Bauen in
Hohenems.

Adresse ist die Stadt Hohenems, Radetzkystraße 5, 6845 Hohenems. Für baurechtliche Anliegen und Anträge nennt die Stadt die E-Mail-Adresse baurecht@hohenems.at; die allgemeine Nummer der Stadtverwaltung lautet +43 5576 7101-0. Die Öffnungszeiten des Rathauses sind mit „Vormittags von 8 bis 12 Uhr“ angegeben, nachmittags nach telefonischer Terminvereinbarung. Für die Einsicht in Pläne und für Vorgespräche lohnt sich daher ein vereinbarter Termin.

Die Aufgaben der Fachstelle sind auf der Serviceseite aufgelistet: erstinstanzliche Bauverfahren (Baubewilligungen, Bauanzeigen), baurechtliche Schlussüberprüfungen, Bürgerberatung in Baurechtsagenden, baupolizeiliche Überprüfungen bei illegalen Bauführungen, feuerpolizeiliche Überprüfungen, Grundverkehrsagenden einschließlich Baugrundstücksbestätigung sowie die Bearbeitung von Wohnbau- und Energieförderungsanträgen. Praktisch heißt das: dieselbe Stelle, die den Bescheid vorbereitet, nimmt in Hohenems auch die Förderanträge für Wohnbau und Energie entgegen.

Welches Verfahren ein Vorhaben braucht, entscheidet die Behörde im Einzelfall: bewilligungspflichtig, anzeigepflichtig oder frei im Sinne des § 20 Baugesetz. Die Stadt weist ausdrücklich darauf hin, dass auch das Anbringen von Ankündigungen und Werbeanlagen bewilligungspflichtig ist und dass eine rechtskräftige Baubewilligung oder Freigabe vor Baubeginn vorliegen muss. Die Verfahrensarten selbst sind landesweit gleich – sie sind im Ratgeber zur Baubewilligung in Vorarlberg erklärt.

Quelle: Stadt Hohenems, Baurecht und Baupolizei · Öffnungszeiten · Stand: 15.10.2026

Auf Grund des § 3 Abs. 2 Baugesetz hat die Stadtvertretung verordnet, dass vor jedem Bauantrag für Bauvorhaben nach § 18 Abs. 1 lit. a Baugesetz auf bestimmten, in den Plandarstellungen Nr. VO-BGL-2007-1 und VO-BGL-2007-2 vom 29.08.2007 hervorgehobenen Flächen ein Antrag auf Baugrundlagenbestimmung gestellt werden muss. Die Verordnung ist mit 1.1.2008 in Kraft getreten. Ob Ihr Grundstück betroffen ist, lesen Sie an diesen beiden Planbeilagen ab oder erfragen es beim Baurecht.

Der Erläuterungsbericht nennt Umfang und Zweck: im Geltungsbereich der Verordnung liegen 91 Grundstücke (Stand bei Beschlussfassung), der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 25 ha. Ausgewählt wurden große zusammenhängende, meist unstrukturierte und oft nicht erschlossene unbebaute Baulandreserven. Flächen in den Betriebsgebieten sowie Flächen mit bereits gültigem oder unmittelbar bevorstehendem Bebauungsplan sind nicht erfasst. Hintergrund ist der Ortsbildschutz: in Neubaugebieten ohne bebaute Umgebung fehlt ein Bewertungsmaßstab für das Einfügen nach § 17 Baugesetz.

• Inhalt des Bescheids. Festgelegt werden können Baulinie, Baugrenze, Höhenlage, Dachform, Firstrichtung, Höhen des Gebäudes, Maß der baulichen Nutzung und Ausmaß der Geländeveränderung.
• Gültigkeit. Der Bescheid verliert nach drei Jahren seine Gültigkeit; innerhalb dieser drei Jahre gibt es keine Möglichkeit einer Ausnahme von den Festlegungen im Bescheid.
• Ausnahme. Ausgenommen sind jene kleinen Gebäude, die nach § 19 Baugesetz nur anzeigepflichtig sind.
• Folge für die Planung. Der Erläuterungsbericht formuliert als Ziel, dass schon in einer möglichst frühen Planungsphase Planer und Bauherr Kontakt mit dem Bauamt aufnehmen.

Für die Terminplanung heißt das: in den Verordnungsflächen ist die Baugrundlagenbestimmung ein eigener Bescheid vor dem Bauantrag, und die darin fixierten Parameter sind drei Jahre bindend. Wer in dieser Zeit umplant, plant innerhalb der festgelegten Baulinien, Höhen und Dachformen. Der Ablauf eines Hausprojekts von der Idee bis zur Übergabe ist im Ratgeber zum Hausbau-Ablauf beschrieben.

Quelle: Verordnung Baugrundlagenbestimmung · Erläuterungsbericht · Stand: 15.10.2026

1. Unterlagen zusammenstellen. Neben dem schriftlichen, unterfertigten Bauantrag bzw. der Bauanzeige sind die Plan- und Beschreibungsunterlagen nach der Baueingabeverordnung in dreifacher Ausfertigung sowie soweit möglich in digitaler Form einzubringen.
2. Zustimmung des Eigentümers. Ist der Bauwerber nicht Eigentümer der Bauliegenschaft, benötigt es auch die schriftliche Zustimmung des Liegenschaftseigentümers.
3. Pläne im richtigen Maßstab. Zu den Planunterlagen gehören in der Regel ein Übersichtsplan im Maßstab 1:1000, ein Lageplan im Maßstab 1:200 oder 1:500 mit Zufahrten, Abstellplätzen, Abstandsflächen und Abwasseranlagen sowie Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1:100.
4. Baubeschreibung. Anzuführen sind die Ausführungsart der wesentlichen Bauteile, die Materialisierung, Gründungsmaßnahmen, die Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sowie die Beheizung.
5. Begutachtung durch drei Stellen. Die Eingabe wird bautechnisch geprüft, von der Fachabteilung für Stadtplanung in Bezug auf das Ortsbild und von den Stadtwerken hinsichtlich Wasser und Kanal.
6. Bauverhandlung und Bescheid. Sind die Begutachtungen positiv, wird mitunter eine mündliche Bauverhandlung anberaumt und kundgemacht, um die Nachbarn als Parteien dem Verfahren zuzuziehen; erfüllt das Vorhaben die gesetzlichen Voraussetzungen, erteilt der Bürgermeister als zuständige Baubehörde die Genehmigung.

Termine für Bauverhandlungen veröffentlicht die Stadt im Veröffentlichungsportal unter „Verhandlungstermine“; dort finden Nachbarn auch die Kundmachungsfristen. Welche Unterlagen ein Generalunternehmer übernimmt und welche beim Bauherrn bleiben, erklärt der Vergleich Generalunternehmer oder Einzelvergabe.

Quelle: Stadt Hohenems, Baurecht und Baupolizei · Veröffentlichungsportal · Stand: 15.10.2026

Diese Werte sind die gesetzliche Grundlage. In den Bebauungsplangebieten können Baugrenzen und Baulinien davon abweichen: im Teilbebauungsplan Zentrum/Jüdisches Viertel darf bis an die Baugrenzen herangebaut werden, auch wenn die Abstandsflächen und Mindestabstände nach §§ 5 und 6 Baugesetz nicht eingehalten werden. Prüfen Sie daher immer zuerst, ob für Ihr Grundstück ein Bebauungsplan oder eine Baugrundlagenbestimmung gilt.

Quelle: Stadt Hohenems, Mindestabstände und Abstandsflächen · Stand: 15.10.2026

Den Flächenwidmungsplan von Hohenems können Sie online einsehen: die Stadt verlinkt dafür den Kartendienst gis.vorarlbergnetz.at mit dem Projekt Hohenems6845 und der Ansicht FWP; derselbe Dienst liefert den Stadtplan. Für Auskünfte zu Widmung und Grundstücksgrenzen ist die Stadtverwaltung in der Radetzkystraße 5 zuständig. Teiländerungen des Flächenwidmungsplans werden während der Auflagefrist im Veröffentlichungsportal der Stadt kundgemacht – 2026 etwa Änderungen für ein Grundstück und für mehrere Grundstücke im Bereich Wibermahd.

Darüber hinaus hat Hohenems mehrere Bebauungspläne verordnet. Die Stadt stellt Plan, Verordnung und – wo vorhanden – Erläuterungsbericht als PDF bereit: BBP Zentrum_Nord, der Teilbebauungsplan Zentrum/Jüdisches Viertel samt Änderungen, BB-Süd mit Verordnung, Erläuterungsbericht und Planbeilage, der Teilbebauungsplan „Kreiers Alp“, BPL BB-Nord, BPL Diepoldsauer Straße, BPL Reute-Am Bühel, BPL Wanne, BPL Witzke 2 und BPL Zentrum. Zusätzlich veröffentlicht die Stadt Richtpläne, etwa Richtplan 2 BB-Nord Areal A und B 2005 und Richtplan 2 BB-Nord Areal C 2007, sowie den Räumlichen Entwicklungsplan.

Für den Grundstückskauf heißt das: Widmung, Bebauungsplan und – in den Verordnungsflächen – die Pflicht zur Baugrundlagenbestimmung bestimmen gemeinsam, was auf einem Grundstück in Hohenems möglich ist. Eine Checkliste für die Prüfung vor dem Kauf finden Sie im Ratgeber Baugrund kaufen; die Nebenkosten rechnet der Grunderwerbsteuer- und Grundbuchgebühren-Rechner.

Quelle: Flächenwidmungsplan · Bebauungspläne · Richtpläne · Stand: 15.10.2026

Die Verordnung beruht auf § 28 Raumplanungsgesetz und § 17 Abs. 4 Baugesetz und wurde mit Beschluss der Stadtvertretung vom 13.05.2004, zuletzt geändert mit Beschluss vom 21.12.2021, erlassen. Sie beginnt mit zwei Hinweisen: Auf Grund der städtebaulichen und kulturhistorischen Bedeutung des Innenstadtbereichs wird empfohlen, dass Bauvorhaben, die über geringfügige Umbauten hinausgehen, dem Gestaltungsbeirat zur Begutachtung vorgelegt werden. Und: bei Änderungen an Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, ist eine Genehmigung nach dem Denkmalschutzgesetz notwendig – diese erteilt das Bundesdenkmalamt, nicht die Stadt.

• Baulinien. Die Außenwände aller Geschosse müssen direkt an der Baulinie errichtet werden; ausgenommen sind das oberste Geschoss bei Flachdach und das Erdgeschoss.
• Dächer. Flachdächer sind nur unter Bedingungen zulässig; in den Teilbereichen 4 und 5 sind keine Flachdächer möglich. Für Dachflächen gilt besonderes Augenmerk, weil sie vom Schlossberg aus gut einsehbar sind: störende Dachgestaltungen bzw. Materialwahlen sind nicht zulässig.
• Baulücken und Bestand. Auf einzeln aufgezählten Grundstücken darf die nachweislich im Jahr 1908 bestehende Baukubatur wieder hergestellt werden; abgerissene Gebäude dürfen innerhalb von sieben Jahren mit derselben Kubatur wiedererrichtet werden. Raumhöhen unter 2,40 m können auf 2,40 m angehoben werden.
• Werbeanlagen. Zulässig ist grundsätzlich nur Eigenwerbung, pro Nutzung höchstens eine Werbeanlage je Fassade. Werbeanlagen dürfen höchstens eine Höhe von 1,25 m aufweisen, insgesamt nicht mehr als 35 % der Gebäudekante einnehmen, und ihre Oberkanten dürfen eine Höhe von maximal 5,00 m nicht überschreiten.
• Stellplätze. Für Nutzungen in erhaltungswürdigen und denkmalgeschützten Gebäuden müssen keine Stellplätze nach der Stellplatzverordnung nachgewiesen werden. Einstellplätze in Tiefgaragen werden mit dem Faktor 1,5 angerechnet. In zahlreichen Teilbereichen müssen nur 80 % der nach der Stellplatzverordnung notwendigen Stellplätze errichtet werden; in einigen Teilbereichen sind oberirdische Einstellplätze oder Sammelgaragen untersagt.
• Gelände und Spielplätze. Veränderungen des Geländeverlaufs sind nur bis zu einem Ausmaß von 50 cm zulässig. Wo private Kinderspielplätze erforderlich sind, sind für Gebäude mit mehr als vier Wohneinheiten für Kleinkinder pro Wohnung 6 m² und für Kinder pro Wohnung ebenfalls 6 m² Spielfläche vorzusehen, insgesamt aber nicht mehr als 150 m² Spielflächen pro Gebäude.

Einzelne Teilbereiche enthalten zusätzlich Vorgaben zu Dachneigung, Firstrichtung entlang der Schlossbergstraße, zum Erhalt bestehender Durchgänge mit mindestens 2 m lichter Breite und zum Anteil der Wohnnutzung. Wer im Zentrum saniert oder umbaut, sollte die Verordnung daher teilbereichsbezogen lesen und früh mit der Stadtplanung und – bei geschützten Objekten – mit dem Bundesdenkmalamt sprechen. Zum Umgang mit historischer Substanz siehe Altbausanierung in Vorarlberg und Umbau und Zubau.

Quelle: Verordnung Teilbebauungsplan Zentrum/Jüdisches Viertel (konsolidierte Fassung) · Stand: 15.10.2026

Die Stadt Hohenems hat als Trägerin von Privatrechten eigene Richtlinien für die Gewährung von Zuschüssen zur Förderung von denkmalschutzgerechten Renovierungen beschlossen. Gefördert werden Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Objekten im Stadtgebiet, die rechtskräftig unter Denkmalschutz stehen; Kultusbauten sowie Burgen und Schlösser sind aus diesen Richtlinien ausgeschlossen. Förderbar ist der denkmalpflegerische Mehraufwand: das Ausmaß der Förderung entspricht 15 % der vom Bundesdenkmalamt aus der Gesamtbausumme herausgerechneten Aufwendungen für denkmalrelevante Arbeiten, Voraussetzung ist eine Förderungszusage des Bundesdenkmalamtes. Die maximale Förderungssumme seitens der Stadt beträgt 30.000 Euro pro Gebäude bzw. pro Ansuchen; ein Rechtsanspruch auf Förderung besteht nicht. Wichtig: die Richtlinien sind laut Text bis 31.12.2025 befristet – fragen Sie vor der Planung bei der Stadt nach der aktuellen Fassung.

Förderungsansuchen sind schriftlich mit den erforderlichen Unterlagen einzubringen, insbesondere Grundbuchauszug und Bestätigung des Bundesdenkmalamtes über die Erfüllung der Voraussetzungen. Über jedes Ansuchen entscheidet das aufgrund der beantragten Förderungshöhe zuständige Organ der Stadt gesondert, die Zusage erfolgt schriftlich und kann Bedingungen und Auflagen enthalten. Eine Überprüfung durch die zuständigen Dienststellen – auch durch Besichtigungen an Ort und Stelle – ist zu gestatten.

Für Energiefragen bietet das Energieinstitut Vorarlberg im Auftrag der Stadt Hohenems eine für die Bürgerinnen und Bürger kostenlose Energieberatung an. Sie findet als Vorort-Sprechstunde bei den Bürgerinnen und Bürgern zu Hause statt und behandelt unter anderem Heizsysteme, Solarnutzung, Feuchte und Schimmel, richtiges Lüften, Bauökologie, Energieausweis und Förderungen. Anmeldung über die Energie-Hotline +43 5572 31202-112 oder online beim Energieinstitut. Zusätzlich stellt die Stadt eine „Bauleute-Infomappe“ bereit, in der die aktuellen Landesbroschüren und Richtlinien zu Bauen, Kaufen, Sanieren und Heizungstausch gesammelt sind; die Stadt begründet das damit, dass die Planungsphase im Verhältnis zur Nutzungsdauer nur ein Augenblick ist.

Eigene städtische Zuschussprogramme für Photovoltaik, Sanierung oder Dachbegrünung veröffentlicht Hohenems derzeit nicht; auf der e5-Seite verweist die Stadt für energierelevante Förderungen auf die Gemeindeförderungs-Übersicht des Energieinstituts, und Wohnbau- und Energieförderungsanträge werden im Baurecht bearbeitet. Der Landesrahmen bleibt damit das Wesentliche: die Wohnhaussanierungsrichtlinie gilt für Förderungsanträge ab 01.07.2025 bis 31.12.2026. Details dazu im Ratgeber Sanierung mit Förderung, zum Kesseltausch im Ratgeber Heizungstausch.

Quelle: Richtlinien denkmalschutzgerechte Renovierungen · Energieberatung · Wohnhaussanierungsrichtlinie · Stand: 15.10.2026

Hohenems liegt am Rhein und am Emsbach; die Stadt hat gemeinsam mit Katastrophenschutzexperten, dem Land Vorarlberg und weiteren Beteiligten einen Katastrophenschutzplan erarbeitet und informiert auf der Serviceseite Hochwasserschutz über Warnkanäle, eine an alle Haushalte verteilte Broschüre mit Notfallplan, einen Starkregen-Leitfaden und das Bundes-Werkzeug zur Abfrage der eigenen Hochwassergefährdung. Für Bauprojekte heißt das: klären Sie früh, ob Ihr Grundstück in einer Gefahrenzone oder einem Überflutungsbereich liegt – die Auskunft darüber kommt von Land und Stadt, nicht vom Planbüro allein. Gelände und Kellerausbildung lassen sich danach noch anpassen; Hinweise dazu im Ratgeber Kellersanierung.

Alles, was die Stadt rechtlich kundmachen muss, steht im Veröffentlichungsportal: Verhandlungstermine zu konkreten Bauvorhaben mit Auflagefrist, Teiländerungen des Flächenwidmungsplans, Beschlüsse und Sitzungsprotokolle der Stadtvertretung sowie Zustellungen nach dem Zustellgesetz. Ältere Verordnungen sind auf der Seite „Verordnungen“ gesammelt; für Verordnungen ab 1.7.2023 verweist die Stadt auf das RIS (Gemeinderecht Vorarlberg). Wer ein Nachbarprojekt beobachtet oder eine Frist wahren will, findet dort die verbindlichen Termine.

Quelle: Stadt Hohenems, Hochwasserschutz · Veröffentlichungsportal · Verordnungen · Stand: 15.10.2026

Die CM Baumanagement GmbH hat ihren Sitz in Feldkirch, Im Kratta 2, und arbeitet als Generalunternehmer in Vorarlberg: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, Koordination aller beteiligten Firmen und Fachleute von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe. Während der Bauausführung übernehmen wir die Kommunikation mit den Behörden. In der Planungsphase gehört der Behördenweg zu unseren Aufgaben, ebenso die Koordination aller Gewerke; dazu kommen Förderungsabwicklungen und Sanierungskonzepte – von der Analyse möglicher Förderungen bis hin zur Entwicklung durchdachter Sanierungskonzepte. Für Hohenems beschreiben wir hier den veröffentlichten Rahmen; eigene Projekte in der Stadt behaupten wir nicht.

• Stadt Hohenems: Baurecht, Baupolizei
• Stadt Hohenems: Öffnungszeiten
• Verordnung betreffend das Erfordernis der Stellung eines Antrages auf Baugrundlagenbestimmung
• Erläuterungsbericht zur Verordnung Baugrundlagenbestimmung
• Verordnung über den Teilbebauungsplan Zentrum/Jüdisches Viertel (konsolidierte Fassung)
• Stadt Hohenems: Bebauungspläne
• Stadt Hohenems: Flächenwidmungsplan
• Stadt Hohenems: Richtpläne
• Richtlinien für denkmalschutzgerechte Renovierungen in Hohenems
• Stadt Hohenems: Energieberatung
• Stadt Hohenems: Bauleute-Infomappe
• Stadt Hohenems: Hochwasserschutz
• Stadt Hohenems: Verordnungen
• Land Vorarlberg: Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026

Stand: 15.10.2026

• Baubewilligung in Vorarlberg
• Sanierung mit Förderung in Vorarlberg
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• Baugrund kaufen: Checkliste
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• Ratgeber: alle Themen