Baumängel und
Gewährleistung.

Wer gegen Entgelt die Herstellung eines Werkes übernimmt, schließt nach § 1151 ABGB einen Werkvertrag – das trifft auf typische Bauverträge zu, vom Dachdecker bis zum Generalunternehmer. Für Mängel des Werkes verweist § 1167 ABGB auf die allgemeinen Gewährleistungsregeln für entgeltliche Verträge (§§ 922 bis 933b ABGB).

Mangelhaft ist eine Leistung, die nicht dem Vertrag entspricht. Nach § 922 ABGB haftet der Übergeber dafür, dass die Sache die bedungenen oder gewöhnlich vorausgesetzten Eigenschaften hat, seiner Beschreibung, einer Probe oder einem Muster entspricht und dem vereinbarten Zweck gemäß verwendet werden kann. Maßstab sind also zuerst Ihr Vertrag, die Leistungsbeschreibung, die Pläne und vereinbarte Muster – und dort, wo nichts geregelt ist, das, was man gewöhnlich erwarten darf.

Für die Gewährleistung kommt es nicht darauf an, ob den Unternehmer ein Verschulden trifft. Entscheidend ist, ob der Mangel bei der Übergabe vorhanden war (§ 924 ABGB). Verschulden spielt erst beim Schadenersatz eine Rolle (§ 933a ABGB). Typische Beispiele am Bau sind undichte Anschlüsse, Risse, abweichende Materialien oder Ausführungen, die nicht den Plänen entsprechen. Ob ein Riss ein Mangel ist, hängt vom Vertrag und vom Einzelfall ab und braucht oft eine fachliche Beurteilung.

Achtung bei sichtbaren Mängeln: Fallen die Mängel einer Sache in die Augen, findet nach § 928 ABGB keine Gewährleistung statt – außer bei arglistigem Verschweigen oder einer ausdrücklichen Zusage, dass die Sache fehlerfrei ist. Wie weit das bei einer Bauübergabe reicht, ist eine Frage des Einzelfalls. Praktisch heißt es: Was Sie bei der Übernahme sehen, gehört ins Protokoll.

Quelle: ABGB § 1151, § 1167, § 922, § 928 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Gewährleistungsfrist. Der Übergeber leistet Gewähr für jeden Mangel, der bei der Übergabe vorliegt und innerhalb von zwei Jahren, bei einer unbeweglichen Sache innerhalb von drei Jahren nach der Übergabe hervorkommt (§ 933 Abs. 1 ABGB). Die Frist beginnt mit der Übergabe – nicht mit dem Baubeginn und nicht mit der Schlussrechnung. Ob eine Bauleistung als unbewegliche Sache gilt, etwa ein Gebäude, oder als bewegliche, etwa ein nur geliefertes Gerät, ist im Zweifel rechtlich zu klären.

Vermutung. Kommt ein Mangel innerhalb von sechs Monaten nach der Übergabe hervor, wird bis zum Beweis des Gegenteils vermutet, dass er schon bei der Übergabe vorhanden war (§ 924 ABGB). Danach müssen Sie beweisen, dass der Mangel bereits bei der Übergabe angelegt war – bei verdeckten Baumängeln oft nur mit einem Gutachten. Die Vermutung tritt nicht ein, wenn sie mit der Art der Sache oder des Mangels unvereinbar ist.

Verjährung. Die Rechte aus der Gewährleistung verjähren drei Monate nach Ablauf der Gewährleistungsfrist (§ 933 Abs. 3 ABGB) – bei einer unbeweglichen Sache also drei Jahre und drei Monate nach der Übergabe. Unterbrochen wird die Verjährung nach § 1497 ABGB, wenn der Unternehmer Ihr Recht ausdrücklich oder stillschweigend anerkennt oder wenn Sie Klage einbringen und das Verfahren gehörig fortsetzen. Ein Mängelschreiben allein ist keine Klage.

Vereinbarungen. Die Parteien können die Fristen verkürzen oder verlängern (§ 933 Abs. 4 ABGB). Sind Sie Verbraucher, können Ihre Gewährleistungsrechte vor Kenntnis des Mangels aber nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (§ 9 KSchG). Lesen Sie die Fristenklausel in Ihrem Bauvertrag deshalb genau, bevor Sie unterschreiben.

Quelle: ABGB § 933, § 924, § 1497; KSchG § 9 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Verbesserung oder Austausch sind in angemessener Frist und mit möglichst geringen Unannehmlichkeiten für Sie zu bewirken; die Kosten trägt der Unternehmer (§ 932 Abs. 3 ABGB). Am Bau bedeutet das meist Nachbesserung vor Ort.

Preisminderung oder – außer bei geringfügigen Mängeln – Vertragsauflösung können Sie verlangen, wenn Verbesserung und Austausch unmöglich oder für den Unternehmer unverhältnismäßig aufwendig sind. Dasselbe gilt, wenn er die Verbesserung verweigert oder nicht in angemessener Frist vornimmt, wenn sie für Sie mit erheblichen Unannehmlichkeiten verbunden wäre oder wenn sie Ihnen aus triftigen, in seiner Person liegenden Gründen unzumutbar ist (§ 932 Abs. 4 ABGB). Bei Bauwerken steht in der Praxis meist die Verbesserung oder die Preisminderung im Vordergrund.

Setzen Sie für die Verbesserung schriftlich eine konkrete, angemessene Frist. Das schafft Klarheit, ob der Unternehmer verbessert, und belegt es, wenn er es nicht tut.

Quelle: ABGB § 932, § 933, § 933a, § 1168a, § 1489 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Hat der Unternehmer den Mangel verschuldet, können Sie auch Schadenersatz fordern (§ 933a Abs. 1 ABGB). Wegen des Mangels selbst gilt auch hier zuerst: Verbesserung oder Austausch. Geldersatz können Sie unter denselben Voraussetzungen verlangen, unter denen eine Preisminderung möglich ist (§ 933a Abs. 2 ABGB). Für Folgeschäden, etwa durchfeuchtete Möbel nach einer undichten Abdichtung, kommt Schadenersatz in Betracht; § 933a Abs. 3 ABGB nennt ausdrücklich den durch die Mangelhaftigkeit verursachten weiteren Schaden.

Für den Schadenersatz gilt eine eigene Frist: Die Klage verjährt in drei Jahren ab dem Zeitpunkt, zu dem Schaden und Schädiger bekannt wurden (§ 1489 ABGB). Erst nach Ablauf von zehn Jahren ab der Übergabe müssen Sie für solche Ersatzansprüche das Verschulden des Unternehmers beweisen (§ 933a Abs. 3 ABGB).

Warnpflicht. Misslingt das Werk infolge offenbarer Untauglichkeit des vom Bauherrn beigestellten Stoffes oder offenbar unrichtiger Anweisungen des Bauherrn, ist der Unternehmer für den Schaden verantwortlich, wenn er nicht gewarnt hat (§ 1168a ABGB). Das betrifft zum Beispiel selbst gekaufte Materialien oder eigene Vorgaben zur Ausführung. Hat der Unternehmer schriftlich gewarnt und Sie bestehen trotzdem auf Ihrer Anweisung, wird es schwer, ihn später für genau diesen Mangel verantwortlich zu machen. Bewahren Sie Warnhinweise und Ihre Antworten deshalb bei den Vertragsunterlagen auf.

Quelle: ABGB § 933a, § 1489, § 1168a (RIS) · Stand: 15.10.2026

Gewährleistung ist gesetzlich: Sie besteht ohne besondere Vereinbarung und richtet sich gegen Ihren Vertragspartner. Beim Generalunternehmer ist das der Generalunternehmer, der das Werk persönlich oder unter seiner persönlichen Verantwortung ausführen lassen muss (§ 1165 ABGB); mehr zu den Vertragsmodellen im Ratgeber Generalunternehmer oder Einzelvergabe.

Eine Garantie ist dagegen eine freiwillige Zusage, etwa eines Herstellers von Fenstern, Dachziegeln oder einer Wärmepumpe. Für Verbraucher regelt § 9a KSchG solche vertraglichen Garantien: Der Garant ist an die Zusagen in der Garantieerklärung und an den in der Werbung bekanntgemachten Inhalt gebunden. Hat ein Hersteller eine Garantie über die Haltbarkeit für einen bestimmten Zeitraum gegeben, haben Verbraucher während dieses Zeitraums einen unmittelbaren Anspruch gegen ihn auf Verbesserung oder Austausch.

Die Garantieerklärung muss Verbrauchern spätestens bei der Übergabe auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung gestellt werden. Sie muss auf die gesetzliche Gewährleistungspflicht hinweisen und darauf, dass diese durch die Garantie nicht eingeschränkt wird (§ 9a Abs. 3 KSchG). Garantie und Gewährleistung bestehen also nebeneinander. Was eine Garantie abdeckt, wie lange sie läuft und wie Sie sie in Anspruch nehmen, steht nur in der jeweiligen Garantieerklärung.

Verwechseln Sie eine vertraglich verlängerte Gewährleistungsfrist (§ 933 Abs. 4 ABGB) nicht mit einer Garantie: Die verlängerte Frist ändert nur die Dauer der gesetzlichen Rechte, eine Garantie schafft eigene Ansprüche nach ihrem Inhalt. Sammeln Sie bei der Übergabe alle Garantieerklärungen, Produktdatenblätter und Wartungsvorgaben – manche Garantien knüpfen an Wartungen an, was in der Erklärung selbst steht.

Quelle: KSchG § 9a; ABGB § 1165 (RIS) · Stand: 15.10.2026

• Termin schriftlich vereinbaren. Gemeinsame Begehung mit dem Unternehmer, bei Bedarf mit einer eigenen Fachperson wie einem Ziviltechniker oder Sachverständigen.
• Unterlagen bereitlegen. Vertrag, Leistungsbeschreibung, Pläne, Bescheid zur Baubewilligung, Nachtragsvereinbarungen und Bemusterung.
• Raum für Raum prüfen. Oberflächen, Fenster und Türen, Anschlüsse, Abdichtungen, Haustechnik im Betrieb.
• Jeden Mangel einzeln protokollieren. Ort, Beschreibung, Fotonummer und die vereinbarte Frist zur Behebung.
• Vorbehalt bei Unklarem. Was noch nicht prüfbar ist, etwa die Heizung im Sommer, mit Vermerk festhalten.
• Übergabedatum festhalten. Es ist der Beginn der Gewährleistungsfrist nach § 933 ABGB.
• Beidseitig unterschreiben. Jede Seite erhält eine Ausfertigung des Protokolls.
• Dokumentation übernehmen. Garantieerklärungen, Bedienungs- und Wartungsanleitungen, Prüfprotokolle und Energieausweis.

Ein förmliches Übergabeprotokoll schreibt das ABGB nicht vor. Bauverträge regeln die Übernahme oft eigens, etwa durch Verweis auf eine ÖNORM. Prüfen Sie, was Ihr Vertrag dazu vorsieht, und halten Sie Fotos mit Datum fest – sie sind später oft der einfachste Beweis für den Zustand bei der Übergabe.

1. Mangel festhalten. Fotos mit Datum, kurze Beschreibung, bei Rissen oder Feuchtigkeit Markierungen setzen; Folgeschäden möglichst begrenzen, etwa Wasser abstellen.
2. Vertrag prüfen. Übergabedatum, vereinbarte Fristen, Ansprechpartner und vorgeschriebene Form der Mängelanzeige.
3. Schriftlich anzeigen. Mängelrüge an den Vertragspartner: was, wo, seit wann; Fotos anhängen; Verbesserung verlangen und eine angemessene Frist setzen. Zustellung nachweisbar wählen, etwa eingeschrieben.
4. Behebung ermöglichen. Verbesserung steht nach § 932 Abs. 2 ABGB an erster Stelle; ermöglichen Sie den Zugang und bestätigen Sie Termine schriftlich.
5. Behebung prüfen. Nach der Verbesserung erneut kontrollieren und schriftlich festhalten, ob der Mangel behoben ist.
6. Wenn nichts geschieht. Nach Ablauf der Frist Preisminderung oder – bei nicht geringfügigem Mangel – Auflösung prüfen; bei Verschulden zusätzlich Schadenersatz.
7. Verjährung im Blick behalten. Rechtzeitig vor Ablauf rechtlich beraten lassen; unterbrochen wird die Verjährung durch Anerkenntnis des Unternehmers oder durch Klage (§ 1497 ABGB).

Beim Generalunternehmer richtet sich die Mängelanzeige an ihn, auch wenn ein Subunternehmer die betroffene Leistung ausgeführt hat. Bei Einzelvergabe müssen Sie zuerst klären, wessen Gewerk den Mangel verursacht hat – an Schnittstellen ist das nicht immer eindeutig.

Das Entgelt ist nach § 1170 ABGB in der Regel nach vollendetem Werk zu entrichten. Wird das Werk in Abschnitten ausgeführt, kann der Unternehmer einen verhältnismäßigen Teil schon vorher verlangen. Viele Bauverträge vereinbaren daher Teilzahlungen nach Baufortschritt.

Haben Sie einen Mangel innerhalb der Verjährungsfrist angezeigt, können Sie ihn zeitlich unbeschränkt durch Einrede gegen die Entgeltforderung des Unternehmers geltend machen (§ 933 Abs. 3 ABGB). Gegen offene Rechnungen bleibt der Mangel also auch später einwendbar. Wie viel Sie bis zur Behebung zurückbehalten dürfen, hängt vom Einzelfall ab; ein unverhältnismäßiger Einbehalt kann selbst Streit auslösen. Lassen Sie sich im Zweifel beraten.

Manche Bauverträge sehen einen Haftrücklass vor: Ein Teil des Entgelts wird für die Dauer der Gewährleistung einbehalten oder durch eine Bankgarantie abgelöst. Das gilt nur, wenn es vereinbart ist; Höhe und Dauer stehen im Vertrag.

Umgekehrt kann der Unternehmer eines Bauwerks vom Besteller eine Sicherstellung für das noch ausstehende Entgelt verlangen: bis zu einem Fünftel des vereinbarten Entgelts, bei Verträgen, die innerhalb von drei Monaten zu erfüllen sind, bis zu zwei Fünfteln (§ 1170b Abs. 1 ABGB). Dieses Recht kann nicht abbedungen werden. Es gilt aber nicht, wenn der Besteller ein Verbraucher im Sinne des KSchG oder eine juristische Person des öffentlichen Rechts ist (§ 1170b Abs. 3 ABGB).

Quelle: ABGB § 1170, § 933, § 1170b (RIS) · Stand: 15.10.2026

CM Baumanagement GmbH, Im Kratta 2, 6800 Feldkirch, ist Generalunternehmer in Vorarlberg: ein Vertrag, ein Ansprechpartner. In der letzten Projektphase, der Übergabe, übernehmen wir die Schlussabnahme, die Dokumentation und die Gewährleistung. Weil wir alle beteiligten Unternehmen und Fachleute koordinieren, richten Sie eine Mängelanzeige an uns – nicht an einzelne Gewerke.

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• ABGB § 1151 – Dienst- und Werkvertrag (RIS)
• ABGB § 1165 – Ausführung des Werks (RIS)
• ABGB § 1167 – Gewährleistung beim Werkvertrag, Verweis auf §§ 922 bis 933b (RIS)
• ABGB § 922 – Gewährleistung (RIS)
• ABGB § 924 – Vermutung der Mangelhaftigkeit (RIS)
• ABGB § 928 – Offenkundige Mängel (RIS)
• ABGB § 932 – Rechte aus der Gewährleistung (RIS)
• ABGB § 933 – Gewährleistungsfrist; Verjährung (RIS)
• ABGB § 933a – Schadenersatz (RIS)
• ABGB § 1168a – Warnpflicht (RIS)
• ABGB § 1170 – Entrichtung des Entgelts (RIS)
• ABGB § 1170b – Sicherstellung bei Bauverträgen (RIS)
• ABGB § 1489 – Verjährung von Schadenersatzansprüchen (RIS)
• ABGB § 1497 – Unterbrechung der Verjährung (RIS)
• KSchG § 9 – Gewährleistungsrechte des Verbrauchers (RIS)
• KSchG § 9a – Vertragliche Garantien (RIS)

Stand: 15.10.2026

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