Umbau und Zubau
in Vorarlberg.
Was baurechtlich als Zubau, Umbau oder Nutzungsänderung gilt, welches Verfahren nötig ist, welche Abstände und Nachbarrechte gelten und wie die Wohnbauförderung Zubauten einordnet.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Förderberatung. Stand: 15.10.2026.
Grundlage sind das Vorarlberger Baugesetz, die Baueingabeverordnung und das Bauarbeitenkoordinationsgesetz in der am 15.10.2026 geltenden Fassung (RIS) sowie die Wohnhaussanierungs- und die Neubauförderungsrichtlinie des Landes (Juli 2025/2026, gültig für Anträge bis 31.12.2026). Verbindlich entscheiden im Einzelfall die Baubehörde Ihrer Gemeinde bzw. die Abteilung Wohnbauförderung.
Ein Zubau vergrößert ein bestehendes Gebäude waagrecht oder lotrecht, ein Umbau gestaltet sein Inneres oder Äußeres wesentlich um. Beides gilt im Vorarlberger Baugesetz als wesentliche Änderung und braucht daher in der Regel eine Baubewilligung; nur kleine Nebengebäude zu Wohngebäuden sind unter Bedingungen bloß anzeigepflichtig, bloße Instandsetzung ist frei. Entscheidend sind außerdem Abstandsflächen, Mindestabstände und die Rechte der Nachbarn – und für die Wohnbauförderung die Frage, ob das Vorhaben als Sanierung oder als Neubau gefördert wird.
Umbau, Zubau
oder Anbau?
Das Baugesetz definiert Zubau, Umbau und die wesentliche Änderung der Verwendung. „Anbau“ und „Erweiterung“ sind Alltagsbegriffe ohne eigene Definition – für das Verfahren zählt, worunter das Vorhaben rechtlich fällt.
- Zubau: die Vergrößerung eines schon bestehenden Gebäudes in waagrechter oder lotrechter Richtung durch Herstellung neuer oder Erweiterung bestehender Räume (§ 2 Abs. 1 lit. q). Dazu zählt der seitliche Zubau ebenso wie die Aufstockung, der wir eine eigene Seite widmen.
- Anbau: kein eigener Rechtsbegriff. Wer ein Zimmer oder einen Wintergarten an das Haus anbaut, vergrößert das Gebäude waagrecht – baurechtlich ist das ein Zubau. Ob ein angebauter Raum ohne Wohnzweck, etwa eine Garage, als Zubau oder als Nebengebäude (§ 2 Abs. 1 lit. l) eingestuft wird, beurteilt die Baubehörde.
- Umbau: die wesentliche Umgestaltung des Inneren oder Äußeren eines Gebäudes; auch der Abbruch ganzer Geschosse oder eines selbständig benützbaren Gebäudeteiles und die Errichtung neuer Geschosse an deren Stelle (§ 2 Abs. 1 lit. n).
- Erweiterung: ebenfalls kein Rechtsbegriff. Je nach Vorhaben ist sie ein Zubau (mehr Fläche) oder eine Änderung der Verwendung (bestehende Fläche wird anders genutzt). Die Stadt Feldkirch führt dafür etwa ein eigenes Formular „Umbau und Erweiterung – Bauantrag“.
- Nutzungsänderung: im Baugesetz die Änderung der Verwendung. Wesentlich ist sie, wenn sie auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach den bau- oder raumplanungsrechtlichen Vorschriften von Einfluss sein kann (§ 2 Abs. 1 lit. p) – das kann zum Beispiel zutreffen, wenn aus einem Lager, einer Werkstatt oder einem Dachboden Wohnraum werden soll.
Wichtig für die Einordnung: Als wesentliche Änderung gilt nach § 2 Abs. 1 lit. o jeder Zu- oder Umbau, außerdem jede Änderung, durch die die äußere Erscheinung erheblich geändert wird oder durch die die Sicherheit oder Gesundheit von Menschen gefährdet, die Nachbarn belästigt oder die Einhaltung der Abstandsflächen beeinflusst werden können. Ein Eingriff in tragende Bauteile kann daher auch ohne Flächengewinn eine wesentliche Änderung sein.
Welches
Verfahren
wofür?
Das Baugesetz unterscheidet bewilligungspflichtige (§ 18), anzeigepflichtige (§ 19) und freie Bauvorhaben (§ 20). Für Umbau und Zubau heißt das: Die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden und die wesentliche Änderung ihrer Verwendung brauchen eine Baubewilligung (§ 18 Abs. 1 lit. a und b). Die Übersicht zeigt die typische Einordnung – verbindlich entscheidet im Einzelfall die Baubehörde.
| Vorhaben | Wahrscheinliches Verfahren | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Zimmer, Wohnraum oder Wintergarten an das Haus anbauen | Wahrscheinliches Verfahren Baubewilligung (Zubau) | Rechtsgrundlage § 2 lit. q, § 18 Abs. 1 lit. a |
| Grundriss ändern, tragende Wände entfernen oder versetzen | Wahrscheinliches Verfahren Baubewilligung, wenn die Änderung wesentlich ist (Umbau) | Rechtsgrundlage § 2 lit. n und o, § 18 Abs. 1 lit. a |
| Keller, Dachboden, Stall oder Gewerbefläche zu Wohnraum umnutzen | Wahrscheinliches Verfahren Baubewilligung, wenn die Verwendungsänderung wesentlich ist | Rechtsgrundlage § 2 lit. p, § 18 Abs. 1 lit. b |
| Garage, Geräteschuppen oder Gartenhaus zum Wohnhaus: höchstens 25 m² überbaute Fläche, höchstens 3,5 m hoch, in einer Baufläche, Abstände eingehalten | Wahrscheinliches Verfahren Bauanzeige | Rechtsgrundlage § 19 lit. a |
| Dasselbe, aber größer oder nur mit Abstandsnachsicht möglich | Wahrscheinliches Verfahren Baubewilligung | Rechtsgrundlage § 18 Abs. 1 lit. a und f |
| Alten Anbau oder Gebäudeteil abbrechen | Wahrscheinliches Verfahren Bauanzeige; als Teil eines bewilligungspflichtigen Umbaus im Bewilligungsverfahren mitbehandelt | Rechtsgrundlage § 19 lit. k, § 24 Abs. 5 |
| Bad, Böden oder Oberflächen erneuern, ausmalen, gleichartig instand setzen | Wahrscheinliches Verfahren Frei (Erhaltung und Instandsetzung) | Rechtsgrundlage § 20 Abs. 1 |
| Solar- oder Photovoltaikanlage am bestehenden Dach | Wahrscheinliches Verfahren Unter Bedingungen frei | Rechtsgrundlage § 20 Abs. 2 |
Erstreckt sich ein Bauantrag für einen bewilligungspflichtigen Umbau auch auf ein für sich genommen nur anzeigepflichtiges Vorhaben – etwa den Abbruch eines Schuppens –, wird beides gemeinsam im Bewilligungsverfahren erledigt (§ 24 Abs. 5). Wie Bauantrag, Vorprüfung und Bescheid ablaufen, beschreibt der Ratgeber Baubewilligung in Vorarlberg.
Abstände und
Nachbarn.
Jeder Zubau bekommt neue Außenwände – und vor jeder Außenwand eines oberirdischen Gebäudes muss eine Abstandsfläche liegen (§ 5 Abs. 1 Baugesetz). Sie ist so tief wie sechs Zehntel des Abstandes zwischen Außenwand und Schattenpunkt; der Schattenpunkt ergibt sich, wenn Licht unter einem Winkel von 45 Grad über das Gebäude einfällt (§ 5 Abs. 3). Die Abstandsfläche muss auf dem eigenen Baugrundstück liegen, darf aber bis zur Mitte einer angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche reichen. Dachvorsprünge werden bis zu 1,3 m Ausladung nicht eingerechnet, ebenso untergeordnete Bauteile wie offene Balkone oder Erker bis zu diesem Ausmaß (§ 5 Abs. 2 und 5).
Zusätzlich gilt ein Mindestabstand zur Nachbargrenze: 3 m für ein Gebäude, 2 m für ein sonstiges Bauwerk; für kleine Gebäude nach § 19 lit. a bis c genügen 2 m (§ 6). Ein Bebauungsplan oder eine Verordnung über die Art der Bebauung kann kleinere Abstände festlegen (§ 5 Abs. 7, § 6 Abs. 5).
Reicht der Platz nicht, kann die Behörde eine Abstandsnachsicht erteilen, wenn Sicherheit, Gesundheit sowie Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt werden und eine weitere Voraussetzung erfüllt ist (§ 7 Abs. 1). Für Umbauten sind vor allem diese Fälle wichtig: Der betroffene Nachbar stimmt zu – die Zustimmung ist ab Einlangen bei der Behörde unwiderruflich; bei der Änderung eines rechtmäßig bestehenden Bauwerks ragen die Schattenpunkte nicht tiefer in das Nachbargrundstück als bisher und die bisherigen Abstände werden nicht unterschritten; eine nachträgliche Außenwärmedämmung braucht bis zu 0,30 m; bei einer Verwendungsänderung wird der Nachbar nicht stärker beeinträchtigt als bisher. Ein Vorhaben, für das eine Abstandsnachsicht erforderlich ist, braucht jedenfalls eine Baubewilligung (§ 18 Abs. 1 lit. f).
Nachbarn sind Parteien im Bauverfahren. Sie können durch Einwendungen unter anderem die Einhaltung der Abstandsvorschriften (§ 5 bis § 7) geltend machen, soweit diese ihrem Schutz dienen, sowie die Festlegungen des Bebauungsplans über Baugrenze, Baulinie und Höhe des Bauwerks, wenn das Bauwerk nicht mehr als 20 Meter von ihrem Grundstück entfernt ist (§ 26 Abs. 1). Wer den Plänen schriftlich zustimmt, ist ab dieser Zustimmung nicht mehr Partei; auch diese Zustimmung ist ab Einlangen bei der Behörde unwiderruflich (§ 25 Abs. 1). Soll eine Abstandsnachsicht zugelassen werden und findet eine mündliche Verhandlung mit Augenschein statt, sind neben den Gebäudeecken auch Geschoss- und Traufenhöhe sowie Dachneigung in der Natur darzustellen (§ 25 Abs. 2).
Praktisch heißt das: Ein frühes Gespräch mit den Nachbarn anhand der Pläne zeigt, ob eine Zustimmung realistisch ist. Die Stadt Feldkirch stellt dafür etwa ein Formular „Zustimmung zur Abstandsnachsicht“ bereit; andere Gemeinden haben eigene Vorlagen.
Pläne vom
Bestand.
Bei Umbau und Zubau muss die Behörde sehen, was bleibt, was abgebrochen wird und was neu entsteht. Inhalt und Form der Pläne regelt die Baueingabeverordnung.
- Farben: Beizubehaltende Gebäudeteile sind grau, abzutragende gelb und neue rot darzustellen – oder durch Signaturen bzw. Schraffuren zu unterscheiden; das gilt auch für elektronische Pläne (§ 7 Abs. 5, § 8 Abs. 3 Baueingabeverordnung).
- Ansichten: Bei Zubauten zeigen die Ansichten auch den Altbestand (§ 2 Abs. 6 lit. a).
- Lageplan und Grundrisse: die Abstände der Außenwände zu den Grundstücksgrenzen und der Umriss der Abstandsflächen und Mindestabstände (§ 2 Abs. 3 lit. f, Abs. 4 lit. e).
- Energieausweis: grundsätzlich Teil des Bauantrags. Nicht erforderlich ist er etwa beim Zubau eines teilkonditionierten Wintergartens mit einer Netto-Grundfläche von weniger als 50 m² und einer vorgesehenen Raumtemperatur von weniger als 20 °C, sofern das nicht im Rahmen einer größeren Renovierung geschieht, und bei Vorhaben ohne Einfluss auf Energieeinsparung und Wärmeschutz (§ 1 Abs. 4).
- Statik: Reichen Pläne und Baubeschreibung zur Beurteilung nicht, kann die Behörde weitere Nachweise wie Detail- und Konstruktionspläne oder statische Berechnungen verlangen (§ 1 Abs. 5).
- Gebäudedaten: Gemeinden verlangen teils eigene Datenblätter für das Gebäude- und Wohnungsregister, Feldkirch etwa ein „AGWR Datenblatt – Zu- oder Umbau“.
Woher kommen die Bestandspläne? Erster Anlaufpunkt ist der Bauakt bei der Gemeinde, in dem die Pläne früherer Bewilligungen liegen; Feldkirch etwa führt auf seiner Website eine Bauakteneinsicht an. Fehlen Pläne oder weicht das Haus davon ab, braucht es eine Bestandsaufnahme vor Ort durch die Planerin oder den Planer. Das ist mehr als eine Formalie: Erleichterungen wie die Abstandsnachsicht nach § 7 Abs. 1 lit. c Baugesetz knüpfen an ein rechtmäßig bestehendes Bauwerk an. Was nie bewilligt wurde, kann im Verfahren zum Thema werden.
Umbauen im
bewohnten
Haus.
Viele Umbauten und Zubauten werden ausgeführt, während im Haus gewohnt wird. Das lässt sich organisieren, verlangt aber eine Planung, die Wohnbereich und Baustelle sauber trennt. Konkrete Werte für Lärm, Staub oder Bauzeit nennen wir bewusst nicht – sie hängen vom Einzelfall ab.
- Bauabschnitte: Welche Räume bleiben nutzbar, welche werden wann gesperrt? Wann werden Wasser, Strom oder Heizung unterbrochen?
- Wege: getrennte Zugänge für Bewohner und Baustelle, sichere Abdeckung von Öffnungen, Absturzkanten und Gruben, freie Fluchtwege aus den bewohnten Räumen.
- Staub- und Wetterschutz: Abtrennungen zwischen bewohnten Räumen und Baubereich; Schutz des Bestands, wenn Dach oder Außenwand geöffnet werden.
- Mitbewohner: wo sich Kinder, ältere Personen und Haustiere während lauter oder staubiger Arbeiten aufhalten.
- Ausweichquartier: Baustelleneinrichtungen sind für die Dauer der Bauausführung frei, Wohnunterkünfte sind davon aber ausgenommen (§ 20 Abs. 5 Baugesetz). Ein Wohnwagen auf einer Baustelle ist anzeigepflichtig, wenn er für mehr als zwei Jahre aufgestellt wird (§ 19 lit. i).
Sicherheit und Gesundheitsschutz sind gesetzlich geregelt: Werden auf einer Baustelle gleichzeitig oder aufeinanderfolgend Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber tätig, hat der Bauherr einen Planungskoordinator für die Vorbereitungsphase und einen Baustellenkoordinator für die Ausführungsphase zu bestellen – schriftlich, den Baustellenkoordinator spätestens bei Auftragsvergabe (§ 3 Bauarbeitenkoordinationsgesetz). Arbeiten mehrere Firmen mit eigenen Arbeitnehmern am Umbau, ist diese Voraussetzung erfüllt.
Auch eine Fertigstellung in Etappen lässt sich baurechtlich abbilden: Die Vollendung selbständig benützbarer Teile kann schon vor Vollendung des gesamten Bauvorhabens gemeldet werden (§ 43 Abs. 1 Baugesetz). Ein bewilligungspflichtiger Zubau darf benützt werden, wenn der Behörde die Vollendungsmeldung und die vorgeschriebenen Befunde vorliegen (§ 44 Abs. 2).
Förderung für
Zubauten.
Die Vorarlberger Wohnbauförderung fragt nicht „Zubau oder Umbau?“, sondern ob ein Vorhaben als Sanierung oder als Neubau gefördert wird. Beide Richtlinien (Juli 2025/2026) gelten für Förderungsanträge ab 01.07.2025 bis 31.12.2026; danach können sich die Regeln ändern.
- Bestehende Fläche überwiegt: Wird im Rahmen einer thermischen Sanierung eine bestehende Wohnung erweitert, kann die gesamte Förderung für diese Wohnung als Sanierungsförderung erfolgen, wenn die bestehende Fläche überwiegt (mehr als 50 %) (Wohnhaussanierungsrichtlinie § 5 Abs. 8).
- Neue Fläche überwiegt: Wird im Rahmen eines Zu-, Ein- oder Umbaus eine Wohnung erweitert und gleichzeitig der Altbestand saniert, kann die gesamte Förderung über einen Neubauförderungskredit erfolgen, wenn die neue zusätzliche Fläche überwiegt (mehr als 50 %) (Neubauförderungsrichtlinie § 5 Abs. 8).
- Entkernung: Wohnhäuser, die völlig entkernt werden (Austausch aller Geschossdecken) oder deren statisch wirksame Bausubstanz erneuert wird, sowie jede durch Zu-, Ein- oder Umbau neu entstehende Wohnung werden grundsätzlich als Neubau gefördert (jeweils § 5 Abs. 9).
- Nachverdichtung: Entstehen bei einer thermischen Sanierung durch Zu-, Ein- und Umbau neue Wohnungen, deren Gesamtnutzfläche die bisherige Gesamtnutzfläche des Wohnhauses nicht übersteigt, können sie wahlweise im Rahmen der Sanierung gefördert werden – gefördert werden dabei nur Wohnungen mit nicht mehr als 150 m² Nutzfläche (jeweils § 5 Abs. 10).
- Neue Wohnung durch Zubau: Natürliche Personen können nach der Neubauförderungsrichtlinie Kredite zur Errichtung von Wohnungen durch Zu-, Ein- oder Umbau für den Eigenbedarf und zur Vermietung erhalten (§ 7 Abs. 1 lit. b); der Antrag ist jedenfalls vor Bezug einzubringen (§ 5 Abs. 1).
Die Abgrenzung ist nicht immer eindeutig. Die Broschüre „Sanieren“ des Landes nennt dafür eine Vorabprüfung: Bei Unklarheiten, ob der Zubau wirklich als Sanierung angesehen wird, kann das mit dem Formular „Antrag – Prüfung der Fördervoraussetzungen“ geprüft werden. Ob ein Zubau ohne gleichzeitige Sanierung und ohne neue Wohnung gefördert wird, geht aus den hier zitierten Bestimmungen nicht hervor – diese Frage gehört an die Abteilung Wohnbauförderung.
Für die Planung wichtig: Werden entgegen den eingereichten Maßnahmen Änderungen vorgenommen, die eine neue Baubewilligung oder Bauanzeige erfordern, wird der bisherige Sanierungsantrag storniert und es ist ein neuer Antrag nach der dann gültigen Richtlinie einzureichen (Wohnhaussanierungsrichtlinie § 5 Abs. 7). Einkommensgrenzen, Energieausweis und Ablauf beschreibt der Ratgeber Sanierung mit Förderung.
Checkliste
vor dem Start.
- Bauakt bei der Gemeinde einsehen, vorhandene Pläne mit dem tatsächlichen Zustand vergleichen und Abweichungen festhalten.
- Flächenwidmung und Bebauungsplan für das Grundstück erfragen.
- Vorhaben einordnen: Zubau, Umbau, Verwendungsänderung oder Nebengebäude – und damit Bewilligung, Anzeige oder frei. Im Zweifel die Baubehörde fragen.
- Abstandsflächen und Mindestabstände für jede neue Außenwand prüfen; falls nötig, Abstandsnachsicht und Zustimmung der Nachbarn vorbereiten.
- Tragwerk fachlich beurteilen lassen, bevor Wände, Decken oder Dach geöffnet werden.
- Förderfähigkeit vor Einreichung und Auftragsvergabe klären; die Gültigkeit der Richtlinien bis 31.12.2026 beachten.
- Koordinatoren nach dem Bauarbeitenkoordinationsgesetz schriftlich bestellen, wenn mehrere Firmen tätig werden.
- Bauabschnitte, Abschaltungen und Schutzmaßnahmen für das bewohnte Haus festlegen.
- Nach Fertigstellung die Vollendung bei der Behörde melden und die vorgeschriebenen Befunde beilegen.
Unsere Rolle
beim Umbau.
Die CM Baumanagement GmbH aus Feldkirch ist Generalunternehmer in Vorarlberg. Im Bereich Umbau übernehmen wir strukturelle Anpassungen, Zubauten und Erweiterungen – mit Respekt vor der Substanz. Sie haben einen Vertrag und einen Ansprechpartner; wir koordinieren alle beteiligten Firmen und Fachleute, von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe.
Im Konzept steht eine detaillierte Aufnahme mit Variantenstudie und Erstkalkulation, in der Planung gehören Behördenweg, Ausführungsplan und die Koordination aller Gewerke dazu; während der Ausführung übernimmt der Generalunternehmer die Kommunikation mit den Behörden. Zubau·Umbau ist einer der Referenztypen auf unserer Website. Wie sich ein Generalunternehmer von der Einzelvergabe unterscheidet, zeigt der Ratgeber GU oder Einzelvergabe; mehr zu uns unter Generalunternehmer Vorarlberg.
Häufige
Fragen.
Brauche ich für einen Zubau eine Baubewilligung?
Ist ein Anbau dasselbe wie ein Zubau?
Wie nah darf ein Zubau an die Grundgrenze?
Muss mein Nachbar dem Zubau zustimmen?
Gibt es in Vorarlberg eine Förderung für einen Zubau?
Brauche ich für den Umbau die alten Pläne meines Hauses?
Amtliche
Quellen.
- Baugesetz § 2 – Begriffe (Zubau, Umbau, wesentliche Änderung)
- Baugesetz § 5 – Abstandsflächen
- Baugesetz § 6 – Mindestabstände
- Baugesetz § 7 – Abstandsnachsicht
- Baugesetz § 18 – Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
- Baugesetz § 19 – Anzeigepflichtige Bauvorhaben
- Baugesetz § 20 – Freie Bauvorhaben
- Baugesetz § 24 – Bauantrag
- Baugesetz § 25 – Ermittlungsverfahren
- Baugesetz § 26 – Nachbarrechte
- Baugesetz § 43 – Meldung über die Vollendung
- Baugesetz § 44 – Berechtigung zur Benützung
- Baueingabeverordnung § 1 – Bauantrag
- Baueingabeverordnung § 2 – Art der Pläne
- Baueingabeverordnung § 7 – Maßstab und Form physischer Pläne
- Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 3 – Bestellung von Koordinatoren
- Land Vorarlberg – Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026
- Land Vorarlberg – Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026 für den privaten Wohnbau
- Land Vorarlberg – Broschüre Sanieren Juli 2025/2026
- Stadt Feldkirch – Neubau, Umbau, Zubau