Generalunternehmer
oder Einzelvergabe?

Keines der beiden Modelle ist grundsätzlich besser. Entscheidend ist, wer die Schnittstellen zwischen den Gewerken trägt – und ob Sie das selbst übernehmen wollen und können.

1 · Neues Einfamilienhaus. Ein Neubau ist bewilligungspflichtig (§ 18 Baugesetz) und bringt viele Gewerke zusammen, die zeitlich aufeinander aufbauen – vom Rohbau über Dach und Fenster bis zu Haustechnik und Innenausbau. Bei der Einzelvergabe legen Sie Reihenfolge und Übergaben zwischen den Gewerken selbst fest und stimmen sie ab; bei einem Generalunternehmer liegt das in einer Hand. Klären Sie: Wer erstellt den Terminplan? Wer nimmt Teilleistungen ab, bevor das nächste Gewerk beginnt? Wer meldet der Behörde die Vollendung (§ 43 Baugesetz)?

2 · Altes Haus erneuern. Bei einer Sanierung treffen neue Leistungen auf vorhandene Bauteile, deren Zustand oft erst während der Arbeiten sichtbar wird. Das erhöht die Zahl der Schnittstellen zwischen Alt und Neu. Wird eine Wohnbauförderung beantragt, sind ein Energieausweis für Bestand und Planung und ein Antrag vor Beginn der Arbeiten nötig (Ratgeber Sanierung mit Förderung). Klären Sie: Wer prüft den Bestand vor Vertragsabschluss? Wie werden zusätzliche Leistungen beauftragt, wenn der Bestand anders ist als angenommen? Wer warnt, wenn vorhandene Bauteile oder Ihre Vorgaben für die geplante Leistung nicht taugen (§ 1168a ABGB)?

3 · Aufstockung. Eine Aufstockung ist eine wesentliche Änderung des Gebäudes und damit bewilligungspflichtig (§ 18 Baugesetz). Tragwerk, Dach, Haustechnik und Fassade des Bestands werden berührt; während der Arbeiten ist das Gebäude oft teilweise geöffnet. Hier hängen viele Gewerke unmittelbar voneinander ab. Klären Sie: Wer verantwortet den Übergang zwischen bestehendem und neuem Tragwerk? Wer sorgt für den Schutz des Bestands während der Bauzeit? Gegen wen richten sich Ansprüche, wenn ein Mangel genau an der Verbindung von Alt und Neu auftritt?

• Grundlage: Für Mängel eines Werkes gelten die allgemeinen Gewährleistungsregeln für entgeltliche Verträge (§ 1167 ABGB). Gewähr wird dafür geleistet, dass die Leistung dem Vertrag entspricht – also die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat (§ 922 ABGB).
• Vermutung: Gewähr wird für Mängel geleistet, die bei der Übergabe vorhanden sind. Kommt ein Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe hervor, wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, dass er schon bei der Übergabe bestand (§ 924 ABGB).
• Rechte: Zunächst können Sie Verbesserung (Nachbesserung oder Nachtrag des Fehlenden) oder Austausch verlangen; die Kosten trägt der Übergeber. Preisminderung oder – außer bei geringfügigen Mängeln – Vertragsauflösung kommen in Betracht, wenn Verbesserung und Austausch unmöglich oder unverhältnismäßig aufwendig sind (§ 932 ABGB).
• Fristen: Bei unbeweglichen Sachen wird für Mängel Gewähr geleistet, die bei der Übergabe vorliegen und innerhalb von drei Jahren danach hervorkommen. Die Rechte verjähren drei Monate nach Ablauf der Gewährleistungsfrist. Die Parteien können die Fristen vertraglich verkürzen oder verlängern (§ 933 ABGB).
• Wen Sie ansprechen: Bei der Einzelvergabe richten sich Ansprüche gegen das Unternehmen, dessen Werk mangelhaft ist – an Schnittstellen muss das erst geklärt werden. Beim Generalunternehmer ist er Ihr Vertragspartner; er muss das Werk persönlich oder unter seiner persönlichen Verantwortung ausführen lassen (§ 1165 ABGB).
• Warnpflicht: Misslingt das Werk wegen offenbar untauglichen Stoffes oder offenbar unrichtiger Anweisungen des Bestellers, ist der Unternehmer für den Schaden verantwortlich, wenn er nicht gewarnt hat (§ 1168a ABGB). Das gilt in beiden Modellen für jedes ausführende Unternehmen.

1. Leistungsumfang: Was genau ist enthalten, was nicht? Je genauer die Leistungsbeschreibung, desto weniger Spielraum für Missverständnisse.
2. Unterlagen als Vertragsgrundlage: Auf welche Pläne, Baubewilligung und Beschreibungen bezieht sich der Vertrag?
3. Preisgrundlage: Liegt ein Kostenvoranschlag mit ausdrücklicher Gewährleistung für seine Richtigkeit zugrunde oder einer ohne? Davon hängt ab, was bei Überschreitungen gilt (§ 1170a ABGB).
4. Termine: Beginn, Zwischentermine und Übergabe – und was gilt, wenn sie nicht gehalten werden.
5. Änderungen: Wie werden zusätzliche oder geänderte Leistungen beauftragt und dokumentiert – schriftlich und vor der Ausführung?
6. Schnittstellen: Wer koordiniert die Gewerke, und wer nimmt Teilleistungen ab? Bei der Einzelvergabe sollte das ausdrücklich geregelt sein.
7. Übergabe: förmlich, mit Protokoll über festgestellte Mängel – ab der Übergabe laufen die Gewährleistungsfristen (§ 933 ABGB).
8. Gewährleistungsfristen: Gelten die gesetzlichen Fristen, oder werden sie verkürzt oder verlängert (§ 933 Abs. 4 ABGB)?
9. Subunternehmer: Beim Generalunternehmer – möchten Sie über eingesetzte Subunternehmer informiert werden oder ihnen zustimmen? Das lässt sich vertraglich regeln.
10. Sicherstellung: Der Unternehmer eines Bauwerks kann vom Besteller ab Vertragsabschluss eine Sicherstellung für das noch ausstehende Entgelt verlangen; dieses Recht kann nicht abbedungen werden (§ 1170b ABGB).
11. Behörde: Wer stellt Anträge und Meldungen? Die Meldung über die Vollendung ist Sache des Bauherrn (§ 43 Baugesetz).

Dieser Ratgeber stammt von CM Baumanagement, einem Generalunternehmer in Vorarlberg. Er soll beide Wege sachlich darstellen. Den Vergleich speziell für Vorarlberg finden Sie unter Generalunternehmer Vorarlberg, die Besonderheiten der Stadt unter Generalunternehmer Feldkirch.

• ABGB § 1151 – Dienst- und Werkvertrag
• ABGB § 1165 – Ausführung des Werks
• ABGB § 1167 – Gewährleistung beim Werkvertrag
• ABGB § 1168a – Warnpflicht
• ABGB § 1170a – Kostenvoranschlag
• ABGB § 1170b – Sicherstellung bei Bauverträgen
• ABGB § 922 – Gewährleistung
• ABGB § 924 – Vermutung der Mangelhaftigkeit
• ABGB § 932 – Rechte aus der Gewährleistung
• ABGB § 933 – Gewährleistungsfrist
• Baugesetz Vorarlberg § 18 – Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
• Baugesetz Vorarlberg § 43 – Meldung über die Vollendung

Stand: 15.10.2026

• Sanierung mit Förderung in Vorarlberg
• Baubewilligung in Vorarlberg
• Grunderwerbsteuer- und Grundbuchgebühren-Rechner
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• Fakten zur CM Baumanagement GmbH