Kellersanierung
Ursachen, Recht, Radon.
Was hinter einem feuchten Keller steckt, warum die Diagnose vor der Sanierung kommt und was gilt, wenn aus dem Keller Wohnraum werden soll.
Allgemeine Information, keine Rechts-, Bauphysik- oder Förderberatung. Stand: 15.10.2026.
Grundlage sind das Vorarlberger Baugesetz, die Bautechnikverordnung des Landes mit der darin verbindlich erklärten OIB-Richtlinie 3 (Ausgabe April 2019), die Radonschutzverordnung des Bundes, die Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026 sowie Informationen der Österreichischen Fachstelle für Radon, der AGES und des Bundesministeriums (HORA). Verbindlich sind nur die geltenden Rechtstexte und die Auskünfte der Baubehörde und der Abteilung Wohnbauförderung. Die Wohnhaussanierungsrichtlinie gilt für Förderungsanträge bis 31.12.2026.
Ein feuchter Keller hat meist eine von vier Ursachen: aufsteigende Feuchtigkeit, seitlich eindringendes Wasser, Kondensation oder ein Leck. Welche es ist, zeigt erst eine fachkundige Feuchtemessung, und davon hängt die passende Sanierung ab. Soll der Keller Wohnraum werden, ist das in Vorarlberg eine Verwendungsänderung, die bewilligungspflichtig sein kann, und die Räume müssen die Bautechnikverordnung erfüllen. Im Bezirk Bludenz ist zusätzlich der Radonschutz geregelt.
Warum ist
der Keller
feucht?
Feuchte Kellerwände sehen oft gleich aus, haben aber unterschiedliche Ursachen. Die Bautechnikverordnung beschreibt die drei Wege, über die Feuchtigkeit in ein Bauwerk gelangt: aus dem Boden, über Niederschlag und durch Kondensation von Wasserdampf.
| Ursache | Typische Anzeichen | Abklärung |
|---|---|---|
| Aufsteigende Feuchtigkeit (kapillar aus dem Fundament, fehlende oder schadhafte Horizontalsperre) | Typische Anzeichen Feuchtezone im unteren Wandbereich, Salzausblühungen, abplatzender Putz, oft rundum gleichmäßig | Abklärung Feuchteprofil über die Wandhöhe und -tiefe, Salzanalyse, Prüfung des Wandaufbaus |
| Seitlich eindringendes Wasser (Bodenfeuchte, Sickerwasser, Hang- oder Grundwasser) | Typische Anzeichen Flächig feuchte Außenwände, nach Regen stärker, Wasser an der Fuge zwischen Boden und Wand | Abklärung Messung an mehreren Stellen und zu verschiedenen Zeiten, Prüfung von Gelände, Lichtschächten und Dachwasserableitung, Grundwasserstand |
| Kondensation (warme, feuchte Luft schlägt sich an kühlen Kellerwänden nieder) | Typische Anzeichen Feuchte vor allem im Sommer, Schimmel in Ecken und hinter Möbeln, beschlagene Kaltwasserleitungen | Abklärung Aufzeichnung von Raumluft- und Oberflächentemperatur sowie Luftfeuchte über einen längeren Zeitraum, Prüfung des Lüftungsverhaltens |
| Leck (Wasser- oder Abwasserleitung, Rückstau aus dem Kanal, defekte Dachrinne oder Fallrohr) | Typische Anzeichen Örtlich begrenzte, oft plötzlich auftretende Nässe, Wasser nach Starkregen am Bodenablauf | Abklärung Druckprüfung der Leitungen, Kamerabefahrung des Kanals, Prüfung der Rückstausicherung |
Nach § 18 der Bautechnikverordnung müssen Bauwerke „gegen das Eindringen und Aufsteigen von Wasser und Feuchtigkeit aus dem Boden geschützt werden“; dabei ist auf das Grundwasser und auf vorhersehbares Oberflächenwasser wie Hang- und Hochwasser Bedacht zu nehmen. Außerdem ist eine schädigende Feuchtigkeitsansammlung durch Wasserdampfkondensation in und an Bauteilen zu vermeiden. Ältere Keller wurden oft ohne oder mit inzwischen schadhafter Abdichtung errichtet, deshalb treten mehrere Ursachen häufig gemeinsam auf.
Die Tabelle ordnet nur typische Muster. Ob ein Schaden tatsächlich von unten, von der Seite oder aus der Raumluft kommt, lässt sich am Augenschein allein nicht sicher sagen.
Erst messen,
dann sanieren.
Wer ohne Diagnose abdichtet, riskiert, viel Aufwand gegen die falsche Ursache einzusetzen. Eine Innenabdichtung hilft nicht gegen Kondensation, ein Lüftungskonzept nicht gegen drückendes Grundwasser.
- Bestand erfassen. Baujahr, Pläne, Wandaufbau, frühere Reparaturen, Lage von Leitungen und Lichtschächten sowie die Frage, wann und wo die Feuchte auftritt. Fotos über mehrere Wochen helfen bei der späteren Beurteilung.
- Fachkundig messen lassen. Eine belastbare Aussage liefern Messungen durch Fachleute für Bauphysik oder gerichtlich zertifizierte Sachverständige, etwa Materialproben aus verschiedenen Tiefen, Salzanalysen und Klimaaufzeichnungen. Oberflächengeräte allein zeigen oft nur, dass etwas feucht ist, nicht warum.
- Standort prüfen. Die Risikolandkarte HORA des Bundesministeriums ermöglicht laut Ministerium „eine rasche und einfache Ersteinschätzung der persönlichen Gefahrensituation“, unter anderem für Hochwasser. Den Gefahrenzonenplan und Auskünfte zum Grundwasser erhalten Sie bei der Gemeinde. Für Hang- und Grundwasser ist die Lage des Hauses oft wichtiger als der Zustand der Wand.
- Radon mitdenken. Steht ein Umbau oder eine Generalsanierung an, empfiehlt die Österreichische Fachstelle für Radon, vorher eine Radonmessung durchzuführen (Details im Abschnitt Radon).
- Sanierungsvariante festlegen. Erst mit Ursache und Standortrisiko lassen sich Außen- und Innenmaßnahmen, Kosten und die spätere Nutzung des Kellers seriös gegeneinander abwägen.
Keller
abdichten:
die Wege.
Welche Methode passt, hängt von Ursache, Wandmaterial, Zugänglichkeit und geplanter Nutzung ab. Die folgenden Ansätze werden oft kombiniert; über die Wirksamkeit im Einzelfall entscheidet die Planung, nicht das Produkt.
- Außenabdichtung. Die erdberührten Wände werden außen freigelegt, gereinigt und neu abgedichtet, oft zusammen mit einer Dämmung der Außenseite und einer geordneten Ableitung von Oberflächenwasser. Sie setzt dort an, wo das Wasser herkommt, erfordert aber Aushub und Platz neben dem Haus.
- Innenabdichtung. Wenn außen nicht gegraben werden kann, etwa an der Grundgrenze oder unter Terrassen, wird die Wand von innen abgedichtet. Das Mauerwerk selbst bleibt dabei feucht; bei salzbelasteten Wänden kommen häufig Sanierputzsysteme dazu.
- Horizontalsperre. Gegen aufsteigende Feuchtigkeit wird nachträglich eine Sperrschicht in die Wand eingebracht, mechanisch (zum Beispiel durch Einschneiden und Einlegen von Platten) oder durch Injektion eines Sperrmittels in Bohrlöcher. Welche Variante möglich ist, hängt von Statik, Wandmaterial und Durchfeuchtungsgrad ab.
- Drainage und Wasserführung. Eine Drainage kann Sickerwasser vom Bauwerk wegleiten, wenn das Wasser geordnet abgeleitet werden kann. Ebenso wichtig sind Gefälle des Geländes, dichte Lichtschächte, intakte Dachrinnen und eine funktionierende Rückstausicherung.
- Lüften, heizen, dämmen. Gegen Kondensation helfen vor allem ein angepasstes Lüftungsverhalten oder eine mechanische Lüftung und wärmere Wandoberflächen. Wird der Keller beheizt und gedämmt, verschiebt sich die thermische Hülle nach unten; das ist mit dem Feuchte- und dem Radonschutz gemeinsam zu planen.
Die Wohnhaussanierungsrichtlinie zählt die „Trockenlegung von Kellermauerwerk“ ausdrücklich zu den Sanierungsmaßnahmen nach § 8. Für die Förderung werden die anrechenbaren Kosten solcher sonstigen Maßnahmen zum Förderungskredit hinzugerechnet. Wie Kellersanierung in eine Gesamtsanierung passt, beschreiben wir auf der Seite Altbausanierung in Vorarlberg.
Kellerdecke
dämmen.
Bleibt der Keller unbeheizt, ist die Kellerdecke die Grenze der warmen Gebäudehülle. Ihre Dämmung ist in der Wohnhaussanierung des Landes ein eigener Förderbaustein.
§ 8 lit. e der Wohnhaussanierungsrichtlinie nennt die „unterste Geschossdecke (Boden gegen unbeheizt bzw. Erdreich)“ und Innenwände gegen unbeheizte Gebäudeteile als thermische Sanierungsmaßnahme. Gefördert wird mit einem Förderungskredit, der je m² sanierter Bauteilfläche berechnet wird: Für „Kellerdecke bzw. unterste Decke, erdanliegender Boden sowie Innenwände gegen unbeheizte Gebäudeteile“ beträgt er in der Basis-Stufe 35 Euro und in der Bonus-Stufe 45 Euro je m², dazu können Boni kommen.
Voraussetzung ist ein Mindest-U-Wert für „Boden und Wände gegen unbeheizt bzw. Erdreich“: höchstens 0,30 W/m²K in der Basis-Stufe und höchstens 0,23 W/m²K in der Bonus-Stufe; bei nachwachsenden Dämmstoffen gelten etwas höhere Grenzwerte. Die Baubewilligung des Hauses muss bei Antragstellung 20 Jahre zurückliegen, und der Antrag ist vor Durchführung der Sanierung zu stellen. Die Richtlinie gilt für Förderungsanträge bis 31.12.2026.
Wichtig für Umnutzungen: Nach den Begriffsbestimmungen der Richtlinie zählen Kellerräume nur dann zur Nutzfläche, wenn sie die Anforderungen an Belichtung und Niveau der Räume gemäß Bautechnikverordnung erfüllen. Ob eine Dämmung der Decke oder der Kellerwände sinnvoller ist, hängt also auch davon ab, ob der Keller dauerhaft unbeheizt bleibt. Den Ablauf der Förderung erklärt unser Ratgeber Sanierung mit Förderung in Vorarlberg; eine produktneutrale Erstberatung bietet das Energieinstitut Vorarlberg an.
Keller als
Wohnraum?
Aus einem Lager- oder Technikkeller ein Zimmer, Büro oder eine Einliegerwohnung zu machen, ist rechtlich mehr als ein Innenausbau. Zwei Fragen sind zu klären: Braucht es eine Baubewilligung, und erfüllen die Räume die Anforderungen an Aufenthaltsräume?
| Anforderung | Vorgabe für Aufenthaltsräume | Grundlage |
|---|---|---|
| Fußbodenniveau | Vorgabe für Aufenthaltsräume Bei Wohnungen muss der Fußboden wenigstens an einer Fensterseite über deren gesamte Länge über dem angrenzenden Gelände liegen. Bei voll eingegrabenen Kellern ist das oft der entscheidende Punkt. | Grundlage BTV § 24, OIB-RL 3 |
| Raumhöhe | Vorgabe für Aufenthaltsräume Lichte Raumhöhe mindestens 2,50 m; bei Gebäuden mit nicht mehr als drei Wohnungen und bei Reihenhäusern mindestens 2,40 m. Andere Räume: mindestens 2,10 m. | Grundlage BTV § 24, OIB-RL 3 |
| Belichtung | Vorgabe für Aufenthaltsräume Gesamte Lichteintrittsfläche mindestens 12 % der Bodenfläche des Raumes, mit ausreichendem freiem Lichteinfall; bei Raumtiefen über 5,00 m mehr. | Grundlage BTV § 22, OIB-RL 3 |
| Lüftung und Heizung | Vorgabe für Aufenthaltsräume Lüftung über unmittelbar ins Freie führende Fenster oder Türen, alternativ mechanische Lüftung; Räume müssen beheizbar sein. | Grundlage BTV § 23, OIB-RL 3 |
| Feuchte und Hochwasser | Vorgabe für Aufenthaltsräume Schutz gegen Feuchtigkeit aus dem Boden; liegt der Fußboden nicht über dem hundertjährlichen Hochwasser, ist gleichwertiger Schutz gegen Überflutung nötig. | Grundlage BTV § 18, OIB-RL 3 |
| Fluchtweg | Vorgabe für Aufenthaltsräume Im Brandfall muss ein rasches und sicheres Verlassen möglich sein oder eine Rettung auf anderem Weg. Die konkreten Anforderungen klärt die Brandschutzplanung. | Grundlage BTV § 9 |
Nach § 18 Abs. 1 lit. b des Baugesetzes bedarf „die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden“ einer Baubewilligung. Wesentlich ist nach § 2 eine Verwendungsänderung, „die auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raumplanungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann“. Weil für Aufenthaltsräume andere bautechnische Anforderungen gelten als für Lagerräume, sollte jede Umnutzung vorab mit der Baubehörde der Gemeinde abgeklärt werden. Werden zusätzlich Fenster vergrößert, Lichtschächte angelegt oder tragende Teile verändert, kann auch das bewilligungspflichtig sein. Den Verfahrensablauf beschreibt unser Ratgeber Baubewilligung in Vorarlberg.
Die bautechnischen Anforderungen stehen in der Bautechnikverordnung. Für Hygiene und Gesundheit gelten sie als erfüllt, wenn die OIB-Richtlinie 3 in der Ausgabe April 2019 eingehalten wird. Die wichtigsten Punkte für Kellerräume:
Für bestehende Gebäude gibt es zwei Ventile: Die Behörde hat nach § 48 BTV Abweichungen von der OIB-Richtlinie zuzulassen, wenn nachgewiesen wird, dass das gleiche Schutzniveau erreicht wird. Nach § 49 kann sie Ausnahmen gewähren, insbesondere wenn bei einer Änderung eines Gebäudes die Anforderungen aufgrund des Baubestandes nicht eingehalten werden können. Beides setzt einen Antrag voraus und ersetzt keine Planung. Bauliche Eingriffe im Bestand wie Abgrabungen oder neue Öffnungen behandelt unsere Seite Umbau und Zubau in Vorarlberg.
Radon im
Keller.
Radon ist ein radioaktives Edelgas aus dem Boden. Es ist nicht zu riechen und nicht zu sehen und gelangt über erdberührte Bauteile ins Haus; Kellerräume sind deshalb besonders betroffen.
Laut AGES wird Radon überall gebildet, weil Uran als Spurenelement in Gestein, Boden und Baumaterialien vorkommt. Bewohnte Gebäude wirken vor allem in der kalten Jahreszeit wie Saugglocken: Durch einen leichten Unterdruck wird Bodenluft ins Haus gezogen. Die Radonschutzverordnung legt den Referenzwert fest: Er beträgt für Aufenthaltsräume von Wohngebäuden 300 Becquerel pro Kubikmeter im Jahresmittel.
Die Verordnung legt außerdem Gebiete fest. In Vorarlberg ist die Gemeinde Schruns als Radonschutzgebiet festgelegt, alle Gemeinden im Bezirk Bludenz sind Radonvorsorgegebiete. Für Gebäude mit Aufenthaltsräumen in diesen Gebieten verlangt § 26 der Bautechnikverordnung, dass ein gesundheitsgefährdender Radoneintritt aus dem Untergrund verhindert wird; das gilt jedenfalls als erfüllt, wenn der Referenzwert von 300 Bq/m³ im Jahresmittel eingehalten wird. Wie das bei einer Umnutzung im Bestand nachzuweisen ist, legt die Baubehörde im Verfahren fest.
Gewissheit gibt nur eine Messung. Nach der Fachstelle für Radon erfolgt die Messung in Privathaushalten mit zwei Radondetektoren in den meistgenutzten Räumen und dauert etwa sechs Monate. Die Fachstelle empfiehlt, vor einer Generalsanierung zu messen und bei erhöhten Werten Radonschutzmaßnahmen nach ÖNORM S 5280 Teil 2 zu planen. Sie weist auch darauf hin, dass thermische Sanierungen die Dichtheit der Gebäudehülle und damit die Radonsituation verändern; dichte Türen zwischen Keller und Wohnräumen wirken sich auf Wärme und Radonschutz positiv aus.
Checkliste
Keller.
Diese Punkte sollten geklärt sein, bevor Aufträge vergeben oder Förderungen beantragt werden.
- Feuchtebild dokumentiert: wo, wann, nach welchem Wetter, seit wann.
- Ursache durch fachkundige Messung belegt, nicht nur vermutet.
- Leitungen, Kanal, Rückstausicherung, Dachrinnen und Lichtschächte geprüft.
- Standortrisiko geprüft: HORA, Gefahrenzonenplan, Grundwasser, Hangwasser.
- Künftige Nutzung festgelegt: Lager, Hobbyraum oder Aufenthaltsraum.
- Bei Aufenthaltsräumen: Fußbodenniveau, Raumhöhe, Belichtung, Lüftung und Fluchtweg anhand der Pläne geprüft und mit der Baubehörde abgeklärt.
- Radonmessung durchgeführt oder eingeplant, im Bezirk Bludenz jedenfalls.
- Förderung vor Baubeginn beantragt; Gültigkeit der Richtlinie bis 31.12.2026 beachtet.
- Abdichtung, Dämmung, Lüftung und Radonschutz als gemeinsames Konzept geplant.
Unsere Rolle
im Projekt.
CM Baumanagement GmbH, Im Kratta 2 in 6800 Feldkirch, ist Generalunternehmer in Vorarlberg: ein Vertrag, ein Ansprechpartner. Im Bereich Sanierung modernisieren wir Altbauten mit den Schwerpunkten Substanzerhalt und energetische Optimierung. Dazu gehören Förderungsabwicklungen und Sanierungskonzepte, von der Analyse möglicher Förderungen bis hin zur Entwicklung durchdachter Sanierungskonzepte.
Wir koordinieren alle beteiligten Unternehmen und Fachleute und übernehmen während der Bauphase die Kommunikation mit den Behörden. Wenn Sie Ihren Keller besprechen möchten, nutzen Sie unser Kontaktformular.
Häufige
Fragen.
Feuchter Keller: Was tun?
Keller von innen oder von außen abdichten?
Brauche ich eine Baubewilligung, um den Keller als Wohnraum zu nutzen?
Wie hoch muss ein Kellerraum sein, damit er als Wohnraum gilt?
Wo ist Radon in Vorarlberg ein Thema?
Wird die Dämmung der Kellerdecke gefördert?
Amtliche
Quellen.
- RIS: Vorarlberger Baugesetz § 2 (Begriffe)
- RIS: Vorarlberger Baugesetz § 18 (bewilligungspflichtige Bauvorhaben)
- RIS: Bautechnikverordnung § 9 (Flucht- und Rettungswege)
- RIS: Bautechnikverordnung § 18 (Schutz vor Feuchtigkeit)
- RIS: Bautechnikverordnung § 22 (Belichtung und Beleuchtung)
- RIS: Bautechnikverordnung § 23 (Lüftung und Beheizung)
- RIS: Bautechnikverordnung § 24 (Niveau und Höhe der Räume)
- RIS: Bautechnikverordnung § 26 (OIB-Richtlinie 3, Radon)
- RIS: Bautechnikverordnung § 48 (Ausnahmen von den OIB-Richtlinien)
- RIS: Bautechnikverordnung § 49 (Ausnahmen)
- OIB-Richtlinie 3 Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz, Ausgabe April 2019
- RIS: Radonschutzverordnung § 1
- RIS: Radonschutzverordnung § 3 (Referenzwerte)
- RIS: Radonschutzverordnung § 4 (Radonschutzgebiete, Radonvorsorgegebiete)
- RIS: Radonschutzverordnung Anlage 1
- Österreichische Fachstelle für Radon: Generalsanierungen und thermische Sanierungen
- Österreichische Fachstelle für Radon: Radonmessung
- AGES: Radon
- BMLUK: HORA-Pass und Risikolandkarte HORA
- HORA – Natural Hazard Overview & Risk Assessment Austria
- Land Vorarlberg: Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026 (gilt bis 31.12.2026)
- Land Vorarlberg: Broschüre Sanieren Juli 2025/2026
- Land Vorarlberg: Wohnhaussanierung
- Energieinstitut Vorarlberg: Energieberatung