Aufstockung
in Vorarlberg.

Das Baugesetz definiert den Zubau als Vergrößerung eines schon bestehenden Gebäudes „in waagrechter oder lotrechter Richtung“ (§ 2 Abs. 1 lit. q). Ein neues Geschoss auf einem bestehenden Haus ist genau das. Jeder Zu- oder Umbau gilt als wesentliche Änderung (§ 2 Abs. 1 lit. o), und die wesentliche Änderung von Gebäuden ist nach § 18 Abs. 1 lit. a bewilligungspflichtig. Eine bloße Bauanzeige reicht für eine Aufstockung daher nicht.

Zusätzlich gilt: Braucht ein Vorhaben eine Abstandsnachsicht, ist es nach § 18 Abs. 1 lit. f jedenfalls bewilligungspflichtig. Wie Bauantrag, Bauverhandlung und Bescheid ablaufen, erklärt unser Ratgeber Baubewilligung in Vorarlberg.

Für Aufstockungen besonders nützlich ist die Vorprüfung nach § 23 Baugesetz: Auf schriftlichen Antrag prüft die Behörde vorab, ob eine Verordnung nach dem Raumplanungsgesetz – etwa ein Bebauungsplan – oder offensichtlich unbehebbare Hindernisse entgegenstehen. Die Entscheidung ist spätestens drei Monate nach Einlangen des vollständigen Antrags zu treffen. Manche Gemeinden bieten zusätzlich eine Beratung an: Die Abteilung Baurecht der Stadt Feldkirch etwa bietet für Umbau und Zubau eine Vor-Prüfung an und verlangt ein eigenes „AGWR Datenblatt Zu- oder Umbau“.

Quelle: Baugesetz § 2, § 18, § 23 (RIS); Stadt Feldkirch · Stand: 15.10.2026

Vor jeder Außenwand eines oberirdischen Gebäudes muss eine Abstandsfläche liegen (§ 5 Baugesetz). Ihre Tiefe beträgt sechs Zehntel des Abstands zwischen Außenwand und Schattenpunkt; der Schattenpunkt ergibt sich, wenn Licht unter einem Winkel von 45 Grad über das Gebäude einfällt. Je höher die Wand, desto weiter entfernt liegt der Schattenpunkt – ein zusätzliches Geschoss vergrößert die Abstandsfläche also unmittelbar. Sie muss auf dem eigenen Baugrundstück liegen und darf sich nur bis zur Mitte einer angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche erstrecken.

Unabhängig davon gilt der Mindestabstand zur Nachbargrenze: für ein Gebäude 3 m (§ 6 Abs. 1 lit. a). Ergeben sich aus einem Bebauungsplan oder einer Verordnung über die Art der Bebauung kleinere Abstandsflächen oder Mindestabstände, gelten diese (§ 5 Abs. 7, § 6 Abs. 5).

Reicht der Platz nicht, kann die Behörde eine Abstandsnachsicht erteilen (§ 7), wenn Sicherheit, Gesundheit sowie Orts- und Landschaftsbild nicht beeinträchtigt werden und eine weitere Voraussetzung erfüllt ist – etwa die Zustimmung des betroffenen Nachbarn, die ab ihrem Einlangen bei der Behörde unwiderruflich ist. Für Änderungen rechtmäßig bestehender Bauwerke gibt es einen eigenen Tatbestand: Er greift, wenn die Schattenpunkte nicht tiefer in das Nachbargrundstück hineinragen als bisher und die bisherigen Abstände nicht unterschritten werden. Ob das bei einer Aufstockung zutrifft, hängt von Höhe und Lage des neuen Geschosses ab und ist im Einzelfall zu berechnen.

Nachbarn können im Bauverfahren die Einhaltung der §§ 5 bis 7 einwenden, soweit diese ihrem Schutz dienen, und – wenn das Bauwerk nicht mehr als 20 Meter von ihrem Grundstück entfernt ist – auch die Festlegungen des Bebauungsplans über Baugrenze, Baulinie und Höhe (§ 26 Abs. 1). Dem Bauantrag ist ein Verzeichnis der Nachbarn mit Anschrift anzuschließen (§ 24 Abs. 3 lit. d). Ein frühes Gespräch mit den Nachbarn ist deshalb mehr als Höflichkeit.

Quelle: Baugesetz § 5, § 6, § 7, § 24, § 26 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Nach § 28 Raumplanungsgesetz kann die Gemeindevertretung einen Bebauungsplan erlassen. Er kann unter anderem das Maß der baulichen Nutzung, die Art der Bebauung, Baugrenzen und Baulinien, eigene Abstandsflächen, die Höhe der Bauwerke und allenfalls die Zahl der Geschosse sowie die äußere Gestaltung bis hin zu Firstrichtung und Dachform festlegen. Auch ohne Bebauungsplan kann die Gemeinde per Verordnung das Mindest- und Höchstausmaß der baulichen Nutzung bestimmen (§ 31).

Gemessen wird das Maß meist mit Bemessungszahlen der Baubemessungsverordnung. Für Aufstockungen am wichtigsten ist die Baunutzungszahl (BNZ): Sie gibt das Verhältnis der zulässigen Gesamtgeschossfläche zur Nettogrundfläche an (§ 4 BBV). Ein neues Geschoss erhöht die Gesamtgeschossfläche – ist die zulässige BNZ schon ausgeschöpft, scheitert die Aufstockung an dieser Zahl, auch wenn Abstände und Statik passen. Die Baubeschreibung muss deshalb das festgesetzte und das geplante Maß der baulichen Nutzung angeben (§ 3 lit. d Baueingabeverordnung).

Abweichungen sind möglich, aber nicht selbstverständlich: Der Gemeindevorstand kann auf Antrag des Grundeigentümers Ausnahmen bewilligen, die Nachbarn sind vorher zu hören, und die Bewilligung liegt im behördlichen Ermessen (§ 35 Abs. 2). Für jede Erhöhung der festgelegten Zahl der oberirdischen Geschosse – ausgenommen ein zusätzliches Geschoss bei Hanglage – sowie für Überschreitungen der Bemessungszahl oder der Bauwerkshöhe um mehr als 25 % ist die Gemeindevertretung zuständig (§ 35 Abs. 3).

Praktisch heißt das: Fragen Sie beim Bauamt Ihrer Gemeinde nach Flächenwidmung, Bebauungsplan oder Verordnung für Ihr Grundstück und nach der bereits konsumierten Geschossfläche, bevor Sie Pläne zeichnen lassen.

Quelle: Raumplanungsgesetz § 28, § 31, § 35; Baubemessungsverordnung § 4; Baueingabeverordnung § 3 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Nach § 3 Bautechnikverordnung (BTV) müssen Bauwerke bei Errichtung und Verwendung tragfähig sein; ständige, veränderliche, seismische und außergewöhnliche Einwirkungen sind zu berücksichtigen. Erfüllt ist das mit der OIB-Richtlinie 1 in der Ausgabe April 2019 (§ 4 BTV). Den OIB-Leitfaden zur Festlegung der Tragfähigkeit bestehender Tragwerke muss man in Vorarlberg nicht anwenden (§ 4 Abs. 2 BTV) – die Tragfähigkeit für die neuen Lasten ist trotzdem nachzuweisen: Dem Bauantrag sind die zur Beurteilung erforderlichen Berechnungen anzuschließen (§ 1 Abs. 3 lit. b Baueingabeverordnung).

Am Anfang steht eine Bestandsaufnahme: vorhandene Einreich- und Statikpläne, Aufbau der obersten Decke, Mauerwerk und Fundierung, Zustand des Dachstuhls. Fehlen Unterlagen, sind Sondierungen am Bauwerk nötig. Die Baubeschreibung muss unter anderem die Beschaffenheit des Baugrundes, die Art der Gründung und die Ausführung aller wesentlichen Bauteile angeben (§ 3 lit. h und i Baueingabeverordnung). Bewertung und Nachweis übernimmt in der Praxis eine befugte Tragwerksplanung.

Gängige Bauweisen für das neue Geschoss:

• Holzbau (Holzrahmen- oder Massivholzbauweise): vergleichsweise geringes Eigengewicht; Wand- und Deckenelemente lassen sich vorfertigen, das geöffnete Dach ist kürzer der Witterung ausgesetzt. Brand- und Schallschutz sind über den Bauteilaufbau nachzuweisen.
• Stahl- oder Mischkonstruktionen: schlanke Tragglieder, wenn Lasten gezielt an bestimmten Stellen in den Bestand abgeleitet werden sollen.
• Massivbau (Mauerwerk, Beton): höheres Eigengewicht und mehr Speichermasse; setzt einen entsprechend tragfähigen Bestand voraus.

Welche Bauweise passt, ergibt sich aus Statik, Brandschutz, Schallschutz und Bauablauf gemeinsam. Leistungswerte einzelner Systeme hängen vom konkreten Aufbau ab und sind im Projekt nachzuweisen.

Quelle: Bautechnikverordnung § 3, § 4; Baueingabeverordnung § 1, § 3 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Brandschutz: Bauwerke müssen so geplant sein, dass der Gefährdung durch Brand vorgebeugt und die Brandausbreitung wirksam eingeschränkt wird (§ 5 BTV); erfüllt ist das mit der OIB-Richtlinie 2, Ausgabe April 2019 (§ 11 BTV). Deren Anforderungen richten sich nach Gebäudeklassen. Laut OIB-Begriffsbestimmungen erfassen die Gebäudeklassen 1 bis 3 nur Gebäude mit nicht mehr als drei oberirdischen Geschoßen und einem Fluchtniveau von nicht mehr als 7,00 m; die Gebäudeklasse 4 setzt unter anderem nicht mehr als vier oberirdische Geschoße und ein Fluchtniveau von nicht mehr als 11 m voraus. Das Fluchtniveau ist die Höhendifferenz zwischen der Fußbodenoberkante des höchstgelegenen oberirdischen Geschoßes und dem angrenzenden Gelände. Wer von drei auf vier oberirdische Geschoße aufstockt oder das Fluchtniveau über 7,00 m hebt, kommt daher in eine höhere Gebäudeklasse – die Anforderungen an Bauteile und Fluchtwege sind dann neu zu prüfen.

Schallschutz: Bauteile müssen die Weiterleitung von Luft-, Tritt- und Körperschall so weit dämmen, dass Benutzer nicht in ihrer Gesundheit gefährdet oder unzumutbar belästigt werden (§ 36, § 37 BTV); maßgeblich ist die OIB-Richtlinie 5, Ausgabe April 2019 (§ 39 BTV). Entsteht oben eine eigene Wohnung, wird die bisherige oberste Decke zur Trenndecke zwischen zwei Nutzungseinheiten, für die die Richtlinie eigene Anforderungen an den Trittschallschutz stellt. Das betrifft vor allem den Bodenaufbau des neuen Geschosses.

Energie: Für die neuen Bauteile gelten die Höchstwerte für wärmeübertragende Bauteile nach § 41a BTV, zum Beispiel ein U-Wert von 0,30 W/m²K für Wände gegen Außenluft und 0,20 W/m²K für Decken und Dachschrägen gegen Außenluft. Ein Zubau mit einer Netto-Grundfläche von mehr als 100 m² gilt als Neubau (§ 40 lit. b BTV) und muss dann die Neubau-Anforderungen nach § 41 BTV und der OIB-Richtlinie 6, Ausgabe April 2019, erfüllen. Dem Bauantrag ist ein Energieausweis anzuschließen, sofern keine Ausnahme besteht (§ 1 Abs. 3 lit. c Baueingabeverordnung); ausstellen dürfen ihn nur qualifizierte und unabhängige Personen (§ 5 Baueingabeverordnung).

Gut zu wissen: Laut Übersicht des OIB sind die Richtlinien der Ausgabe 2019 in Vorarlberg seit 1. Jänner 2022 verbindlich; für die Ausgabe 2023 ist dort für Vorarlberg kein Datum eingetragen. Maßgeblich ist die Ausgabe, auf die die Bautechnikverordnung verweist.

Quelle: Bautechnikverordnung § 5, § 11, § 37, § 39, § 40, § 41a (RIS); OIB-Begriffsbestimmungen April 2019; OIB: Inkrafttreten · Stand: 15.10.2026

Der volle Titel lautet „Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026 für den privaten Wohnbau (Eigenheime, Zu-, Ein- und Umbau, Eigentums- und Investorenwohnungen)“. Natürliche Personen können Kredite zur Errichtung von Wohnungen durch Zu-, Ein- oder Umbau für den Eigenbedarf und zur Vermietung erhalten (§ 7 Abs. 1 lit. b). Die Förderung besteht in einem Kredit (§ 6); ein Rechtsanspruch besteht nicht (§ 2). Wichtige Regeln für Aufstockungen:

• Förderungsanträge können nur für baubehördlich bewilligte Bauvorhaben gestellt werden und sind jedenfalls vor Bezug einzubringen (§ 3, § 5 Abs. 1).
• Wird eine bestehende Wohnung erweitert und gleichzeitig der Altbestand saniert, kann die gesamte Förderung über den Neubauförderungskredit laufen, wenn die neue zusätzliche Fläche überwiegt, also mehr als 50 % beträgt (§ 5 Abs. 8).
• Nachverdichtung: Entstehen bei einer thermischen Sanierung zugleich neue Wohnungen, deren Gesamtnutzfläche die bisherige Gesamtnutzfläche nicht übersteigt, können diese wahlweise im Rahmen der Sanierung gefördert werden; gefördert werden dabei nur Wohnungen mit nicht mehr als 150 m² Nutzfläche (§ 5 Abs. 10).
• Die Förderzusage beruht auf dem Energieausweis; Energieausweise sind in der Energieausweiszentrale EAWZ einzugeben (§ 5 Abs. 3).

Befristung: Die Richtlinie gilt für Förderungsanträge ab 01.07.2025 bis 31.12.2026 (§ 3). Maßgeblich ist jeweils die Richtlinie, die zum Zeitpunkt der Antragstellung gilt – prüfen Sie vor dem Antrag die aktuelle Fassung beim Land. Zur Sanierungsförderung für den Bestand siehe Sanierung mit Förderung in Vorarlberg.

Quelle: Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026; Land Vorarlberg: Neubauförderung · gültig für Anträge bis 31.12.2026 · Stand: 15.10.2026

1. Rahmen klären. Flächenwidmung, Bebauungsplan oder Verordnung, bereits konsumierte Geschossfläche, Abstandsflächen; bei Miteigentum oder Wohnungseigentum auch, wessen Zustimmung nötig ist. Bei Bedarf eine Vorprüfung nach § 23 Baugesetz beantragen.
2. Bestand aufnehmen. Pläne, Tragwerk, Fundierung, Dach und Haustechnik erfassen; erste statische Einschätzung und Wahl der Bauweise.
3. Entwerfen und abstimmen. Entwurf mit Brandschutz-, Schallschutz- und Energiekonzept; Gespräch mit Bauamt und Nachbarn.
4. Einreichen. Bauantrag mit Plänen, in denen beizubehaltende Gebäudeteile grau, abzutragende gelb und neue rot dargestellt sind (§ 7 Abs. 5 Baueingabeverordnung), Baubeschreibung, Berechnungen, Energieausweis und Nachbarverzeichnis.
5. Förderung beantragen. Nach der Baubewilligung und vor Bezug, auf Basis des Energieausweises.
6. Bauen und melden. Ausführung mit Witterungsschutz für das geöffnete Dach. Die Vollendung ist der Behörde vom Bauherrn innerhalb von zwei Wochen schriftlich zu melden (§ 43 Baugesetz); benützt werden darf, wenn Meldung und erforderliche Befunde vorliegen (§ 44).

Quelle: Baueingabeverordnung § 7; Baugesetz § 43, § 44 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Warnsignale, bei denen eine Aufstockung meist neu gedacht werden muss:

• Die zulässige Baunutzungszahl ist bereits ausgeschöpft, und eine Ausnahme ist nicht absehbar.
• Die Abstandsfläche des erhöhten Gebäudes würde über die Grundgrenze ragen, und keine Voraussetzung für eine Abstandsnachsicht liegt vor.
• Bestandspläne und Statik fehlen, und die Fundierung ist unbekannt.
• Das Gebäude würde in eine höhere Gebäudeklasse wechseln, ohne dass Fluchtwege und Bauteile angepasst werden können.

CM Baumanagement ist Generalunternehmer in Vorarlberg mit Sitz in Feldkirch. Im Bereich Umbau zählen strukturelle Anpassungen, Aufstockungen, Zubauten und Erweiterungen zu unseren Leistungen – mit Respekt vor der Substanz; die Aufstockung ist eine der Referenzarten auf unserer Website.

Sie haben einen Vertrag und einen Ansprechpartner. Wir koordinieren alle beteiligten Unternehmen und Fachleute – vom Erstgespräch über Konzept, Planung mit Behördenweg und Ausführung bis zur Übergabe; während der Bauphase übernehmen wir die Kommunikation mit den Behörden. Mehr dazu: Generalunternehmer Vorarlberg und Generalunternehmer oder Einzelvergabe? Ihr Vorhaben schildern Sie uns über das Kontaktformular.

• Baugesetz § 2 – Begriffe (RIS)
• Baugesetz § 5 – Abstandsflächen (RIS)
• Baugesetz § 6 – Mindestabstände (RIS)
• Baugesetz § 7 – Abstandsnachsicht (RIS)
• Baugesetz § 18 – Bewilligungspflichtige Bauvorhaben (RIS)
• Baugesetz § 23 – Vorprüfung (RIS)
• Baugesetz § 24 – Bauantrag (RIS)
• Baugesetz § 26 – Nachbarrechte (RIS)
• Baugesetz § 43 – Meldung über die Vollendung (RIS)
• Baugesetz § 44 – Berechtigung zur Benützung (RIS)
• Raumplanungsgesetz § 28 – Bebauungsplan (RIS)
• Raumplanungsgesetz § 31 – Maß der baulichen Nutzung (RIS)
• Raumplanungsgesetz § 35 – Ausnahmebewilligung (RIS)
• Baubemessungsverordnung § 4 – Baunutzungszahl (RIS)
• Baueingabeverordnung § 1 – Bauantrag (RIS)
• Baueingabeverordnung § 3 – Baubeschreibung (RIS)
• Baueingabeverordnung § 5 – Ausstellung des Energieausweises (RIS)
• Baueingabeverordnung § 7 – Form der Pläne (RIS)
• Bautechnikverordnung § 3 – Mechanische Festigkeit (RIS)
• Bautechnikverordnung § 4 – OIB-Richtlinie 1 (RIS)
• Bautechnikverordnung § 5 – Brandschutz (RIS)
• Bautechnikverordnung § 11 – OIB-Richtlinie 2 (RIS)
• Bautechnikverordnung § 36 – Schallschutz (RIS)
• Bautechnikverordnung § 37 – Bauteile (RIS)
• Bautechnikverordnung § 39 – OIB-Richtlinie 5 (RIS)
• Bautechnikverordnung § 40 – Begriffe Energie (RIS)
• Bautechnikverordnung § 41 – OIB-Richtlinie 6 (RIS)
• Bautechnikverordnung § 41a – Wärmeübertragende Bauteile (RIS)
• OIB – Harmonisierung der Bauvorschriften, Inkrafttreten der OIB-Richtlinien
• OIB – OIB-Richtlinien 2019
• OIB-Richtlinien – Begriffsbestimmungen, Ausgabe April 2019 (bereitgestellt vom Land Tirol)
• OIB-Richtlinie 5 – Schallschutz, Ausgabe April 2019 (bereitgestellt vom Land Tirol)
• Land Vorarlberg – Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026 für den privaten Wohnbau (gültig für Anträge bis 31.12.2026)
• Land Vorarlberg – Neubauförderung
• Land Vorarlberg – Baurecht, allgemeine Informationen
• Stadt Feldkirch – Neubau, Umbau, Zubau

Stand: 15.10.2026

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