• KSchG § 6 – Unzulässige Vertragsbestandteile (RIS)
• KSchG § 9 – Gewährleistung gegenüber Verbrauchern (RIS)
• KSchG § 14 – Gerichtsstand (RIS)
• FAGG § 1 – Geltungsbereich (RIS)
• ZPO § 617 – Schiedsvereinbarungen mit Verbrauchern (RIS)
• ÖNORM B 2110 – Allgemeine Vertragsbestimmungen für Bauleistungen, Produktseite Austrian Standards
• oesterreich.gv.at – ÖNORMEN und Standards

Stand: 15.10.2026

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