Bauen in
Bludenz.

Baubehörde ist der Bürgermeister. Anträge, Gesuche, Anzeigen und sonstige Mitteilungen an das Amt der Stadt Bludenz können auch per E-Mail eingebracht werden; die Stadt weist dazu ausdrücklich darauf hin, dass Anbringen, die außerhalb der Amtsstunden einlangen, erst mit dem Wiederbeginn der Amtsstunden als eingelangt gelten. Für Bauführungen, die öffentliche Verkehrsflächen berühren, ist zusätzlich das Einvernehmen mit der Straßenpolizeibehörde herzustellen: bei Gemeindestraßen mit der Stadt Bludenz, bei Landesstraßen, Schnellstraßen oder Autobahnen mit der Bezirkshauptmannschaft Bludenz.

Quelle: Baurecht und Bauverwaltung, Suchhilfe A bis Z: Bauen · Stand: 15.10.2026

Die Verordnung über die verpflichtende Beantragung einer Baugrundlagenbestimmung stützt sich auf den Beschluss der Stadtvertretung vom 17. Juni 2021 und trat am 01. Juli 2021 in Kraft. Sie verlangt, dass vor jedem Bauantrag für Bauvorhaben nach § 18 Abs. 1 lit. a und c Baugesetz ein Antrag auf Bestimmung aller in § 3 Abs. 1 Baugesetz angeführten Baugrundlagen gestellt wird. Bestimmt werden mit Bescheid unter anderem Baulinie, Baugrenze, Höhenlage, Dachform, Firstrichtung, Höhe des Gebäudes und das Maß der baulichen Nutzung. Auf Verfahren, die beim Inkrafttreten bereits anhängig waren, findet die Verordnung keine Anwendung; außerdem gilt sie nicht in den in der Planbeilage rot markierten Gebieten.

• Ausgenommen: Zubauten, durch die die Gesamtgeschossfläche des rechtmäßig bestehenden Bauwerkes um nicht mehr als 50% vergrößert wird und die eine überbaute Fläche von 40 m² nicht überschreiten, sowie Umbauten.
• Ausgenommen: Bauwerke und nicht dem Wohnzweck dienende Gebäude, die eine Höhe von 3,5 m Meter über dem Gelände und eine überbaute Fläche von 25 m² nicht überschreiten.
• Ausgenommen: Nebengebäude zu Wohngebäuden, wenn das Nebengebäude eine Höhe von 3,5 Meter über dem Gelände und eine überbaute Fläche von 40 m² nicht überschreitet und in einer Baufläche liegt.
• Entfällt: Die Pflicht entfällt, wenn in einer Verordnung nach dem Raumplanungsgesetz die Baugrundlagen bestimmt sind, zum Beispiel in einem Bebauungsplan.

Dem Antrag ist jedenfalls ein Lageplan anzuschließen; er hat die Art des beabsichtigten Bauvorhabens und die beabsichtigte Verwendung des Gebäudes anzugeben. Die Baugrundlagenbestimmung ist grundsätzlich drei Jahre gültig. Das Antragsformular steht bei den Downloads der Stadt bereit; die Abteilung Stadtplanung führt außerdem Erstgespräche zu Bauvorhaben. In der Suchhilfe von A bis Z nennt die Stadt zusätzlich eine Größenschwelle von mehr als 25 m² bei Neu- und Zubauten – maßgeblich ist der Verordnungstext, deshalb lohnt eine kurze Rückfrage bei der Abteilung Baurecht, bevor Pläne gezeichnet werden.

Quelle: Verordnung Baugrundlagenbestimmung, § 3 Baugesetz (RIS) · Stand: 15.10.2026

Die Stadt empfiehlt ausdrücklich, vor Durchführung eines Bauvorhabens frühzeitig bei der Baubehörde abzuklären, ob eine Bauanzeige oder eine Baubewilligung erforderlich ist. Welche Vorhaben in welche Kategorie fallen, regelt das Vorarlberger Baugesetz; die Grundlagen dazu sind im Ratgeber Baubewilligung in Vorarlberg zusammengefasst.

Quelle: Stadt Bludenz: Bauverfahren (Stand April 2023) · Stand: 15.10.2026

1. Unterlagen. Dem Bauantrag sind Baubeschreibung, Einreichpläne, der Nachweis des Eigentums oder Baurechts am Baugrundstück beziehungsweise die Zustimmung des Eigentümers und der Energieausweis beizulegen. Im Einzelfall können weitere Unterlagen eingefordert werden.
2. Unterschrift und Form. Alle Unterlagen sind von Bauherrin oder Bauherr und von der Planerin oder dem Planer zu unterzeichnen und in Papierform und/oder digital dem Amt der Stadt Bludenz zu übermitteln. Ein eigenes Online-Portal für Baueingaben weist die Stadt nicht aus; es gibt ein Formular Baueingabe für Bauantrag und Bauanzeige.
3. Ermittlungsverfahren. Die Stadt holt Stellungnahmen zu Ortsbild- und Landschaftsschutz, Hochbau, Tiefbau, Stadt- und Verkehrsplanung sowie Brandschutz ein. Im Einzelfall kommen weitere Gutachten hinzu, etwa von der Feuerwehr, dem Umweltinstitut oder dem Bundesdenkmalamt. Danach führt die Baubehörde, falls erforderlich, eine Bauverhandlung oder ein Parteiengehör durch; Nachbarn können Akteneinsicht nehmen und Stellungnahmen abgeben.
4. Bescheid und Rechtskraft. Die Baubewilligung wird mit Bescheid zugestellt. Ab Zustellung läuft für alle Parteien eine vierwöchige Beschwerdefrist; langt keine Beschwerde ein, wird der Bescheid rechtskräftig und es kann mit dem Bau begonnen werden.
5. Abweichungen. Wird während der Ausführung eine Abweichung von den genehmigten Plänen erforderlich, ist vor der Ausführung ein Antrag auf Genehmigung der Planabweichung zu stellen.
6. Bauvollendung. Die Bauvollendung muss der Behörde schriftlich innerhalb von zwei Wochen nach Fertigstellung samt den im Bescheid vorgeschriebenen Nachweisen gemeldet werden. Mit der vollständigen Fertigstellungsmeldung besteht die Berechtigung zur Benützung. Nur bei bestimmten Bauvorhaben, etwa Bildungs- oder Sozialeinrichtungen, folgt eine Schlussüberprüfung vor Ort.

Quelle: Stadt Bludenz: Bauantrag, Ablauf, Downloads und Formulare · Stand: 15.10.2026

Im Flächenwidmungsplan ist die Widmung aller Flächen innerhalb des Gemeindegebietes dargestellt. Die Stadt hält fest, dass jede Bürgerin und jeder Bürger sich in der Abteilung Stadtplanung über den Inhalt des Flächenwidmungsplanes informieren kann. Bei Änderungswünschen ist zu beachten, dass diese einer Beschlussfassung der Stadtvertretung und einer Genehmigung der Vorarlberger Landesregierung bedürfen; vom Zeitpunkt der Antragstellung bis zu einer Entscheidung ist mit 6 bis 12 Monaten zu rechnen. Diese Dauer sollte in jedem Zeitplan stehen, wenn ein Projekt eine Umwidmung braucht.

Für einzelne Stadtteile hat die Stadtvertretung Teilbebauungspläne beschlossen. Veröffentlicht sind der Teilbebauungsplan Altstadt 1 mit Zonierung, der Teilbebauungsplan Bahnhofvorstadt, der Teilbebauungsplan Rungelin samt Erläuterungsbericht und zweiter Änderung sowie der Teilbebauungsplan Brunnenfeld; dazu kommt die Verordnung der Stadtvertretung über einen Bebauungsplan für den Stadtteil Brunnenfeld. Der Teilbebauungsplan Bahnhofvorstadt 1 geht auf einen Beschluss der Stadtvertretung Bludenz vom 17. Dezember 2008 zurück und begründet ausdrücklich, dass im verdichteten Bereich eine Reduktion der Abstandsflächen, Baulinien und Gebäudehöhen zweckmäßig ist, weil die im Baugesetz vorgesehenen Abstände auf Neubaugebiete ausgelegt sind. Wo ein solcher Plan gilt, entfällt die Pflicht zur Baugrundlagenbestimmung.

Der Räumliche Entwicklungsplan ist als Verordnung zum REP kundgemacht und für die Stadt ein strategisches Instrument, das raumplanerische Ziele und zukünftige Entwicklungen vorgibt. Soll ein Grundstück geteilt werden, sind Ansuchen um Bewilligung einer Grundteilung bei der Stadt Bludenz einzubringen; die Stadt empfiehlt, vor einer beabsichtigten Grundteilung mit dem Bauamt Kontakt aufzunehmen. Die Gefahren- und Schutzzonen eines Grundstücks lassen sich zusätzlich im Vorarlberg Atlas des Landes nachsehen; Bludenz liegt an Ill und Alfenz, weshalb Wasser und Gelände am Rand des Stadtgebietes ein eigenes Thema sind.

Quelle: Planungen und Konzepte, Verordnungen der Stadt Bludenz, Suchhilfe: Flächenwidmungsplan · Stand: 15.10.2026

Die Satzung gilt für den gesamten innerhalb der ursprünglichen Stadtmauern gelegenen Bereich der Innenstadt; die Grenze ist in einem Lageplan zum Geltungsbereich festgelegt. Erfasst sind bauliche Anlagen, Einfriedungen und Werbeanlagen aller Art. Sie müssen sich nach Form, Maßstab, Gliederung, Material und Farbe am historischen Charakter ausrichten und auf das Straßen- oder Platzbild Rücksicht nehmen.

Das Dach ist eng geregelt: Flachdächer sind in der Regel ausgeschlossen, Dachneigungen unter 32 Grad sind bei Sattel- und Krüppelwalmdächern nicht zulässig, zur Eindeckung dürfen nur gebrannte Tonziegel ohne Engobe, Biberschwanz- oder Biberfalzziegel in Naturton verwendet werden, und der Dachüberstand an der Traufe muss mindestens 30 cm und darf höchstens 50 cm betragen. Anlagen zur Nutzung von Sonnen- und Umweltenergie sind nur zulässig, wenn sie sich dem historischen Charakter unterordnen und bündig in die Dachfläche integriert sind. Bei Fenstern dürfen nur Holzfenster verwendet werden; Fensterbänder und Glasbausteine sind unzulässig. Balkone, Erker und Geschoßterrassen sind unzulässig, ebenso Verglasungen von Lauben und Loggien.

Für Werbung gilt: Werbeanlagen sind nur an der Stätte der Leistung bis zur Brüstungshöhe der Fenster im ersten Obergeschoß zulässig, pro Geschäft nur eine Werbeanlage auf einer Hausfront. Die Höhe der Werbeanlage darf höchstens 45 cm betragen, die horizontale Abwicklung nicht länger sein als ein Drittel der Gebäudefront; Schriften oder Zeichen dürfen nicht höher sein als 30 cm. Namens- und Firmenschilder, die flach an der Wand anliegen, dürfen eine Größe von 0,10 m² nicht überschreiten. Leuchtschriften, Leuchtkästen und Anlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht sind unzulässig; ausnahmsweise zulässig sind indirekt beleuchtete Anlagen. Von den Vorschriften der Satzung kann die Stadt Bludenz Ausnahmen gewähren, wenn der historische Charakter und die städtebauliche Bedeutung nicht beeinträchtigt werden.

Dazu kommt eine eigene Verordnung der Stadtvertretung zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes, kundgemacht aufgrund des Beschlusses vom 16. September 2015: Im Geltungsbereich der Altstadtsatzung gilt die baurechtliche Freistellung für Solar- und Photovoltaikanlagen nach § 20 Abs. 2 Baugesetz nicht. Wer in der Altstadt eine Photovoltaikanlage plant, braucht daher den Weg über die Baubehörde. Bauliche Veränderungen und der Abbruch denkmalgeschützter Objekte brauchen zusätzlich zur baubehördlichen Bewilligung die schriftliche Bewilligung des Bundesdenkmalamtes. Einen eigenen Gestaltungsbeirat weist die Stadt Bludenz nicht aus; die gestalterische Beurteilung läuft über die Stellungnahme zum Ortsbild- und Landschaftsschutz im Ermittlungsverfahren und über die Abteilung Stadtplanung, die auch Werbeanlagen und sonstige Beschilderungen betreut.

Quelle: Altstadtsatzung der Stadt Bludenz, Verordnung Solar- und Photovoltaikanlagen, § 20 Baugesetz (RIS) · Stand: 15.10.2026

Die Verordnung über die Einhebung einer Ausgleichsabgabe für fehlende Stellplätze beruht auf dem Beschluss der Stadtvertretung vom 14.12.2023 und trat am 1. Jänner 2024 in Kraft. Nach § 13 Abs. 4 Baugesetz ist die Höhe der Ausgleichsabgabe von der Gemeindevertretung für jeden m² fehlenden Einstell- oder Abstellplatzes festzusetzen – der Bludenzer m²-Satz ist also kein Pauschalbetrag, sondern die vom Gesetz verlangte Rechengröße. Wie viele Stellplätze ein Vorhaben braucht, ergibt sich aus der Stellplatz- und Kinderspielplatzverordnung des Landes; die Mindest- oder Höchstzahl der Stellplätze kann in Bludenz schon in der Baugrundlagenbestimmung festgelegt werden.

Quelle: Ausgleichsabgabenverordnung der Stadt Bludenz, Abgabenverordnung 2026, § 13 Baugesetz (RIS) · Stand: 15.10.2026

• Wasseranschlussgebühr. Nach der Abgabenverordnung 2026 beträgt die Grundgebühr pro Objekt 683,29 Euro brutto, dazu kommt eine Gebühr pro m² Geschossfläche von 3,68 Euro brutto. Die Verordnung trat mit 01.01.2026 in Kraft.
• Kanal und Wasser. Kanalordnung, Kanalgebührenordnung, Wasserbezugsordnung und Wassergebührenordnung sind im Verordnungsverzeichnis der Stadt veröffentlicht. Für Leitungsauskünfte vor Grabungen nennt die Stadt eine eigene Adresse: leitungsauskunft@bludenz.at.
• Fensterförderung an der Bahnstrecke. Entlang der Bestandsstrecke Bludenz-Moos bis Winkeltobel wurde eine Lärmbelastung festgestellt. Voraussetzungen für einen Fenstertausch sind vorliegende Grenzwertüberschreitungen sowie eine Baubewilligung vor dem 1.1.1993. Die Abwicklung erfolgt über die ÖBB-Infrastruktur AG; die Stadt Bludenz beteiligt sich an der Fensterförderung mit einem anteiligen Kostenersatz von 20 Prozent.
• Grundsteuer nach dem Bauen. Bei bestimmten Voraussetzungen kann über Antrag eine Steuererleichterung für Neu-, Zu- und Umbauten für die Dauer von 20 Jahren gewährt werden; die Antragsformulare liegen bei der Bürgerservicestelle der Stadt Bludenz auf.
• Energie und Klima. Bludenz ist e5-Gemeinde und wurde 2020 bei der Erstzertifizierung mit drei „e“ bewertet. Als MissionZero-Pilotgemeinde hat die Stadt das Ziel, Klimaneutralität bis zum Jahr 2035 zu erreichen; pro ausgestoßener Tonne CO2 aus gemeindeeigenen Gebäuden, Fahrzeugen und Mitarbeitermobilität investiert die Stadt 50 Euro in klimarelevante Projekte. Ansprechstelle ist der Energiebeauftragte der Stadt, umwelt@bludenz.at, Tel. +43 5552 63621 870.

Eine allgemeine städtische Förderschiene für Photovoltaik, Sanierung oder Dachbegrünung für Private veröffentlicht die Stadt Bludenz derzeit nicht; die Förderrichtlinien, die sie online stellt, betreffen Kultur und Vereine. Für Neubau und Sanierung gelten daher die Landesschienen: Wohnhaussanierung, Neubauförderung und Heizungstausch. Diese Richtlinien gelten bis 31.12.2026. Was damit verbunden ist, steht im Ratgeber Sanierung mit Förderung in Vorarlberg und, für den Tausch der Heizung, in Heizungstausch in Vorarlberg. Die Reihenfolge der Maßnahmen entscheidet oft über die Höhe der Förderung; dazu passt Sanierung: die richtige Reihenfolge.

Quelle: Abgabenverordnung 2026, Downloads, Formulare und Links, Suchhilfe: Grundsteuer, e5-Gemeinde Bludenz · Stand: 15.10.2026

Die CM Baumanagement GmbH sitzt in Im Kratta 2, 6800 Feldkirch, und arbeitet als Generalunternehmer in Vorarlberg: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe. Wir koordinieren die beteiligten Firmen und Fachleute – bei Neubau von der Grundstücksanalyse bis zum Einzug, bei Umbau und Sanierung mit Respekt vor der Substanz. Während der Bauphase übernimmt der Generalunternehmer die Kommunikation mit den Behörden; die örtliche Bauaufsicht im engeren Sinn bleibt bei der Bauherrschaft oder einem externen Ziviltechniker.

Für Bludenz heißt das vor allem: der Behördenweg beginnt mit der Baugrundlagenbestimmung, nicht mit dem Bauantrag. Wir arbeiten in Phasen – Erstgespräch, Konzept mit Variantenstudie und Erstkalkulation, Planung mit Behördenweg und Koordination aller Gewerke, Ausführung mit Termin- und Kostencontrolling, Übergabe mit Schlussabnahme und Dokumentation. Dazu gehören Förderungsabwicklungen und Sanierungskonzepte: von der Analyse möglicher Förderungen bis zur Entwicklung durchdachter Sanierungskonzepte. Wir sind Partnerbetrieb des Energieinstituts Vorarlberg im Programm „Traumhaus Althaus“. Projekte in Bludenz führen wir auf dieser Seite nicht an.

• Stadt Bludenz: Abteilung Baurecht und Bauverwaltung, Information über die Bauverfahren
• Stadt Bludenz: Abteilung Stadtplanung
• Amt der Stadt Bludenz: Adresse und Öffnungszeiten
• Stadt Bludenz: Suchhilfe von A bis Z, Bauen
• Stadt Bludenz: Suchhilfe von A bis Z, Flächenwidmungsplan
• Stadt Bludenz: Suchhilfe von A bis Z, Grundsteuer und Grundteilung
• Stadt Bludenz: Verordnungen
• Stadt Bludenz: Planungen und Konzepte
• Stadt Bludenz: Downloads, Formulare und Links
• Stadt Bludenz: e5-Gemeinde
• Verordnung über die verpflichtende Beantragung einer Baugrundlagenbestimmung
• Verordnung über die Einhebung einer Ausgleichsabgabe für fehlende Stellplätze
• Abgabenverordnung 2026 der Stadt Bludenz
• Altstadtsatzung der Stadt Bludenz
• Verordnung der Stadtvertretung zum Schutz des Orts- und Landschaftsbildes
• Teilbebauungsplan Bahnhofvorstadt 1 Bludenz
• RIS: Vorarlberger Baugesetz § 3 Baugrundlagenbestimmung
• RIS: Vorarlberger Baugesetz § 13 Ausgleichsabgabe
• RIS: Vorarlberger Baugesetz § 20 freie Bauvorhaben
• Land Vorarlberg: Vorarlberg Atlas

Stand: 15.10.2026

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