Altbausanierung
in Vorarlberg.
Was eine Altbausanierung umfasst, warum das Land Vorarlberg eine Gesamtplanung empfiehlt und welche Regeln für Bewilligung, Energieausweis, Förderung und Denkmalschutz gelten.
Allgemeine Information, keine Rechts- oder Förderberatung. Stand: 15.10.2026.
Grundlage sind das Vorarlberger Baugesetz, das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, die Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026 des Landes Vorarlberg sowie Informationen des Bundesdenkmalamts und des Energieinstituts Vorarlberg. Verbindlich sind nur die geltenden Rechtstexte und Richtlinien sowie die Auskünfte der Baubehörde, der Abteilung Wohnbauförderung und des Bundesdenkmalamts. Die Wohnhaussanierungsrichtlinie gilt für Förderungsanträge bis 31.12.2026.
Eine Altbausanierung beginnt mit einer Bestandsaufnahme und einem Gesamtkonzept; erst danach folgen Gebäudehülle, Fenster und Haustechnik in abgestimmter Reihenfolge. Das Land Vorarlberg hält fest, dass für eine gelungene Sanierung eine Gesamtplanung notwendig ist. Bloße Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten sind baurechtlich frei, wesentliche Änderungen eines Gebäudes brauchen eine Baubewilligung. Für die Sanierungsförderung muss das Gebäude mindestens 20 Jahre alt sein, und der Antrag gehört vor den Beginn der Arbeiten.
Was gehört
zu einer
Sanierung?
Eine Altbausanierung ist mehr als neue Fenster oder eine neue Heizung. Typisch sind fünf Bausteine, die sich gegenseitig beeinflussen.
- Bestandsaufnahme. Pläne, Baujahr, Bauweise, Aufbau der Bauteile und Haustechnik werden erfasst, dazu ein Bestands-Energieausweis. Ohne gesicherten Bestand lassen sich Varianten weder planen noch seriös vergleichen.
- Thermische Gebäudehülle. Außenwand, Dach oder oberste Geschossdecke und unterste Geschossdecke gegen Keller oder Erdreich. Die Wohnbauförderung des Landes fördert in erster Linie diese thermischen Verbesserungen.
- Fenster und Türen. Fenstertausch, Haus- und Wohnungseingangstüren gegen unbeheizte Bereiche, außenliegender Sonnenschutz. Fenster- und Rollläden werden nur im Zusammenhang mit einer Fenster- oder Fassadensanierung gefördert.
- Haustechnik und Heizung. Heizungsverteilung samt Regelung, Wasser- und Elektroinstallation, Kamin. Ob nach der Sanierung die alte Heizung noch passt, ist eine der Fragen, die die Energieberatung des Energieinstituts Vorarlberg ausdrücklich aufgreift.
- Feuchte und Bauschäden. Trockenlegung von Kellermauerwerk, Behebung von Wärmebrücken, Kaminsanierung und die Beseitigung früherer Baufehler. Laut Land Vorarlberg hilft durchdachtes Vorgehen im Vorfeld, Baumängel und Bauschäden zu vermeiden.
Je nach Haus kommen Grundrissänderungen, der Ausbau von Dach oder Keller, Barrierefreiheit oder zusätzliche Wohnungen hinzu. Die Wohnhaussanierungsrichtlinie behandelt auch die Nachverdichtung: Werden im Rahmen einer thermischen Sanierung gleichzeitig durch Zu-, Ein- und Umbau neue Wohnungen errichtet, können diese unter bestimmten Bedingungen im Rahmen der Sanierung gefördert werden.
Warum ein
Gesamtkonzept?
Das Land Vorarlberg formuliert es auf seiner Seite zur Wohnhaussanierung deutlich: Damit eine Sanierung wirklich gelingt, ist eine Gesamtplanung notwendig. Oft werde der Fehler gemacht, einzelne Teile anlassbezogen und ohne Gesamtkonzept zu renovieren.
Der Grund liegt in den Abhängigkeiten im Altbau. Wird zuerst die Heizung erneuert und erst später gedämmt, ist die neue Anlage für den dann geringeren Wärmebedarf möglicherweise zu groß ausgelegt. Werden Fenster getauscht, ohne den Anschluss an eine spätere Fassadendämmung mitzuplanen, können an den Laibungen Wärmebrücken und Feuchteprobleme entstehen. Dichtere Fenster verändern außerdem den Luftaustausch im Haus, daher gehört die Frage der Lüftung in die Planung.
Ein Gesamtkonzept bedeutet nicht, alles auf einmal umzusetzen. Es legt fest, welche Maßnahmen in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, wie sie technisch aneinander anschließen und welche Zielqualität das Haus am Ende erreichen soll. Die vom Land geförderte Sanierungsberatung umfasst genau diese Entscheidungsgrundlage: Variantenstudie, Energieausweise, Umsetzungskonzept und Informationen über ergänzende Förderungen.
Für den Einstieg bietet das Energieinstitut Vorarlberg eine individuelle, produktneutrale Erstberatung sowie kostenlose Energieberatung online und am Energietelefon. Wer bei einem älteren Ein- oder Zweifamilienhaus auch Grundriss, Nutzung oder Erweiterung neu denken möchte, findet dort die Potenzialberatung Altbau: Architektinnen und Architekten entwickeln gemeinsam mit den Eigentümern Konzepte; das Erstgespräch ist kostenlos.
Einzeln oder
gesamt?
Einzelmaßnahme oder Gesamtsanierung? Die Tabelle stellt die wichtigsten Kriterien gegenüber, ohne Preise, denn die hängen vom einzelnen Haus ab.
| Kriterium | Einzelmaßnahme | Gesamtsanierung |
|---|---|---|
| Planung | Einzelmaßnahme Überschaubar und rasch entschieden; Wechselwirkungen mit späteren Schritten werden leicht übersehen. | Gesamtsanierung Mehr Planungsaufwand am Anfang; Bauteile und Haustechnik werden aufeinander abgestimmt. |
| Bauphysik | Einzelmaßnahme Anschlüsse, etwa vom Fenster zur späteren Dämmung, müssen vorausgedacht werden, sonst drohen Wärmebrücken und Feuchte. | Gesamtsanierung Anschlüsse, Luftdichtheit und Wärmebrücken lassen sich in einem Zug lösen. |
| Heizung | Einzelmaßnahme Gefahr, eine neue Anlage für den heutigen, höheren Wärmebedarf auszulegen. | Gesamtsanierung Die Heizung wird auf den sanierten Zustand ausgelegt. |
| Bauablauf und Wohnen | Einzelmaßnahme Kurze Eingriffe, das Haus bleibt meist bewohnbar; dafür mehrere Baustellen über die Jahre. | Gesamtsanierung Eine konzentrierte Bauphase; je nach Umfang ist das Wohnen während der Arbeiten eingeschränkt. |
| Finanzierung | Einzelmaßnahme Die Ausgaben verteilen sich über die Zeit. | Gesamtsanierung Höherer Betrag auf einmal; die Richtlinie sieht für Gesamtsanierungen eine höhere Kreditobergrenze je m² Nutzfläche vor als für Bauteilsanierungen. |
| Förderung | Einzelmaßnahme Als Bauteilsanierung förderbar, wenn die U-Wert-Anforderungen je Bauteil erreicht werden. | Gesamtsanierung Gesamtsanierung im Sinn der Richtlinie: mindestens drei Teile der Gebäudehülle, oder zwei Teile samt Heizung und Warmwasser, werden gemeinsam erneuert oder überwiegend saniert. |
| Behörde | Einzelmaßnahme Viele Einzelmaßnahmen sind frei; bei Feuerstätten, Abbrüchen oder wesentlichen Änderungen gelten eigene Regeln. | Gesamtsanierung Umfasst die Sanierung wesentliche Änderungen, ist vorab zu klären, ob ein Baubewilligungsverfahren nötig ist. |
Ein Mittelweg ist die stufenweise Sanierung nach Gesamtkonzept: Die Maßnahmen werden über mehrere Jahre umgesetzt, folgen aber einem gemeinsamen Plan. Die Wohnhaussanierungsrichtlinie greift diesen Gedanken bei der geförderten Sanierungsberatung auf; dort ist zu bestätigen, dass die gewählte Umsetzungsvariante die spätere Erreichung der Zielvariante nicht verhindert. Wie sich die Vergabe an einen Generalunternehmer von der Einzelvergabe unterscheidet, erklärt unser Ratgeber Generalunternehmer oder Einzelvergabe.
Bewilligung,
Anzeige oder
frei?
Ob eine Altbausanierung ein Verfahren braucht, regelt das Vorarlberger Baugesetz in § 18 bis § 20. Eine Baubewilligung benötigen insbesondere die wesentliche Änderung von Gebäuden und die wesentliche Änderung ihrer Verwendung (§ 18 Abs. 1 lit. a und b). Frei sind Bauvorhaben, die weder eine Baubewilligung noch eine Bauanzeige brauchen; das Gesetz nennt ausdrücklich bloße Erhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten und unwesentliche Änderungen (§ 20 Abs. 1).
- Feuerstätten samt Abgasanlage sind nach § 18 Abs. 1 lit. d bewilligungspflichtig, ausgenommen, wenn sie durch gewerberechtlich befugte Fachleute ausgeführt werden.
- Der Abbruch von Gebäuden oder Gebäudeteilen ist nach § 19 lit. k anzeigepflichtig, etwa wenn im Altbau ein alter Anbau oder Gebäudeteile entfernt werden.
- Solar- und Photovoltaikanlagen an bestehenden Bauwerken sind unter den Voraussetzungen des § 20 Abs. 2 frei, sofern Abstandsflächen und Mindestabstände eingehalten werden.
- Ob eine Änderung „wesentlich“ ist, beurteilt die Baubehörde im Einzelfall. Bei Fassadendämmung, Dachausbau oder Nutzungsänderung lohnt sich die Vorabklärung.
Baubehörde ist nach § 50 Abs. 1 Baugesetz grundsätzlich der Bürgermeister, also die Gemeinde. Einreichung, Bauanzeige und Verfahrensablauf beschreibt unser Ratgeber Baubewilligung in Vorarlberg im Detail.
Was der
Ausweis
leistet.
Das Energieinstitut Vorarlberg nennt den Energieausweis einen „Typenschein“: Er macht den Energiebedarf und die Qualität der haustechnischen Anlagen eines Gebäudes sichtbar. Bei einer Altbausanierung erfüllt er drei Aufgaben.
- Planungsgrundlage. Ein Bestands-Energieausweis zeigt, wo die größten Wärmeverluste liegen, und erlaubt den rechnerischen Vergleich von Sanierungsvarianten.
- Förderung. Für die Wohnhaussanierung ist er das zentrale Element: Sanierte Bauteilflächen, U-Werte und verwendete Dämmstoffe werden dem Energieausweis entnommen, und die Bauteile im Antrag müssen mit jenen im Energieausweis übereinstimmen.
- Verkauf und Vermietung. Nach § 4 Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 ist beim Verkauf oder bei der Vermietung eines Gebäudes rechtzeitig vor der Vertragserklärung ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis vorzulegen.
Erstellen dürfen Energieausweise in Vorarlberg alle, die laut Ziviltechnikergesetz oder Gewerbeordnung dazu befugt sind. Eine Ausnahme gilt bei der Förderung erhaltenswerter Wohnhäuser: Dafür verlangt die Wohnhaussanierungsrichtlinie weder Energieausweise noch U-Wert-Nachweise.
Förderung
im Überblick.
Das Land Vorarlberg fördert Sanierungen über die Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026; sie gilt für Förderungsanträge von 01.07.2025 bis 31.12.2026. Die Förderungsberechnung erfolgt generell als Kredit. Vier Punkte sollten früh im Projekt geklärt sein:
- Alter des Gebäudes. Das Gebäude muss mindestens 20 Jahre alt sein, gerechnet ab der Baubewilligung.
- Zeitpunkt des Antrags. Der Förderungsantrag ist vor Durchführung der Sanierung zu stellen. Rechnungen, die mehr als 6 Monate vor der Antragstellung ausgestellt wurden, werden nicht berücksichtigt.
- Gesamt- oder Bauteilsanierung. Für Gesamtsanierungen ist die Kreditobergrenze je m² Nutzfläche höher als für Bauteilsanierungen. Auch deshalb lohnt es sich, das Gesamtkonzept vor dem Antrag festzulegen.
- Heizung. Holzheizungen, Nahwärmeanschlüsse und elektrisch betriebene Wärmepumpen in bestehenden Wohnbauten fördert das Land über die eigene Richtlinie Heizungstausch 2026, die am 31.12.2026 außer Kraft tritt. Laut Broschüre werden Wärmepumpen, Biomasse- und Solaranlagen in Bestandsbauten unabhängig vom Einkommen gefördert.
Einkommensgrenzen, förderbare Flächen, Förderstufen und die einzelnen Schritte bis zur Auszahlung erklärt unser Ratgeber Sanierung mit Förderung in Vorarlberg. Verbindlich ist die Richtlinie in der geltenden Fassung; Auskunft gibt die Abteilung Wohnbauförderung im Landhaus in Bregenz.
Denkmal und
Altbestand.
Ob ein Haus unter Denkmalschutz steht, zeigen die Denkmalverzeichnisse des Bundesdenkmalamts. Nach einer rechtskräftigen Unterschutzstellung wird der Denkmalschutz außerdem von Amts wegen im Grundbuch (A2-Blatt) ersichtlich gemacht. Ein Blick in den Grundbuchsauszug gehört daher zur Bestandsaufnahme.
Steht ein Objekt unter Denkmalschutz, ist nach § 5 Denkmalschutzgesetz für jede Veränderung, die Substanz, überlieferte Erscheinung oder künstlerische Wirkung beeinflussen kann, eine Bewilligung des Bundesdenkmalamts einzuholen, auch bei kleinen Eingriffen. Diese Bewilligung ist unabhängig von der Baubewilligung nötig; sind mehrere Bewilligungen erforderlich, darf erst gebaut werden, wenn alle vorliegen. Für den Antrag fallen keine Gebühren an. Eine Bewilligung erlischt, wenn von ihr nicht innerhalb von drei Jahren Gebrauch gemacht wird.
Das Bundesdenkmalamt empfiehlt, möglichst früh in der Planung Kontakt mit dem zuständigen Landeskonservatorat aufzunehmen. Als Grundlage können eine Bauaufnahme sowie bauhistorische, restauratorische oder bautechnische Untersuchungen notwendig sein.
Auch ohne Denkmalschutz kann ein Haus als „erhaltenswert“ gelten. Die Wohnhaussanierungsrichtlinie versteht darunter Wohnhäuser, die mit substanziell unverfälschtem Bauzustand eine regionaltypische Bauweise dokumentieren, etwa Rheintal- oder Bregenzerwälderhäuser; denkmalgeschützte Wohnhäuser sind jedenfalls erhaltenswert. Für andere Häuser ist eine kostenlose Vorbegutachtung erforderlich. Erhaltenswerte Wohnhäuser werden unabhängig von der thermischen Qualität der Gebäudehülle nach einem eigenen Förderungssatz gefördert.
Traumhaus
Althaus.
„Partnerbetriebe Traumhaus Althaus“ ist ein Netzwerk des Energieinstituts Vorarlberg: ein Zusammenschluss von Vorarlberger Planungs- und Handwerksbetrieben aus dem Baubereich, den das Energieinstitut als Qualitätsnetzwerk betreut. Die Mitgliedsbetriebe sind auf der Website des Energieinstituts öffentlich aufgelistet.
Die Partnerbetriebe bekennen sich zu einem Ehrenkodex. Daraus zitiert das Energieinstitut unter anderem: „Wir schenken dem Kunden Zeit zum gemeinsamen Nachdenken.“ und „Wir informieren über Kosten und Einsparmöglichkeiten.“ Außerdem verpflichten sich die Betriebe, das Bildungsangebot im Energie-, Ökologie- und Fachbereich regelmäßig zu nutzen.
Für Bauherren ist die Liste eine Hilfe bei der Suche nach Betrieben, die mit Sanierung vertraut sind. Sie ersetzt weder den Vergleich von Angeboten noch die produktneutrale Beratung des Energieinstituts.
Checkliste
vor dem Start.
- Unterlagen sammeln. Baubewilligung und Pläne aus dem Bauakt der Gemeinde, Grundbuchsauszug (auch wegen eines möglichen Denkmalschutz-Vermerks), vorhandene Energieausweise und Rechnungen früherer Sanierungen.
- Ziele klären. Was soll das Haus künftig leisten: Wohnfläche, Grundriss, Barrierefreiheit, eine zusätzliche Wohnung, Energiestandard?
- Erstberatung nutzen. Kostenlose Energieberatung des Energieinstituts Vorarlberg; bei größeren Umbauideen die Potenzialberatung Altbau.
- Bestand prüfen. Bestands-Energieausweis sowie Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Keller (Feuchte), Kamin und Installationen erheben lassen.
- Gesamtkonzept festlegen. Varianten vergleichen, Zielqualität und Reihenfolge der Maßnahmen bestimmen, etwa im Rahmen einer geförderten Sanierungsberatung.
- Behördenwege klären. Baubewilligung, Bauanzeige oder frei nach § 18 bis § 20 Baugesetz; bei Denkmalschutz zusätzlich der Antrag beim Bundesdenkmalamt, bei einem regionaltypischen Haus die Vorbegutachtung.
- Förderung vor Baubeginn beantragen. Den Antrag vor Durchführung der Arbeiten stellen; Energieausweis und geplante Bauteile müssen zusammenpassen.
- Ausführung organisieren. Entscheiden, ob einzelne Gewerke beauftragt werden oder ein Generalunternehmer mit einem Vertrag, und Angebote vergleichbar machen.
Unsere Rolle
im Projekt.
CM Baumanagement GmbH, Im Kratta 2 in 6800 Feldkirch, ist Generalunternehmer in Vorarlberg: ein Vertrag, ein Ansprechpartner. Im Bereich Sanierung modernisieren wir Altbauten, mit den Schwerpunkten energetische Optimierung, Substanzerhalt und gestalterische Aufwertung; auch Denkmalschutz gehört zu diesem Bereich.
Zu unserer Arbeitsweise gehören Förderungsabwicklungen und Sanierungskonzepte, von der Analyse möglicher Förderungen bis hin zur Entwicklung durchdachter Sanierungskonzepte. Wir koordinieren alle beteiligten Unternehmen und Fachleute und übernehmen während der Bauphase die Kommunikation mit den Behörden.
CM Baumanagement ist Partnerbetrieb Traumhaus Althaus des Energieinstituts Vorarlberg. Unter den Referenzen auf unserer Website findet sich der Typ Bestandserneuerung/Sanierung. Wenn Sie Ihr Vorhaben besprechen möchten, nutzen Sie unser Kontaktformular.
Häufige
Fragen.
Brauche ich für eine Altbausanierung eine Baubewilligung?
Wie alt muss ein Haus für die Sanierungsförderung in Vorarlberg sein?
Darf ich vor dem Förderantrag mit der Sanierung beginnen?
Brauche ich für die Sanierung einen Energieausweis?
Was gilt, wenn mein Haus unter Denkmalschutz steht?
Was ist eine Gesamtsanierung im Sinne der Förderung?
Amtliche
Quellen.
- Land Vorarlberg: Wohnhaussanierung
- Land Vorarlberg: Wohnhaussanierungsrichtlinie Juli 2025/2026 (gilt bis 31.12.2026)
- Land Vorarlberg: Broschüre Sanieren Juli 2025/2026
- Land Vorarlberg: Förderung Heizungstausch 2026
- Land Vorarlberg: Baurecht
- RIS: Vorarlberger Baugesetz § 18 (bewilligungspflichtige Bauvorhaben)
- RIS: Vorarlberger Baugesetz § 19 (anzeigepflichtige Bauvorhaben)
- RIS: Vorarlberger Baugesetz § 20 (freie Bauvorhaben)
- RIS: Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012, § 4
- Bundesdenkmalamt: Veränderungsverfahren
- Bundesdenkmalamt: Unterschutzstellung
- Energieinstitut Vorarlberg: Energieberatung
- Energieinstitut Vorarlberg: Potenzialberatung Altbau
- Energieinstitut Vorarlberg: Energieausweis
- Energieinstitut Vorarlberg: Partnerbetriebe Traumhaus Althaus
- Energieinstitut Vorarlberg: Ehrenkodex der Partnerbetriebe