Generalunternehmer Feldkirch —
CM Baumanagement

Ein Generalunternehmer (GU) übernimmt die Errichtung des Bauwerks zu einem Pauschalpreis nach ÖNORM B 2110. Im Außenverhältnis ist er einziger Vertrags­partner des Bauherrn; im Innenverhältnis koordiniert er Subbetriebe, Lieferanten und Behörden. Drei Jahre Gewährleistung auf das Gesamtwerk laufen gegen den GU (§ 933 ABGB), zehn Jahre für tragende Bauteile (§ 928 i. V. m. § 933 ABGB).

Eine ausführliche Behandlung des Themas — inklusive Vergleich mit Einzelvergabe und Sub­unternehmer­modell — finden Sie im Schwester­artikel Generalunternehmer Vorarlberg.

In Feldkirch — wie in ganz Vorarlberg — hat sich der GU-Vertrag im privaten Hochbau als Standard­form etabliert. Treiber sind die Komplexität der OIB-Anforderungen (insbesondere OIB 6 für Energie­einsparung), die strengen Auflagen des Vorarlberger Baugesetzes und, in der Statutar­stadt Feldkirch, die zusätzliche Stadtbild- und Altstadt­schutz­ebene.

Rechtlicher Rahmen: ÖNORM B 2110:2023 (Werkvertrags­norm Bau); ABGB § 933 (Gewährleistung); Vorarlberger Baugesetz LGBl. Nr. 52/2001 idgF; Vorarlberger Bautechnik­verordnung; OIB-Richtlinien 2023. Begriffe: Bauleistungs-Soll/Ist-Abgleich, Pauschalpreis, Außenverhältnis vs. Innenverhältnis, Über­bindungs­erklärung.

• Leistungs­verzeichnis (LV) nach ÖNORM A 2063 — definiert raum- und gewerkebezogen, was geleistet wird. Bei Altstadt­projekten zusätzlich Anhang mit Material- und Farb­spezifikation nach Magistrats­auflage.
• Pauschal­preis & Index­regelung — Festpreis auf das LV; Index­anpassung über BKI Hochbau bei Bauzeit über zwölf Monaten.
• Termin­plan mit Vertrags­strafen — Etappen­termine und Übergabe verbindlich; gestaffelte Pönale bei schuldhaftem Verzug (üblich 0,5 ‰ pro Werktag, gedeckelt auf 5 %).
• Sicherstellungs­einbehalt — 3–5 % der Bausumme bis Mängel­freistellung, ersetzbar durch abstrakte Bankgarantie.
• Nachtrags­management — Leistungs­änderungen schriftlich, mit Mehr-/Minderkosten und Termin­auswirkung vor Ausführung. Bei Bauvorhaben im Altstadt­schutz­bereich gilt das verschärft, weil viele Detail­entscheidungen die Sachverständigen­kommission tangieren können.
• Übergabe & Mängelrüge — förmliche Übergabe mit Mängel­protokoll; ab diesem Datum 3 Jahre Gewährleistung (10 Jahre für tragende Bauteile) sowie zweijährige Garantie nach Bauprodukte­gesetz.

CM Baumanagement legt jeden Vertrags­entwurf vollständig offen und beantwortet jede Klausel im Erstgespräch — vor Ort Im Kratta 2 oder bei Ihnen.

• Statutar­stadt — die Baubehörde ist der Magistrat (Abteilung Bauverwaltung, Schmiedgasse 1, 6800 Feldkirch), nicht die Bezirks­hauptmannschaft. Behörden­wege sind kürzer, Standards aber konsequenter.
• Altstadt­schutz — die Zone um Schattenburg, Marktgasse und Vorstadt unterliegt verschärften Auflagen zu Material­wahl, Dach­neigung, Fenster­teilung und Höhen­staffelung. Sachverständigen­kommission entscheidet.
• Hochwasser­zonen — Teile von Bangs, Altenstadt und Gisingen liegen in HQ100- bzw. HQ300-Zonen (Ill, Frutz). Wasser­rechtliche Bewilligung und konstruktive Anpassungen (Auftrieb­sicherung, erhöhte Brüstungen, Rückstau­ventile) sind Pflicht.
• Hanglagen Tisis, Tosters, Levis — Stützmauer- und Drainage­pflicht, vielfach geologisches Gutachten erforderlich. Erfahrung mit Vorarlberger Hangbau ist hier kein Bonus, sondern Voraussetzung. Spezielle Themen: Geländesprung gegen Nachbar­liegenschaft (Statik + zivil­rechtliche Sicherung), Hang­wasser-Drainage hinter Stütz­bauwerken, sowie die statische Auslegung der Boden­platte für ungleiche Setzungen — Punkte, die im Leistungs­verzeichnis explizit benannt werden müssen, sonst landen sie später als Nachtrag.
• e5-Gemeinde — Feldkirch nimmt am österreichischen e5-Programm teil; energetische Standards liegen in der Regel über den Mindest­anforderungen. Förderungen über die Vorarlberger Wohnbau­förderung sowie städtische Sonder­programme prüfen wir im Konzept.

• Sitz — Im Kratta 2, 6800 Feldkirch. Anfahrt zu jedem Stadtteil unter 15 Minuten.
• Gewerberechtliche Geschäfts­führung — Mamer Ceylan, konzessionierter Baumeister. Mehr über das Team rund um Mamer Ceylan.
• Eintragung — Firmenbuchnummer FN 611488y, Landesgericht Feldkirch. UID-Nummer ATU79974324.
• Kammer & Berechtigung — Mitglied Wirtschaftskammer Vorarlberg, Fachgruppe Bauwesen. GISA-Zahl 36534234.
• Netzwerk — Partnerbetrieb des Energieinstituts Vorarlberg im Programm „Traumhaus Althaus“.
• Service-Radius ohne Anfahrts­aufschlag — Feldkirch alle Stadtteile sowie Frastanz, Göfis, Rankweil, Sulz, Röthis und Weiler.
• Kompetenzfelder — Neubau, Umbau, Sanierung, schlüssel­fertige Übergabe. Detail unter unsere Leistungen.

• Einfamilien­haus Neubau in Tisis, Tosters oder Nofels, 160–220 m² BGF — Bauzeit ab Aushub 7–9 Monate; Investitions­rahmen schlüssel­fertig (ohne Grund) typischerweise EUR 680.000 bis 980.000 brutto, in Hanglage mit Stütz­bauwerk entsprechend höher.
• Altstadt­sanierung in Schutz­zone, 100–160 m² — Bauzeit 6–10 Monate; Investition EUR 320.000 bis 620.000 je nach Substanz­tiefe und Auflagen. Verfahrens­dauer durch Sachverständigen­kommission im Vorlauf 6–10 Monate.
• Energie­technische Sanierung mit Fenster­tausch und Heiz­system­umstellung in Levis oder Gisingen — Bauzeit 4–7 Monate; Investition EUR 180.000 bis 380.000, regelmäßig förderfähig nach Vorarlberger Wohnbau­förderung und Bundesförderung „Sauber heizen für Alle“.
• Kleines Mehrfamilien­haus, 3–5 Einheiten — Bauzeit 12–16 Monate; Investition ab EUR 1,8 Mio aufwärts. Bei Vermietungs­absicht: prüfen, ob BTVG-Pflicht oder Mietrechtsgesetz-Voll­anwendung greift.

Diese Rahmen sind belastbare Erfahrungs­werte aus aktuellen Vorhaben — sie ersetzen keine Einzel­kalkulation, geben aber eine realistische Größen­ordnung. Jedes Projekt in Feldkirch hat lagebedingte Besonderheiten (Hochwasser, Hang, Altstadt­schutz, Erschließung), die das Erstgespräch innerhalb von Minuten einordnet.

Vollständige Beschreibung jeder Phase: der detaillierte Bauprozess. Bereits realisierte Projekte: Referenzen in Feldkirch und Umgebung.