Einfamilienhaus
schlüsselfertig
in Vorarlberg.
Was „schlüsselfertig“ vertraglich bedeutet, worin es sich vom Fertighaus unterscheidet und welche Schritte, Unterlagen und Förderregeln zwischen Grundstück und Einzug liegen.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Förderberatung. Stand: 15.10.2026.
Grundlage sind das Vorarlberger Baugesetz, das ABGB und die Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026 des Landes, die für Förderungsanträge bis 31.12.2026 gilt. Verbindlich sind allein der Bescheid der Baubehörde, die Förderungszusage des Landes und Ihr Bauvertrag.
„Schlüsselfertig“ beschreibt, was ein Vertrag umfasst, nicht wie ein Haus gebaut wird. Ob Massivbau, Holzbau oder Fertighaus: Entscheidend sind die Leistungsbeschreibung und klar geregelte Schnittstellen bei Keller, Hausanschlüssen und Außenanlagen. Rechtlich führt der Weg in Vorarlberg über Flächenwidmung, Baubewilligung und die Meldung der Bauvollendung nach § 43 Baugesetz. Die Neubauförderung des Landes für Eigenheime ist ein Kredit mit einer Basisförderung von 30.000 Euro und gilt für Anträge bis 31.12.2026.
Der Begriff
im Vertrag.
Das ABGB ordnet den Hausbau dem Werkvertrag zu: Wer „die Herstellung eines Werkes gegen Entgelt übernimmt“, schließt einen Werkvertrag (§ 1151 ABGB). „Schlüsselfertig“ ist kein eigener gesetzlicher Vertragstyp, sondern eine Vereinbarung über den Umfang: Der Auftragnehmer schuldet ein bezugsfertiges Haus und nicht nur einzelne Gewerke.
Der Unternehmer muss das Werk „persönlich oder unter seiner persönlichen Verantwortung ausführen“ lassen (§ 1165 ABGB). Subunternehmer sind also möglich, die Verantwortung bleibt beim Vertragspartner. Was „fertig“ konkret heißt, steht aber nur im Vertrag: Ob Bodenbeläge, Malerarbeiten, Küche, Garage, Zufahrt oder Garten enthalten sind, ist Verhandlungssache. Was nicht beschrieben ist, wird später leicht zum Streitpunkt oder Nachtrag.
Zwei weitere Regeln sind für Bauherren wichtig. Misslingt das Werk wegen offenbar unrichtiger Anweisungen des Bestellers, haftet der Unternehmer, „wenn er den Besteller nicht gewarnt hat“ (§ 1168a ABGB). Beim Preis zählt, ob ein Kostenvoranschlag „unter ausdrücklicher Gewährleistung für seine Richtigkeit“ zugrunde liegt; dann ist keine Erhöhung möglich. Ohne diese Zusage muss der Unternehmer eine beträchtliche, unvermeidliche Überschreitung unverzüglich anzeigen, und Sie können gegen angemessene Vergütung zurücktreten (§ 1170a ABGB).
Für Mängel an einer unbeweglichen Sache gilt eine Gewährleistungsfrist von drei Jahren ab Übergabe (§ 933 ABGB). Deshalb gehört eine förmliche Übergabe mit Protokoll ausdrücklich in den Vertrag.
Umfang oder
Bauweise?
Viele Suchergebnisse zu „Haus bauen in Vorarlberg“ stammen von Fertighaus-Anbietern. Die beiden Begriffe beantworten unterschiedliche Fragen.
| Frage | Schlüsselfertig | Fertighaus |
|---|---|---|
| Was beschreibt der Begriff? | Schlüsselfertig Den Leistungsumfang: ein bezugsfertiges Haus aus einem Vertrag | Fertighaus Die Bauweise: im Werk vorgefertigte Wand-, Decken- oder Dachelemente |
| Bauweise | Schlüsselfertig Offen: Massivbau, Holzbau oder Fertigteile | Fertighaus Vorfertigung im Werk, Montage auf der Baustelle |
| Schnittstellen prüfen | Schlüsselfertig Eigenleistungen, Außenanlagen, Hausanschlüsse | Fertighaus Bodenplatte oder Keller, Ausbaustufe, Erdarbeiten, Außenanlagen |
| Baubewilligung | Schlüsselfertig Für die Errichtung von Gebäuden erforderlich | Fertighaus Ebenso erforderlich, die Bauweise ändert daran nichts |
| Neubauförderung | Schlüsselfertig Kriterien: Objektart, Nutzfläche, Energie, Ökologie | Fertighaus Dieselben Kriterien, die Richtlinie stellt nicht auf die Bauweise ab |
Ein Fertighaus kann schlüsselfertig vergeben werden, aber auch als Ausbauhaus mit Eigenleistung. Ein vor Ort gemauertes oder in Holz gebautes Haus kann ebenso schlüsselfertig sein. Für Ihre Entscheidung zählt daher nicht das Etikett, sondern was im Angebot steht und wer für Planung, Behördenweg und Schnittstellen verantwortlich ist.
Was im
Vertrag
stehen muss.
Eine gute Leistungsbeschreibung beschreibt jede Position so, dass zwei Angebote vergleichbar werden.
- Bau- und Ausstattungsbeschreibung. Konstruktion, Dämmung, Fenster, Haustechnik, Sanitär, Elektro und Bodenbeläge mit Fabrikat oder Qualitätsstandard, nicht nur mit Schlagworten wie „gehobene Ausstattung“.
- Planungsleistungen. Einreichplanung, Statik, Energieausweis und Ausführungsplanung: Wer erstellt sie, wer reicht ein? Dem Bauantrag sind Pläne, Berechnungen und Beschreibungen sowie gegebenenfalls Energieausweise anzuschließen.
- Schnittstellen. Erdarbeiten, Bodenplatte oder Keller, Eigenleistungen, Küche und Möbel: Wo endet die Leistung, wer ist für den Übergang zum nächsten Gewerk verantwortlich?
- Hausanschlüsse. Kanal, Wasser, Strom, gegebenenfalls Gas oder Fernwärme, Telefon und Kabel-TV. Die Stadt Feldkirch empfiehlt, rechtzeitig mit den Leitungsträgern die Anschlussmöglichkeiten zu klären; für Grabungen auf Straßengrund braucht es die Zustimmung des Straßenerhalters. Herstellung und Anschlussgebühren sollten getrennt ausgewiesen sein.
- Außenanlagen. Zufahrt, Stellplätze nach der Stellplatzverordnung, Terrasse, Einfriedung, Gelände und Oberflächenwasser. Die Neubauförderungsrichtlinie zählt Außenanlagen zu den Baukosten, Aufschließung und Abbruch dagegen zu den Grundkosten.
- Übergabe. Schlussabnahme mit Protokoll, die Befunde für die Fertigstellungsmeldung (etwa Statiknachweis, Rauchfangkehrerbefund, Elektroattest), Pläne und Bedienungsunterlagen.
Als Gliederung eignen sich die Kostengruppen der ÖNORM B 1801-1, auf die auch die Neubauförderungsrichtlinie verweist: Bauwerk-Rohbau, Bauwerk-Technik, Bauwerk-Ausbau, Einrichtung, Außenanlagen, Planungs- und Nebenleistungen. Vertragskosten, Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühren zählen dort nicht zu den Baukosten; sie fallen beim Grundstückskauf an.
Vom Baugrund
bis zum
Einzug.
- Baugrund prüfen. Das Bauvorhaben muss mit der Flächenwidmung des Grundstücks vereinbar sein, Vorgaben aus Bebauungsplan oder Baugrundlagenbestimmung sind einzuhalten. Dazu kommen eine rechtlich gesicherte Zufahrt, gesicherte Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung sowie keine Gefährdung durch Lawinen, Wasser, Vermurungen oder Rutschungen. Auskunft gibt das Bauamt der Gemeinde.
- Grundstück kaufen. Neben dem Kaufpreis fallen Grunderwerbsteuer und Grundbuch-Eintragungsgebühr an. Berechnen Sie diese mit dem Grunderwerbsteuer- und Grundbuch-Rechner.
- Entwurf und Vorprüfung. Manche Bauämter bieten eine Vorprüfung an, in Feldkirch etwa die Abteilung Baurecht. So lassen sich Unterlagen und offene Fragen vor der Einreichung klären.
- Bauantrag. Die Baubewilligung ist schriftlich zu beantragen (§ 24 Baugesetz), mit Plänen, Berechnungen, Beschreibungen, Nachweis der Zufahrt, Nachbarverzeichnis und gegebenenfalls Energieausweis. Einzelheiten im Ratgeber Baubewilligung.
- Förderantrag. Förderungsanträge sind nur für baubehördlich bewilligte Bauvorhaben möglich und jedenfalls vor dem Bezug einzubringen. Grundlage der Zusage ist der Energieausweis, der in der Energieausweiszentrale EAWZ eingegeben wird.
- Baubeginn. Gebaut werden darf erst nach Eintritt der Rechtskraft eines positiven Bescheids.
- Ausführung und Übergabe. Bauabschnitte, Termine und Qualitätskontrollen laut Vertrag; am Ende steht die Übergabe mit Protokoll, ab der die Gewährleistungsfrist läuft.
- Fertigstellung melden. Der Bauherr meldet die Vollendung der Behörde innerhalb von zwei Wochen schriftlich und übernimmt damit die Verantwortung für die bewilligungsgemäße Ausführung (§ 43 Baugesetz). Benützt werden darf das Haus, wenn Meldung und Befunde vorliegen (§ 44 Baugesetz).
- Einzug und Förderabschluss. Für die Förderung wird die Fertigstellung mit einer Kopie der Bauvollendungsmeldung nachgewiesen, der Bezug mit der Hauptwohnsitzmeldung aller Haushaltsmitglieder.
Förderung
für das
Eigenheim.
Die Neubauförderung des Landes Vorarlberg ist ein Förderungskredit, kein Zuschuss. Die Richtlinie Juli 2025/2026 gilt für Anträge vom 01.07.2025 bis 31.12.2026; einen Rechtsanspruch gibt es nicht.
| Punkt | Wert laut Richtlinie | Fundstelle |
|---|---|---|
| Eigenheim | Wert laut Richtlinie Wohnhaus mit höchstens zwei Wohnungen | Fundstelle § 4 Z. 4 |
| Einkommensgrenze netto pro Monat | Wert laut Richtlinie 1 Person 4.000 Euro, 2 Personen 7.000 Euro, ab 3 Personen 8.250 Euro | Fundstelle § 8 Abs. 4 |
| Überschreitung | Wert laut Richtlinie Kürzung um 5 % je begonnene 50 Euro über der Grenze | Fundstelle § 8 Abs. 4 |
| Basisförderung | Wert laut Richtlinie 30.000 Euro je Wohneinheit für Eigenheime | Fundstelle § 11 Abs. 1 |
| Kinderzuschlag | Wert laut Richtlinie 15.000 Euro je Kind, für das Familienbeihilfe bezogen wird | Fundstelle § 11 Abs. 2 |
| Erstmaliger Eigentumserwerb | Wert laut Richtlinie 10.000 Euro, wenn alle Haushaltsmitglieder erstmals Eigentum erwerben | Fundstelle § 11 Abs. 2 |
| Höchstbetrag | Wert laut Richtlinie 100.000 Euro je Wohneinheit inklusive Zuschläge | Fundstelle § 6 |
| Nutzfläche | Wert laut Richtlinie höchstens 150 m² je Wohnung, 200 m² bei Eigenheimen mit zwei abgeschlossenen Wohnungen | Fundstelle § 9 Abs. 2 |
| Fertigstellung | Wert laut Richtlinie innerhalb von drei Jahren | Fundstelle § 5 Abs. 5 |
| Auszahlung | Wert laut Richtlinie 50 % bei Baubeginn, 50 % nach Meldung der Bauvollendung bzw. Bezug | Fundstelle § 12 Abs. 6 |
Weitere Zuschläge gibt es für Klimaschutz und Regionalität, etwa für einen niedrigen Heizwärmebedarf, einen guten Oekoindex oder Fenster und Bauteile aus regionalem Holz. Zurückgezahlt wird nach einem gestaffelten Zinsplan oder wahlweise mit einer Fixverzinsung von 3,30 % über die gesamte Laufzeit von 35 Jahren.
Wird nach der Förderungszusage ein Kind geboren oder adoptiert, kann innerhalb von zehn Jahren ab Zusage ein Kinderzuschuss von monatlich 50 Euro, bei Mehrlingsgeburten 75 Euro je Kind, für zwei Jahre beantragt werden. Eine erste Schätzung bietet der unverbindliche Neubauförderungsrechner des Landes.
Energie und
Ökologie.
Für die Förderung muss ein neues Eigenheim mehr erfüllen als das Baurecht. Vorgeschrieben ist ein hocheffizientes alternatives Energiesystem für Heizung und Warmwasser, kombiniert mit thermischer Solaranlage oder Photovoltaik.
- Photovoltaik bei Eigenheimen mindestens 4 kWpeak, außer die nötigen Dachflächen stehen nachweislich nicht zur Verfügung.
- Thermische Solaranlagen müssen mindestens 60 % des Warmwassers decken.
- Ausnahme bei zu wenig Sonne: wenn am Standort am 21. April weniger als sechs Sonnenstunden herrschen.
- Erdgas-Brennwertanlagen sind nicht zulässig; Stromdirektheizungen sind als Hauptheizung nur bei Gebäuden mit niedrigen Kohlendioxidemissionen erlaubt.
- Baustoffe, Dämmstoffe und Bauelemente HFKW-frei; Rohre, Folien, Abdichtungsbahnen, Bodenbeläge und Tapeten PVC-frei; Holz aus nachhaltiger Gewinnung; Verputze mit höchstens 6 % Kunststoffanteil.
Für einen schlüsselfertigen Vertrag heißt das: Diese Anforderungen gehören als Vertragsbestandteil in die Leistungsbeschreibung, samt der nötigen Nachweise. Weicht die Ausführung vom Förderungsantrag ab, ist der Energieausweis zu aktualisieren.
Welches
Modell
passt?
Schlüsselfertig über einen Generalunternehmer ist eine von mehreren Möglichkeiten. Ausführlich verglichen im Ratgeber Generalunternehmer oder Einzelvergabe?
| Ihre Ausgangslage | Naheliegendes Modell | Worauf achten |
|---|---|---|
| Ein Vertrag, wenig eigener Koordinationsaufwand | Naheliegendes Modell Schlüsselfertig über einen Generalunternehmer | Worauf achten Leistungsbeschreibung, Schnittstellen, Zahlungsplan nach Baufortschritt |
| Ein bestimmtes Fertighausmodell im Blick | Naheliegendes Modell Fertighaus-Anbieter, schlüsselfertige Ausbaustufe | Worauf achten Sind Bodenplatte oder Keller, Erdarbeiten, Anschlüsse und Außenanlagen enthalten? |
| Individuell planen und selbst vergeben | Naheliegendes Modell Architekt oder Planer mit Einzelvergabe | Worauf achten Koordination, Termine und Schnittstellen liegen bei Ihnen |
| Viel Eigenleistung geplant | Naheliegendes Modell Ausbauhaus oder Teilvergabe | Worauf achten Grenzen zur Eigenleistung genau dokumentieren |
| Neubauförderung geplant | Naheliegendes Modell In jedem Modell möglich | Worauf achten Energie- und Ökologieanforderungen vertraglich festlegen, Antrag vor Bezug |
Checkliste
vor Vertrag.
- Flächenwidmung und Bebauungsvorgaben beim Bauamt der Gemeinde geklärt?
- Zufahrt, Wasser, Abwasser und Naturgefahren für das Grundstück geprüft?
- Kaufnebenkosten mit dem Rechner eingeplant?
- Bau- und Ausstattungsbeschreibung mit Fabrikaten oder Qualitätsstandards vorhanden?
- Schnittstellen schriftlich geregelt: Keller, Erdarbeiten, Hausanschlüsse, Außenanlagen, Eigenleistung?
- Klar, wer Einreichplanung, Statik und Energieausweis erstellt und einreicht?
- Kostenvoranschlag: mit oder ohne Gewährleistung für die Richtigkeit?
- Zahlungsplan an den Baufortschritt gekoppelt, Übergabe mit Protokoll vereinbart?
- Förderkriterien (Nutzfläche, Energiesystem, Photovoltaik, Ökologie) im Vertrag verankert?
- Förderantrag rechtzeitig vor Bezug und vor dem 31.12.2026 geplant?
Unsere Rolle
im Projekt.
CM Baumanagement ist Generalunternehmer in Vorarlberg mit Sitz in Feldkirch. Beim Neubau begleiten wir Bauherren von der Grundstücksanalyse bis zum Einzug, bei der schlüsselfertigen Übergabe kommt alles aus einer Hand: ein Vertrag, ein Ansprechpartner. Wir koordinieren alle beteiligten Unternehmen und Fachleute und übernehmen während der Bauphase die Kommunikation mit den Behörden.
Unser Ablauf hat fünf Phasen: Erstgespräch, Konzept, Planung, Ausführung und Übergabe. Dazu gehört auch die Analyse möglicher Förderungen. Der schlüsselfertige Neubau ist einer der Referenztypen auf unserer Website.
Häufige
Fragen.
Was kostet ein Einfamilienhaus in Vorarlberg?
Ist ein Fertighaus automatisch schlüsselfertig?
Brauche ich für ein Fertighaus eine Baubewilligung?
Wie viel Wohnbauförderung gibt es für ein Einfamilienhaus?
Wann darf ich in das neue Haus einziehen?
Muss bei einem geförderten Eigenheim eine Photovoltaikanlage dabei sein?
Amtliche
Quellen.
- Land Vorarlberg: Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026 für den privaten Wohnbau (gültig für Anträge bis 31.12.2026)
- Land Vorarlberg: Neubauförderung – Privater Wohnbau
- Land Vorarlberg: Baurecht – Allgemeine Informationen
- Stadt Feldkirch: Neubau, Umbau, Zubau
- Vorarlberger Baugesetz § 24 (Bauantrag)
- Vorarlberger Baugesetz § 43 (Meldung über die Vollendung)
- Vorarlberger Baugesetz § 44 (Berechtigung zur Benützung)
- ABGB § 1151 (Werkvertrag)
- ABGB § 1165
- ABGB § 1168a
- ABGB § 1170a (Kostenvoranschlag)
- ABGB § 933 (Gewährleistungsfrist)