Dachausbau
in Vorarlberg.

• Umbau: die wesentliche Umgestaltung des Inneren oder Äußeren eines Gebäudes (§ 2 Abs. 1 lit. n). Wer aus einem Lagerboden Zimmer, Bad und Treppe macht, gestaltet das Innere in aller Regel wesentlich um.
• Wesentliche Änderung: dazu zählen ein Zu- oder Umbau, aber auch Änderungen, durch die die äußere Erscheinung erheblich geändert wird – etwa durch Gauben –, oder durch die Sicherheit, Gesundheit oder die Einhaltung der Abstandsflächen berührt werden können (§ 2 Abs. 1 lit. o).
• Wesentliche Änderung der Verwendung: eine Verwendungsänderung, die auf die Zulässigkeit des Gebäudes nach bau- oder raumplanungsrechtlichen Vorschriften Einfluss haben kann (§ 2 Abs. 1 lit. p). Das kann zutreffen, wenn aus dem Dachboden eine zusätzliche Wohnung wird – etwa weil Stellplätze auch bei wesentlichen Änderungen der Verwendung nachzuweisen sind, soweit ein zusätzlicher Bedarf entsteht (§ 12 Abs. 1).
• Zubau: wird das Gebäude dabei lotrecht vergrößert, etwa durch Anheben des Dachs oder einen höheren Kniestock, liegt ein Zubau vor (§ 2 Abs. 1 lit. q). Das behandelt unsere Seite Aufstockung in Vorarlberg.

Bewilligungspflichtig sind nach § 18 Abs. 1 die wesentliche Änderung von Gebäuden (lit. a) und die wesentliche Änderung ihrer Verwendung (lit. b), außerdem andere Bauvorhaben, wenn eine Abstandsnachsicht erforderlich ist (lit. f). Die bloß anzeigepflichtigen Vorhaben des § 19 betreffen etwa kleine Nebengebäude oder Gastgärten, nicht den Ausbau eines Wohnhauses. Frei sind nach § 20 bloße Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und unwesentliche Änderungen; ein Ausbau zu Wohnraum geht darüber in aller Regel hinaus. Wo die Grenze im Einzelfall liegt, beurteilt die Baubehörde der Gemeinde.

Vor dem Bauantrag kann eine schriftliche Vorprüfung nach § 23 sinnvoll sein: Die Behörde prüft dabei unter anderem, ob Vorgaben zu Stellplätzen oder zum Orts- und Landschaftsbild dem Vorhaben offensichtlich entgegenstehen. Manche Gemeinden bieten zusätzlich eine informelle Vor-Prüfung an, Feldkirch etwa über die Abteilung Baurecht. Wie der Bauantrag selbst abläuft, erklärt unser Ratgeber Baubewilligung.

Quelle: Baugesetz § 2, § 18, § 20, § 12, § 23; Stadt Feldkirch · Stand: 15.10.2026

Raumhöhe: Die Bautechnikverordnung verlangt eine Raumhöhe, die ein ausreichendes Luftvolumen gewährleistet (§ 24 Abs. 2), und erklärt die OIB-Richtlinie 3 in der Ausgabe April 2019 für maßgeblich (§ 26 Abs. 1). Für Aufenthaltsräume in Wohnungen weicht Vorarlberg ab: Es genügt eine lichte Raumhöhe von mindestens 2,40 m (§ 26 Abs. 9).

Dachschrägen: Bei Aufenthaltsräumen, die zumindest teilweise von geneigten Dachflächen begrenzt werden, muss die Mindestraumhöhe nach der OIB-Richtlinie 3 zumindest über der Hälfte der Fußbodenfläche eingehalten werden. Flächen mit einer Raumhöhe von weniger als 1,50 m bleiben bei dieser Berechnung unberücksichtigt. Für andere Räume, etwa einen Abstellraum im Dach, gilt eine Mindesthöhe von 2,10 m, ebenfalls über der Hälfte der Fläche. Ob ein Dachraum ausbaufähig ist, entscheidet daher oft der Querschnitt: Dachneigung, Kniestock und Lage der Kehlbalken.

Belichtung: Die gesamte Lichteintrittsfläche – die Architekturlichte von Fenstern, Lichtkuppeln oder Oberlichtbändern – muss mindestens 12 % der Bodenfläche des Raumes betragen. Ab einer Raumtiefe von mehr als 5,00 m erhöht sich der Wert um jeweils 1 % der Bodenfläche je angefangenem Meter. Ausreichender freier Lichteinfall gilt als gegeben, wenn ein Winkel von 45 Grad zur Horizontalen eingehalten wird, gemessen von der Fassadenflucht bzw. von der Ebene der Dachhaut. Für Dachflächenfenster gelten die Regeln zur Sichtverbindung nach außen sinngemäß.

Lüftung und Heizung: Aufenthaltsräume müssen durch unmittelbar ins Freie führende Fenster, Türen und dergleichen ausreichend gelüftet werden können, außer eine mechanische Lüftung lässt eine ausreichende Luftwechselrate zu. Aufenthaltsräume und Bäder müssen so beheizbar sein, dass eine für den Verwendungszweck ausreichende Raumtemperatur erreicht wird.

Quelle: Bautechnikverordnung § 24, § 26; OIB-Richtlinie 3 (2019); OIB-Begriffsbestimmungen · Stand: 15.10.2026

Treppe: Zur vertikalen Erschließung sind Treppen oder Rampen herzustellen; einschiebbare Treppen oder Leitern sind nur für den Zugang zu nicht ausgebauten Dachräumen zulässig (OIB-Richtlinie 4, über § 35 Bautechnikverordnung). Wohnungstreppen sind Haupttreppen in Wohnungen und in Gebäuden mit nicht mehr als drei Wohnungen. Für sie nennt die Richtlinie eine lichte Laufbreite von 0,90 m, eine Stufenhöhe von höchstens 20 cm und einen Auftritt von mindestens 24 cm. Die lichte Durchgangshöhe muss, an der Stufenvorderkante gemessen, mindestens 2,10 m betragen – unter einer Dachschräge oft der kritische Punkt. Die Absturzsicherung muss grundsätzlich mindestens 1,00 m hoch sein, bei Wohnungstreppen genügen 90 cm.

Geschoß und Gebäudeklasse: Nach den OIB-Begriffsbestimmungen zählen nicht ausgebaute Dachräume nicht zu den oberirdischen Geschoßen. Wird der Dachraum zu Wohnraum, kann sich deshalb die Zahl der oberirdischen Geschoße und das Fluchtniveau ändern – und mit ihnen die Gebäudeklasse, nach der sich die Brandschutzanforderungen der OIB-Richtlinie 2 richten. Die Gebäudeklassen 1 bis 3 sind auf höchstens drei oberirdische Geschoße und ein Fluchtniveau von nicht mehr als 7,00 m begrenzt; Gebäudeklasse 1 zusätzlich auf insgesamt 400 m² Brutto-Grundfläche und höchstens zwei Wohnungen.

Fluchtweg: Von jeder Stelle jedes Raumes – ausgenommen nicht ausgebaute Dachräume – muss in höchstens 40 m Gehweglänge ein direkter Ausgang ins Freie oder ein Treppenhaus bzw. eine Außentreppe erreichbar sein. Wird die Gehweglänge ab der Wohnungseingangstüre gemessen, darf sich die Wohnung über höchstens zwei Geschoße erstrecken – wichtig, wenn das Dach als Galerie oder Maisonette an eine Wohnung im Obergeschoß angeschlossen wird.

Rauchwarnmelder: In Wohnungen muss in allen Aufenthaltsräumen – ausgenommen Küchen – sowie in Gängen, über die Fluchtwege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens ein unvernetzter Rauchwarnmelder angeordnet werden.

Für bestehende Bauteile lassen die OIB-Richtlinien Abweichungen von den aktuellen Anforderungen zu, wenn das ursprüngliche Anforderungsniveau des rechtmäßigen Bestandes nicht verschlechtert wird. Darüber hinaus hat die Behörde auf Antrag Abweichungen zuzulassen, wenn das gleiche Schutzniveau nachgewiesen wird (§ 48 Bautechnikverordnung), und sie kann Ausnahmen zulassen, wenn bei der Änderung eines Gebäudes die Anforderungen aufgrund des Baubestandes nicht eingehalten werden können (§ 49).

Quelle: OIB-Richtlinie 4 (2019), OIB-Richtlinie 2 (2019), OIB-Begriffsbestimmungen; Bautechnikverordnung § 35, § 11, § 48, § 49 · Stand: 15.10.2026

Tragwerk: Bauwerke müssen bei Errichtung und Verwendung tragfähig sein; dabei sind ständige, veränderliche, seismische und außergewöhnliche Einwirkungen zu berücksichtigen (§ 3 Bautechnikverordnung). Beim Dachausbau kommen neue Lasten aus Fußbodenaufbau, Trennwänden, Dämmung und Nutzung auf die bisherige Dachbodendecke, Gauben und Dachflächenfenster greifen in die Sparrenlage ein. Die Behörde kann statische Berechnungen verlangen (§ 1 Abs. 5 Baueingabeverordnung). Den OIB-Leitfaden zu bestehenden Tragwerken muss man in Vorarlberg nicht anwenden (§ 4 Abs. 2 Bautechnikverordnung) – die Tragfähigkeit muss trotzdem nachgewiesen sein.

Wärmeschutz: Bei der Errichtung oder Renovierung eines Gebäudeteiles dürfen die U-Werte des § 41a Bautechnikverordnung nicht überschritten werden. Für Decken und Dachschrägen gegen Außenluft und gegen Dachräume gilt 0,20 W/m²K, für Dachflächenfenster 1,70 W/m²K und für Wände gegen unbeheizte oder nicht ausgebaute Dachräume – etwa die Abseitenwand hinter dem Kniestock – 0,30 W/m²K. Dachschrägen mit einer Neigung von mehr als 60° gelten als Wände.

Energieausweis: Dem Bauantrag ist ein Energieausweis anzuschließen, außer das Vorhaben hat keinen Einfluss auf die Anforderungen an Energieeinsparung und Wärmeschutz (§ 1 Abs. 3 und 4 Baueingabeverordnung). Ein Zubau mit einer Netto-Grundfläche von mehr als 100 m² gilt energierechtlich als Neubau; eine größere Renovierung liegt grundsätzlich vor, wenn mehr als 25 % der Gebäudehülle renoviert werden (§ 40 Bautechnikverordnung). Wird das Dach beim Ausbau zur Gänze erneuert, sollte diese Einstufung früh geklärt werden.

Schallschutz: Die OIB-Richtlinie 5, die Vorarlberg über § 39 Bautechnikverordnung anwendet, schützt Aufenthaltsräume vor Schall aus anderen Nutzungseinheiten. Entsteht im Dach eine eigene Wohnung, darf der bewertete Standard-Trittschallpegel in den Aufenthaltsräumen darunter 48 dB nicht überschreiten. Bleibt der Ausbau Teil derselben Wohnung, enthält die Richtlinie dafür keinen Grenzwert; ein guter Trittschallschutz ist trotzdem sinnvoll. Wie die bestehende Decke dafür ertüchtigt wird, ist Teil der Planung.

Quelle: Bautechnikverordnung § 3, § 4, § 40, § 41a, § 39; Baueingabeverordnung § 1; OIB-Richtlinie 5 (2019) · Stand: 15.10.2026

Bauwerke müssen hinsichtlich Größe, Form, Farbe und Baustoffen so gestaltet sein, dass sie sich in die Umgebung einfügen oder ihr auf andere Art gerecht werden (§ 17 Abs. 1 Baugesetz). Auf eine erhaltenswerte Charakteristik des Ortsteiles und auf erhaltenswerte Sichtbeziehungen ist besonders Rücksicht zu nehmen (§ 17 Abs. 2) – in historischen Ortskernen kann das über Form, Größe und Zahl der Gauben entscheiden.

Ein Bebauungsplan kann die äußere Gestaltung der Bauwerke festlegen, etwa Firstrichtung und Dachform, ebenso die Höhe und allenfalls die Zahl der Geschoße (§ 28 Raumplanungsgesetz). Das Maß der baulichen Nutzung kann die Gemeinde auch ohne Bebauungsplan durch Verordnung für das ganze Gemeindegebiet festlegen. Ob für Ihr Grundstück solche Vorgaben bestehen, erfahren Sie bei der Gemeinde.

Größere Gauben können außerdem Abstandsflächen berühren und die Gesamtgeschossfläche erhöhen: Nach der Baubemessungsverordnung wird sie als Summe aller Geschossflächen in 1,50 m über dem Fußboden gemessen, und der ausbaubare Teil des Dachgeschosses ist dort eigens definiert. Wie Abstände und Abstandsnachsicht funktionieren, beschreibt unsere Seite Umbau und Zubau in Vorarlberg.

Quelle: Baugesetz § 17; Raumplanungsgesetz § 28, § 31; Baubemessungsverordnung § 2 · Stand: 15.10.2026

Natürliche Personen können Kredite zur Errichtung von Wohnungen durch Zu-, Ein- oder Umbau für den Eigenbedarf und zur Vermietung erhalten (§ 7). Jede durch Zu-, Ein- oder Umbau neu entstehende Wohnung wird nach der Neubauförderungsrichtlinie gefördert. Wird eine bestehende Wohnung erweitert und gleichzeitig der Altbestand saniert, kann die gesamte Förderung über einen Neubauförderungskredit erfolgen, wenn die neue zusätzliche Fläche überwiegt (mehr als 50 %).

Den Begriff „Einbau“ verwendet die Richtlinie auch für Mietwohnungen in bestehender Bausubstanz, die bisher nicht als Wohnnutzfläche genutzt worden ist, und nennt als Beispiel den Wirtschaftstrakt von Rheintal- bzw. Bregenzerwälderhäusern. Der Dachboden wird nicht ausdrücklich genannt. Ob Ihr Ausbau als Einbau, Umbau oder Erweiterung eingestuft wird, klären Sie am besten vor Baubeginn mit der Abteilung Wohnbauförderung.

Nachverdichtung: Werden im Rahmen einer thermischen Sanierung durch Zu-, Ein- oder Umbau neue Wohnungen errichtet, deren Gesamtnutzfläche die bisherige Gesamtnutzfläche des Wohnhauses nicht übersteigt, können sie wahlweise im Rahmen der Sanierung gefördert werden – jedoch nur Wohnungen mit einer Nutzfläche von nicht mehr als 150 m². Achtung bei der Fläche: Dachbodenräume und Flächen mit einer Raumhöhe unter 1,8 m zählen nicht zur Nutzfläche im Sinne der Richtlinien.

Verfahren: Förderungsanträge können nur für baubehördlich bewilligte Bauvorhaben gestellt werden und sind jedenfalls vor Bezug einzubringen; ein Rechtsanspruch besteht nicht. Die Neubauförderungsrichtlinie gilt für Förderungsanträge vom 01.07.2025 bis 31.12.2026. Die Dämmung von Dach und oberster Geschossdecke ist eine Sanierungsmaßnahme nach der Wohnhaussanierungsrichtlinie – mehr dazu in unserem Ratgeber Sanierung mit Förderung.

Quelle: Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026, Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026 (beide gültig für Anträge bis 31.12.2026) · Stand: 15.10.2026

• Bestandspläne und bisherige Baubewilligung des Hauses besorgen, etwa über die Bauakteneinsicht bei der Gemeinde.
• Dachraum aufmessen: Firsthöhe, Kniestock, Dachneigung, Kehlbalkenlage – erreicht der Raum 2,40 m über mindestens der Hälfte der Fläche?
• Zustand von Dachstuhl und Dachbodendecke fachkundig prüfen lassen – Tragfähigkeit, Feuchte, Schäden am Holz.
• Platz für eine feste Treppe mit 2,10 m Durchgangshöhe finden – oft die engste Stelle im Grundriss.
• Fenster planen: Lichteintrittsfläche von mindestens 12 % der Bodenfläche je Aufenthaltsraum.
• Klären, ob eine eigene Wohnung entsteht – mit Folgen für Stellplätze, Gebäudeklasse, Schallschutz und Förderung.
• Bebauungsplan, Ortsbild-Vorgaben und Abstände für Gauben bei der Gemeinde erfragen.
• Energieausweis und U-Werte für Dachschrägen, Dachflächenfenster und Abseitenwände einplanen.
• Heizung, Wasser, Abwasser und Elektro bis ins Dach führen; Rauchwarnmelder vorsehen.
• Förderung vor Baubeginn mit der Abteilung Wohnbauförderung abklären; den Antrag jedenfalls vor Bezug stellen.

Die CM Baumanagement GmbH aus Feldkirch ist Generalunternehmer in Vorarlberg. Im Bereich Umbau übernehmen wir strukturelle Anpassungen, Aufstockungen, Zubauten und Erweiterungen – mit Respekt vor der Substanz. Sie haben einen Vertrag und einen Ansprechpartner; wir koordinieren alle beteiligten Firmen und Fachleute, von der ersten Idee bis zur Schlüsselübergabe.

Im Konzept stehen eine detaillierte Aufnahme, eine Variantenstudie und eine Erstkalkulation, in der Planung der Behördenweg, der Ausführungsplan und die Koordination aller Gewerke. Bei Förderungen reicht unsere Arbeit von der Analyse möglicher Förderungen bis zu durchdachten Sanierungskonzepten; wir sind Partnerbetrieb des Energieinstituts Vorarlberg im Programm „Traumhaus Althaus“.

• Baugesetz § 2 – Begriffe (Umbau, wesentliche Änderung, Zubau)
• Baugesetz § 18 – Bewilligungspflichtige Bauvorhaben
• Baugesetz § 20 – Freie Bauvorhaben
• Baugesetz § 12 – Stellplätze für Kraftfahrzeuge
• Baugesetz § 23 – Vorprüfung
• Baugesetz § 17 – Schutz des Orts- und Landschaftsbildes
• Bautechnikverordnung § 24 – Niveau und Höhe der Räume
• Bautechnikverordnung § 26 – OIB-Richtlinie 3, Raumhöhe in Wohnungen
• Bautechnikverordnung § 35 – OIB-Richtlinie 4
• Bautechnikverordnung § 11 – OIB-Richtlinie 2
• Bautechnikverordnung § 48 – Abweichungen von den OIB-Richtlinien
• Bautechnikverordnung § 49 – Ausnahmen
• Bautechnikverordnung § 3 – Mechanische Festigkeit und Standsicherheit
• Bautechnikverordnung § 4 – OIB-Richtlinie 1
• Bautechnikverordnung § 40 – Begriffsbestimmungen Energie
• Bautechnikverordnung § 41a – U-Werte wärmeübertragender Bauteile
• Bautechnikverordnung § 39 – OIB-Richtlinie 5
• Baueingabeverordnung § 1 – Bauantrag, Energieausweis
• Baubemessungsverordnung § 2 – Begriffsbestimmungen
• Raumplanungsgesetz § 28 – Bebauungsplan
• Raumplanungsgesetz § 31 – Maß der baulichen Nutzung
• OIB-Richtlinie 3 Hygiene, Gesundheit und Umweltschutz, Ausgabe April 2019
• OIB-Richtlinie 4 Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit, Ausgabe April 2019
• OIB-Richtlinie 2 Brandschutz, Ausgabe April 2019
• OIB-Richtlinie 5 Schallschutz, Ausgabe April 2019
• OIB-Richtlinien Begriffsbestimmungen, Ausgabe April 2019
• OIB – Inkrafttreten der OIB-Richtlinien in den Bundesländern
• Land Vorarlberg – Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026 (gültig bis 31.12.2026)
• Land Vorarlberg – Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026 (gültig bis 31.12.2026)
• Stadt Feldkirch – Neubau, Umbau, Zubau

Stand: 15.10.2026

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