Sanierung: die
richtige Reihenfolge.
Was zuerst, was danach – und warum: ein neutraler Leitfaden für Dach, Fassade, Fenster, Lüftung, Heizung und Innenausbau im Bestand, mit den Regeln der Vorarlberger Förderung.
Allgemeine Information, keine Energie-, Rechts- oder Förderberatung. Stand: 15.10.2026.
Grundlage sind die Informationen des Landes Vorarlberg zur Wohnhaussanierung, die Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026 (gilt für Förderungsanträge bis 31.12.2026), das Vorarlberger Baugesetz sowie die Beratungsseiten des Energieinstitut Vorarlberg und der Sanierungsoffensive des Bundes. Verbindlich sind allein die geltenden Gesetze und Richtlinien sowie die Auskünfte der Förderstelle und der Baubehörde. Die hier beschriebene Abfolge ist eine fachliche Faustregel; ein konkretes Gebäude kann eine andere Reihenfolge erfordern.
Bei einer Sanierung gilt als Grundregel: zuerst den Bestand aufnehmen und ein Gesamtkonzept festlegen, dann die Gebäudehülle verbessern (Dach oder oberste Geschossdecke, Fassade, Fenster, Kellerdecke), danach Lüftung und Heizung auf den neuen, geringeren Wärmebedarf auslegen und zuletzt den Innenausbau abschließen. Wer in Etappen saniert, braucht dieses Konzept umso mehr, damit kein Schritt einen späteren verbaut. Das Land Vorarlberg hält fest, dass für eine gelungene Sanierung eine Gesamtplanung notwendig ist.
Warum die
Reihenfolge
zählt.
Die Bauteile eines Hauses wirken zusammen. Wer einzelne Teile ohne Plan erneuert, riskiert Doppelarbeit, Bauschäden und eine falsch dimensionierte Heizung.
Das Land Vorarlberg formuliert es deutlich: Damit eine Sanierung wirklich gelingt, ist eine Gesamtplanung notwendig. Oft werde der Fehler gemacht, einzelne Teile anlassbezogen und ohne Gesamtkonzept zu renovieren. Die Broschüre „Sanieren“ des Landes ergänzt, dass durchdachtes Vorgehen im Vorfeld ungewünschte Baumängel bzw. Bauschäden vermeiden kann.
Drei Zusammenhänge erklären, warum die Abfolge zählt. Erstens bestimmt die Qualität der Gebäudehülle, wie viel Wärme das Haus braucht – und damit, wie groß und welcher Art die Heizung sein soll. Zweitens verändern neue, dichte Fenster und eine gedämmte Hülle den Feuchtehaushalt im Haus; Lüftung und Anschlussdetails müssen dazu passen. Drittens greifen Bauteile baulich ineinander: Fenster sitzen in der Außenwand, die Fassadendämmung braucht einen passenden Dachrand, Leitungen laufen unter dem späteren Boden.
Die Reihenfolge auf dieser Seite ist deshalb keine starre Vorschrift, sondern eine Abhängigkeitslogik. Ist das Dach undicht oder fällt die Heizung aus, wird dieser Schritt vorgezogen – er sollte dann aber so ausgeführt werden, dass er zum späteren Gesamtziel passt. Was eine Altbausanierung insgesamt umfasst, beschreibt die Seite Altbausanierung in Vorarlberg.
Zuerst
Bestand und
Ziel.
Am Anfang stehen keine Handwerkerangebote, sondern eine ehrliche Bestandsaufnahme und ein Zielbild für das ganze Haus.
Die Bestandsaufnahme klärt Zustand und Schwachstellen: Feuchte im Keller, Dachstuhl und Deckung, Wärmebrücken, Fenster, Heizung und Kamin, Elektro- und Wasserinstallationen. Das Energieinstitut Vorarlberg bietet dafür unter anderem eine produktneutrale Energieberatung, einen Gebäude-Check, einen Wärmebild-Check mit Thermografie und eine Schimmel-Raumluft-Beratung an.
Geht es um mehr als Energie – etwa Hausteilung, Dachausbau, Anbau, Aufstockung oder Wohnen im Alter –, ist die „Potenzialberatung Altbau“ des Energieinstituts gedacht. Architektinnen und Architekten entwickeln dabei mit den Eigentümern ein Konzept; am Anfang steht laut Energieinstitut die Frage: „Was soll Ihr Haus in 5, 10 oder 30 Jahren leisten können?“ Die Kostenbeteiligung beträgt höchstens 800 Euro in Gemeinden, die diese Beratung fördern, ohne Gemeindeförderung 1.400 Euro; das Erstgespräch ist kostenlos.
Für die Förderung des Landes sind Energieausweise vor der Sanierung (Bestand) und auf Basis der beantragten Maßnahmen (Planung) zu erstellen, wenn die thermische Gebäudehülle betroffen ist. Die geförderte Sanierungsberatung nach § 15 der Richtlinie geht weiter: Sie liefert eine Entscheidungsgrundlage mit Variantenstudie, Energieausweisen und Umsetzungskonzept. Mindestens eine Variante ist auf eine umfassende Gesamtsanierung auf Niedrigenergieniveau mit erneuerbarem Energieträger zu rechnen – das ist die Zielvariante. Bei Eigenheimen, Doppel- und Reihenhäusern werden 75 % der nachgewiesenen Beratungskosten gefördert, maximal 2.000 Euro je Gebäude.
Erst die
Hülle.
Dach oder oberste Geschossdecke, Außenwand, Fenster und unterste Geschossdecke bestimmen den Wärmebedarf. Sie kommen vor der Haustechnik.
Innerhalb der Hülle gibt es keine allgemein gültige Reihenfolge, aber klare Abhängigkeiten. Fenster und Fassade gehören zusammen geplant: Die Lage des Fensters in der Wand und der Anschluss an eine spätere Dämmung entscheiden über Wärmebrücken und darüber, ob Laibungen später erneut geöffnet werden müssen. Die Richtlinie nennt das Verputzen von Fensterlaibungen nach einem Fenstertausch ausdrücklich als Nebenleistung, und außenliegender Sonnenschutz wird nur im Zusammenhang mit einer Fenster- oder Fassadensanierung gefördert.
Dach und oberste Geschossdecke sind oft ein eigenständiger Schritt. Steht aber ein Dachausbau oder eine Aufstockung im Raum, sollte diese Entscheidung vor der Dachdämmung fallen – sonst wird gedämmt, was später wieder geöffnet wird. Bei einer Fassadendämmung muss der Dachrand zur neuen Wandstärke passen. Die Kellerdecke lässt sich meist von unten dämmen und ist baulich am wenigsten mit anderen Teilen verknüpft. Feuchtes Kellermauerwerk sollte vorher trockengelegt werden; die Richtlinie führt die Trockenlegung von Kellermauerwerk und die Behebung sonstiger Wärmebrücken als eigene Maßnahmen.
Zur Feuchte: Werden nur neue, dichte Fenster in eine ungedämmte Wand gesetzt, sinkt der Luftaustausch über Fugen, während die Wandoberflächen kalt bleiben. An kühlen Stellen kann sich dann Feuchtigkeit niederschlagen. Das Energieinstitut weist darauf hin, dass Schimmel oft auch bauliche Ursachen hat und durch Lüften allein nicht immer verhindert werden kann. Zum Fenstertausch gehört deshalb immer die Frage nach Wanddämmung, Anschlussdetails und Lüftung.
Förderrechtlich ist die Hülle der Kern: Eine Gesamtsanierung im Sinn der Richtlinie liegt vor, wenn zumindest drei der Teile Fensterflächen, Dach oder oberste Geschossdecke, Außenwand und unterste Geschossdecke – oder zwei davon und das Haustechniksystem für Heizung und Warmwasser – gemeinsam erneuert oder überwiegend thermisch saniert werden; überwiegend bedeutet mehr als zwei Drittel der Bauteilfläche. Für Gesamtsanierungen und Bauteilsanierungen gelten unterschiedliche Kreditobergrenzen; Details stehen im Ratgeber Sanierung mit Förderung in Vorarlberg.
Lüftung,
dann
Heizung.
Haustechnik wird auf das Haus nach der Sanierung ausgelegt, nicht auf das Haus davor.
Lüftung: Eine dichtere Hülle braucht ein Lüftungskonzept – ob geplante Fensterlüftung, einzelne Lüftungsgeräte oder eine Komfortlüftung. Laut Energieinstitut lässt sich eine Komfortlüftung in praktisch jeder Gebäudesanierung nachrüsten. Weil Leitungen und Geräte Platz in Decken, Wänden oder Schächten brauchen, muss die Entscheidung fallen, bevor Innenausbau und Fassade geschlossen werden.
Heizung: Das Energieinstitut empfiehlt, vor der Sanierung der Heizanlage stets zu prüfen, ob der Energieverbrauch des Gebäudes reduziert werden kann. Kann die Heizanlage kleiner dimensioniert werden, sinken in der Regel die Investitionskosten deutlich; je geringer der Heizwärmebedarf laut Energieausweis, desto größer ist die Auswahl an geeigneten Heizsystemen. Für Wärmepumpen gilt: Niedrige Vorlauftemperaturen werden erreicht, wenn der Energiestandard des Gebäudes gut und die Wärmeabgabeflächen groß sind.
Fällt die alte Heizung vor der Dämmung aus, kann sie nicht warten. Dann hilft das Konzept aus Schritt 1: Die neue Anlage wird auf den Zielzustand ausgelegt, den der Energieausweis zur Planung beschreibt, nicht auf den heutigen Verbrauch. Vor dem Tausch ist laut Energieinstitut zu prüfen, ob sich der bestehende Kamin für das geplante System eignet; vom Installateur sollten ein hydraulischer Abgleich, ein Anlagenschema und ein Protokoll der Einstellwerte verlangt werden. Bleibt eine bestehende Heizung nach der Hüllensanierung in Betrieb, sieht die geförderte Sanierungsbegleitung nach § 16 Empfehlungen zur Nachjustierung vor.
Förderhinweis: Für den Gesamtsanierungs-, Nachverdichtungs- und Materialressourcenbonus sowie den Revitalisierungsbonus der Landesförderung ist der Austausch einer bestehenden Öl- oder Gasheizung gegen ein neues Öl- oder Gasheizungssystem nicht zulässig. Der Heizungstausch hat eine eigene Landesrichtlinie, die am 31.12.2026 außer Kraft tritt.
Was hängt
wovon
ab?
Die wichtigsten Abhängigkeiten auf einen Blick. Der Innenausbau kommt zuletzt, weil Leitungen vor Oberflächen kommen.
| Maßnahme | Hängt ab von | Warum |
|---|---|---|
| Bestandsaufnahme, Energieausweis | Hängt ab von Startpunkt | Warum Ohne Ist-Zustand keine Variantenstudie, kein Planungsausweis, keine Förderberechnung. |
| Dach, oberste Geschossdecke | Hängt ab von Entscheidung über Dachausbau oder Aufstockung; Zustand der Deckung | Warum Sonst wird gedämmt, was später wieder geöffnet wird. |
| Außenwand, Fassade | Hängt ab von Fensterplanung, Dachrand, Sockel | Warum Die Dämmstärke bestimmt die Anschlüsse an Fenster, Dach und Sockel. |
| Fenster | Hängt ab von Fassadenkonzept, Lüftungskonzept | Warum Einbaulage und Anschluss entscheiden über Wärmebrücken; dichtere Fenster verändern den Luftwechsel. |
| Kellerdecke, unterste Geschossdecke | Hängt ab von Trockenes Kellermauerwerk | Warum Dämmung auf feuchtem Untergrund verschiebt das Problem nur. |
| Lüftung | Hängt ab von Hüllen- und Fensterkonzept, Leitungsführung | Warum Leitungen brauchen Platz, bevor Decken und Böden geschlossen werden. |
| Heizung, Warmwasser | Hängt ab von Wärmebedarf nach der Sanierung, Kamin, Wärmeabgabeflächen | Warum Kleinere, passende Anlage; Wärmepumpen arbeiten mit niedriger Vorlauftemperatur besser. |
| Elektro, Wasser, Heizungsverteilung | Hängt ab von Grundriss, Haustechnikkonzept | Warum Leitungen kommen vor Oberflächen. |
| Böden, Fliesen, Innentüren, Malerarbeiten | Hängt ab von Alle vorherigen Schritte | Warum Sonst werden fertige Oberflächen wieder aufgerissen. |
Dass Leitungen vor Oberflächen kommen, spiegelt auch die Richtlinie wider: Neue Fußböden und Innentüren sowie Bad- und WC-Verfliesung zählen als Sanierungsmaßnahme, wenn sie durch die Erneuerung von Elektroanlagen, Wasserinstallation oder Heizungsverteilsystem erforderlich werden. Wer Leitungen erneuert, plant die Oberflächen also gleich mit – und nicht umgekehrt.
In Etappen
sanieren.
Nicht jedes Haus wird in einem Zug saniert. Eine Stufensanierung funktioniert, wenn jede Etappe den nächsten Schritt offen hält.
Bei der geförderten Sanierungsberatung verlangt die Richtlinie die Bestätigung, dass die gewählte Umsetzungsvariante die allenfalls spätere Erreichung der Zielvariante nicht verhindert. Dieser Gedanke ist auch ohne Förderung die beste Regel für jede Etappe. Praktisch heißt das:
- Einbaulage und Anschlussdetails neuer Fenster auf die spätere Fassadendämmung abstimmen.
- Bei der Dachsanierung den Dachrand so ausbilden, dass eine spätere Fassadendämmung Platz hat.
- Bei Elektro- und Installationsarbeiten Leerrohre und Platz für spätere Lüftungsleitungen vorsehen.
- Eine neue Heizung auf den Zielzustand auslegen, nicht auf den heutigen Verbrauch.
- Energieausweis und Planunterlagen nach jeder Etappe aktualisieren lassen.
Förderrechtlich ist eine Etappensanierung an Fristen gebunden. Der Förderungsantrag ist vor Durchführung der Sanierung zu stellen; Rechnungen, die mehr als sechs Monate vor der Antragstellung ausgestellt wurden, werden nicht berücksichtigt. Die Endabrechnung ist spätestens zwei Jahre nach der Zusicherung vorzulegen. Nach einer geförderten Wohnhaussanierung kann erst nach drei Jahren wieder angesucht werden – außer bei dringenden Arbeiten wegen baulicher Mängel, etwa einem undichten Dach. Eine Sanierungsberatung wird nur anerkannt, wenn sie ab Rechnungsdatum nicht länger als zwei Jahre zurückliegt.
Die Einstufung als Gesamtsanierung setzt voraus, dass die Bauteile gemeinsam erneuert werden. Wer Etappen über mehrere Jahre plant, klärt deshalb vorab mit der Förderstelle, wie die Schritte zu beantragen sind. Die Wohnhaussanierungsrichtlinie gilt für Anträge bis 31.12.2026; für spätere Etappen gelten die dann gültigen Bestimmungen.
Bund: Der Sanierungsbonus der Sanierungsoffensive ist beendet; eine neue Registrierung oder Antragstellung ist nicht mehr möglich. Laut Sanierungsoffensive wird das Programm 2027 fortgeführt, Förderungsanträge können ab 04.01.2027 gestellt werden; bis zum Aktionsstart können einzelne Bedingungen noch präzisiert oder angepasst werden. Wer eine Etappe mit Bundesförderung plant, prüft die Informationsblätter vor der Beauftragung.
Wann eine
Bewilligung?
Ob eine Etappe eine Baubewilligung braucht, hängt nicht vom Wort „Sanierung“ ab, sondern von der Art der Änderung.
Nach § 18 Baugesetz bedürfen die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden sowie die wesentliche Änderung der Verwendung von Gebäuden einer Baubewilligung. Bloße Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und unwesentliche Änderungen sind nach § 20 frei; der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist nach § 19 anzeigepflichtig. Solar- und Photovoltaikanlagen an bestehenden Bauwerken sind frei, sofern die Abstandsflächen und Mindestabstände eingehalten werden und die weiteren Bedingungen des § 20 Abs. 2 erfüllt sind.
Ob eine Fassadendämmung, ein neues Dach oder geänderte Fensteröffnungen eine wesentliche Änderung sind, beurteilt im Zweifel die Baubehörde – nach dem Baugesetz grundsätzlich der Bürgermeister. Bei Dachausbau, Aufstockung oder Nutzungsänderung liegt eine Bewilligungspflicht nahe; dieser Schritt gehört dann zeitlich vor die Bauteile, die er berührt. Mehr dazu im Ratgeber Baubewilligung in Vorarlberg und auf der Seite Umbau und Zubau in Vorarlberg.
Heizung: Feuerstätten samt Abgasanlage sind bewilligungspflichtig, ausgenommen jene, die durch gewerberechtlich befugte Fachleute ausgeführt werden. Für Wärmepumpen kann die Landesregierung nach § 20 Abs. 6 per Verordnung Bewilligungsfreiheit vorsehen; laut Energieinstitut ist die Aufstellung einer Wärmepumpe seit dem 13. Juni 2026 unter bestimmten Voraussetzungen bewilligungsfrei. Für die Bohrung von Erdsonden oder Brunnen ist eine wasserrechtliche Bewilligung erforderlich.
Checkliste
vor Start.
- Bestand erheben: Feuchte, Dachstuhl, Fenster, Heizung, Kamin und Leitungen prüfen; Fotos und vorhandene Pläne sammeln.
- Ziel festlegen: Wie soll das Haus künftig genutzt werden – Ausbau, Teilung, Wohnen im Alter?
- Beratung nutzen: Energieberatung, Potenzialberatung Altbau oder geförderte Sanierungsberatung mit Variantenstudie.
- Energieausweis für Bestand und Planung erstellen lassen; Zielvariante festlegen und jede Etappe daran prüfen.
- Bewilligungsfrage mit der Baubehörde klären, bevor betroffene Bauteile erneuert werden.
- Förderantrag vor Beginn der Arbeiten stellen; Fristen für Rechnungen, Endabrechnung und Folgeanträge notieren.
- Hülle vor Haustechnik: Fenster und Fassade gemeinsam planen, Dachrand und Sockel mitdenken.
- Lüftungskonzept vor dem Innenausbau entscheiden.
- Heizung auf den Bedarf nach der Sanierung auslegen; Kamin prüfen, hydraulischen Abgleich und Einstellprotokoll verlangen.
- Leitungen vor Oberflächen: Innenausbau zuletzt; nach jeder Etappe Unterlagen und Energieausweis aktualisieren.
Unsere Rolle
im Projekt.
CM Baumanagement GmbH mit Sitz in Feldkirch ist Generalunternehmer in Vorarlberg: ein Vertrag, ein Ansprechpartner. Im Bereich Sanierung modernisieren wir Altbauten – mit den Schwerpunkten energetische Optimierung, Substanzerhalt und gestalterische Aufwertung. Zu unserer Arbeitsweise gehören Förderungsabwicklungen und Sanierungskonzepte, von der Analyse möglicher Förderungen bis hin zur Entwicklung durchdachter Sanierungskonzepte.
In der Konzeptphase stehen eine detaillierte Aufnahme, eine Variantenstudie und eine Erstkalkulation; danach koordinieren wir alle beteiligten Unternehmen und Fachleute. CM Baumanagement ist Partnerbetrieb des Energieinstitut Vorarlberg im Programm „Traumhaus Althaus“. Wenn Sie die Reihenfolge Ihrer Sanierung besprechen möchten, nutzen Sie unser Kontaktformular.
Häufige
Fragen.
Was sollte man bei einer Sanierung zuerst machen?
Zuerst Fenster oder Fassade dämmen?
Heizung vor oder nach der Dämmung tauschen?
Was ist ein Sanierungsfahrplan bzw. eine Zielvariante?
Kann ich in Etappen sanieren und trotzdem Förderung bekommen?
Gibt es den Sanierungsbonus des Bundes noch?
Amtliche
Quellen.
- Land Vorarlberg: Wohnhaussanierung
- Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026 (gilt bis 31.12.2026)
- Land Vorarlberg: Broschüre Sanieren Juli 2025/2026
- Land Vorarlberg: Förderung Heizungstausch
- Land Vorarlberg: Baurecht
- Baugesetz § 18 (RIS)
- Baugesetz § 19 (RIS)
- Baugesetz § 20 (RIS)
- Energieinstitut Vorarlberg: Energieberatung zu Neubau und Sanierung
- Energieinstitut Vorarlberg: Potenzialberatung Altbau
- Energieinstitut Vorarlberg: Die richtige Heizung finden
- Energieinstitut Vorarlberg: Die Wärmepumpe
- Energieinstitut Vorarlberg: Wann ist eine Wärmepumpe bewilligungsfrei?
- Energieinstitut Vorarlberg: Komfortlüftung
- Energieinstitut Vorarlberg: Richtiges Lüften
- Sanierungsoffensive des Bundes
- Sanierungsoffensive 2027