Hausbau in Vorarlberg:
der Ablauf.

Quellen: siehe die folgenden Abschnitte und die Liste der amtlichen Quellen · Stand: 15.10.2026

Bevor Sie ein Grundstück reservieren oder Pläne beauftragen, sollte der finanzielle Rahmen stehen: Eigenmittel, mögliche Kreditsumme und tragbare monatliche Belastung. Rechnen Sie neben den Baukosten auch die Kosten des Grundstückserwerbs ein; Grunderwerbsteuer und Grundbuch-Eintragungsgebühr können Sie mit dem Grunderwerbsteuer- und Grundbuch-Rechner abschätzen. Für die Neubauförderung zählen Vertragskosten, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren und Grundkosten nicht zu den Baukosten.

Die Neubauförderung des Landes besteht in einem Kredit. Voraussetzung ist unter anderem, dass die Finanzierung gesichert ist und der Förderungskredit erstrangig im Grundbuch sichergestellt werden kann. Ob Sie die persönlichen Voraussetzungen wie Einkommen und Wohnbedarf erfüllen, können Sie vorab mit dem Formular „Prüfung der Fördervoraussetzungen“ prüfen lassen; der Neubauförderungsrechner des Landes liefert eine unverbindliche Vorberechnung. Einen Rechtsanspruch auf die Förderung gibt es nicht.

Klären Sie die Reihenfolge der Pfandrechte mit Ihrer Bank: Bei einer Förderung steht das Pfandrecht des Landes an erster Stelle und wird auf dem gesamten Grundbuchskörper samt Zufahrt eingetragen. Höhe und Zuschläge der Eigenheimförderung sind auf der Seite Einfamilienhaus schlüsselfertig zusammengefasst.

Quellen: Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026 (§ 2, § 4, § 6, § 8, § 12; gilt für Anträge bis 31.12.2026), Broschüre Bauen/Kaufen Juli 2025/2026, Land Vorarlberg, Neubauförderung · Stand: 15.10.2026

Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, legt zuerst der Flächenwidmungsplan fest: Die Gemeindevertretung widmet das Gemeindegebiet per Verordnung, etwa als Baufläche, Bauerwartungsfläche, Freifläche oder Verkehrsfläche (§ 12 Raumplanungsgesetz). Ein Bebauungsplan kann zusätzliche Vorgaben machen, unter anderem zur zweckmäßigen Dichte der Bebauung (§ 28 Raumplanungsgesetz). Das Bauvorhaben muss mit der Flächenwidmung vereinbar sein und allfällige Bebauungsvorgaben einhalten. Außerdem braucht das Grundstück eine rechtlich gesicherte Verbindung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche, gesicherte Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung, und weder Bauwerk noch Nachbargrundstücke dürfen durch Naturgefahren gefährdet werden. Auskunft gibt das Bauamt der Gemeinde.

Grundverkehr: Das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz gilt unter anderem für Baugrundstücke, die als Bauflächen gewidmet sind, und für Grundstücke, an denen Ausländer Rechte erwerben (§ 1). Wer ein unbebautes Baugrundstück erwirbt, muss grundsätzlich erklären, es innerhalb von zehn Jahren zu bebauen (§ 6a). Die Erklärung ist innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Rechtsgeschäfts schriftlich mit den Unterlagen an den Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission zu übermitteln; die Bebauungsfrist beginnt mit der Bestätigung der Erklärung (§ 6a, § 15a). Keine Erklärung braucht unter anderem eine natürliche Person, die ein unbebautes Baugrundstück bis 800 m² erwirbt; diese Ausnahme kann jede natürliche Person nur einmal in Anspruch nehmen. Ausgenommen sind auch Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie, Geschwistern sowie Ehegatten (§ 9). Land- oder forstwirtschaftliche Grundstücke brauchen eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung (§ 4); für Ausländer, die nicht durch EU-Recht oder Staatsverträge gleichgestellt sind, gelten eigene Beschränkungen (§ 1, § 3).

Kauf und Grundbuch: Eigentum an einem Grundstück erwerben Sie erst mit der Eintragung des Erwerbsgeschäfts ins Grundbuch, der Einverleibung (§ 431 ABGB). Für den Bauantrag brauchen Sie den Nachweis des Eigentums oder Baurechts am Baugrundstück oder die Zustimmung des Eigentümers. Für die Neubauförderung kann die Krediturkunde erst ausgestellt werden, wenn ein Grundbuchsauszug Ihr Eigentum oder Baurecht nachweist.

Quellen: Raumplanungsgesetz § 12, § 28, Grundverkehrsgesetz § 1, § 4, § 6a, § 9, § 15a, ABGB § 431, Land Vorarlberg, Baurecht · Stand: 15.10.2026

In der Planungsphase entstehen Entwurf, Einreichpläne und Baubeschreibung. Das Land rät, sich zu Beginn der Planung im Rahmen einer Energieberatung zu ökologischem Bauen, Energieeffizienz und Energiekosten beraten zu lassen; das Energieinstitut Vorarlberg bietet eine kostenlose Energieberatung online und am Energietelefon an. Wer eine Neubauförderung anstrebt, sollte deren ökologische und energetische Anforderungen von Anfang an in die Planung aufnehmen, denn die Zusage beruht auf dem eingereichten Energieausweis.

Energieausweis: Dem Bauantrag ist ein Energieausweis anzuschließen, sofern keine Ausnahme besteht; er ist jedenfalls auch elektronisch zu übermitteln (§ 1 Baueingabeverordnung). Ausstellen dürfen ihn nur qualifizierte und unabhängige Personen, das Land stellt eine Liste dieser Personen zur Verfügung (§ 5 Baueingabeverordnung). Für die Förderung wird der Energieausweis in der Energieausweiszentrale EAWZ eingegeben; weicht die Ausführung später vom Förderungsantrag ab, ist er zu aktualisieren.

Sicherheit auf der Baustelle: Werden auf der Baustelle gleichzeitig oder nacheinander Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber tätig, muss der Bauherr einen Planungskoordinator für die Vorbereitungsphase und einen Baustellenkoordinator für die Ausführungsphase bestellen; beides kann dieselbe Person sein (§ 3 Bauarbeitenkoordinationsgesetz). Diese Pflicht beginnt also schon während der Planung.

Quellen: Baueingabeverordnung § 1, § 5, Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 3, Energieinstitut Vorarlberg, Energieberatung, Broschüre Bauen/Kaufen, Neubauförderungsrichtlinie § 5 · Stand: 15.10.2026

Vorprüfung: Auf schriftlichen Antrag prüft die Baubehörde vorab, ob dem Vorhaben eine Verordnung nach dem Raumplanungsgesetz oder offensichtlich unbehebbare Hindernisse entgegenstehen, etwa bei Zufahrt, Wasserversorgung oder Naturgefahren (§ 23 Baugesetz). Manche Gemeinden bieten zusätzlich eine Vor-Prüfung durch ihre Bauabteilung an, in Feldkirch etwa die Abteilung Baurecht.

Bauantrag: Die Baubewilligung ist schriftlich zu beantragen, mit Plänen, Baubeschreibung, Berechnungen, Energieausweis, Nachweis der Zufahrt und Nachbarverzeichnis. Was genau beiliegt, wer entscheidet und wie das Verfahren abläuft, erklärt der Ratgeber Baubewilligung. Über Anträge hat die Behörde ohne unnötigen Aufschub, spätestens aber sechs Monate nach Einlangen zu entscheiden, wenn die Verwaltungsvorschriften nichts anderes bestimmen (§ 73 AVG). Gebaut werden darf erst nach Eintritt der Rechtskraft des Bescheids. Wird nicht binnen drei Jahren ab Rechtskraft mit der Ausführung begonnen, verliert die Bewilligung ihre Wirksamkeit, sofern sie nicht auf Antrag verlängert wurde; Erdaushub gilt noch nicht als Baubeginn (§ 31 Baugesetz).

Förderantrag: Die Neubauförderung kann nur für ein baubehördlich bewilligtes Vorhaben beantragt werden. Laut Land ist der Antrag ab Erhalt der Baubewilligung möglich und muss spätestens vor dem Bezug gestellt werden, mit allen Beilagen beim Amt der Vorarlberger Landesregierung, Abteilung Wohnbauförderung (IIId), auch über das Upload-Portal des Landes. Maßgeblich ist die Richtlinie, die am Eingangsdatum gilt; die aktuelle Neubauförderungsrichtlinie gilt für Anträge vom 01.07.2025 bis 31.12.2026. Werden angeforderte Unterlagen nicht binnen sechs Monaten nachgereicht, gilt der Antrag als zurückgezogen, sofern die Verzögerung allein beim Antragsteller liegt.

Nach der Förderungszusage erhalten Sie die Kredit- und Pfandbestellungsurkunde der Hypo Vorarlberg Bank AG; sie muss beglaubigt unterschrieben zurückgeschickt werden. Ausbezahlt wird erst nach der Sicherstellung im Grundbuch, und zwar in zwei Teilen: 50 % nach Baubeginn, der Rest nach Fertigstellung und Bezug.

Quellen: Baugesetz § 23, § 24, § 31, AVG § 73, Stadt Feldkirch, Neubauförderungsrichtlinie § 3, § 5, § 12 (gilt bis 31.12.2026), Broschüre Bauen/Kaufen · Stand: 15.10.2026

Ob Sie einen Generalunternehmer beauftragen oder die Gewerke einzeln vergeben, entscheidet, wer Termine, Schnittstellen und Mängel koordiniert. Die Unterschiede stellt der Ratgeber Generalunternehmer oder Einzelvergabe gegenüber. Rechtlich ist ein Bauvertrag in der Regel ein Werkvertrag (§ 1151 ABGB). Für ein Eigenheim mit Übergabe aus einer Hand siehe Einfamilienhaus schlüsselfertig, für mehrere Wohnungen Mehrfamilienhaus-Neubau, für die Steuerung durch einen Dritten Baumanagement und Bauleitung.

Bauausführende (§ 36 Baugesetz): Als Bauausführende dürfen nur Personen bestellt werden, die nach den bundesrechtlichen Vorschriften dazu befugt sind; auch wer die Bauaufsicht ausübt, gilt als Bauausführender. Bauausführende müssen die Baubewilligung und die baurechtlichen Vorschriften einhalten und alle Maßnahmen treffen, die für Sicherheit und Gesundheit, zum Schutz von Nachbarbauwerken und gegen vermeidbare Belästigungen durch Lärm und Staub nötig sind.

Überwachung (§ 38 Baugesetz): Die Behörde darf jederzeit prüfen, ob eine Baubewilligung vorliegt und ob ihr entsprechend gebaut wird. Ihren Organen und Sachverständigen ist Zutritt zum Baugrundstück zu ermöglichen. Die Behörde kann anordnen, dass Teile des Vorhabens durch befugte Fachleute geprüft und Befunde vorgelegt werden, oder sich Überprüfungen wie die Abnahme des Schnurgerüsts oder eine Rohbaubeschau vorbehalten (§ 29 Abs. 6). Dann verständigt der Bauherr sie rechtzeitig; prüft sie nicht innerhalb einer Woche, ist der Weiterbau nicht mehr behindert (§ 38 Abs. 4). Abgasanlagen lässt der Bauherr vor dem Verputzen oder Verkleiden vom Rauchfangkehrer überprüfen, der darüber einen schriftlichen Befund ausstellt (§ 37).

Bei Baustellen, für die eine Vorankündigung nötig ist, oder bei besonders gefährlichen Arbeiten, etwa mit erhöhter Absturzgefahr, sorgt der Bauherr dafür, dass vor Eröffnung der Baustelle ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan erstellt wird (§ 7 Bauarbeitenkoordinationsgesetz).

Quellen: Baugesetz § 36, § 37, § 38, § 29, ABGB § 1151, Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 7 · Stand: 15.10.2026

Vollendung melden (§ 43 Baugesetz): Ist das Haus fertig, meldet der Bauherr die Vollendung der Baubehörde innerhalb von zwei Wochen schriftlich. Noch ausständige Befunde werden angeschlossen; das Land nennt als Beispiele Statiknachweis, Rauchfangkehrerbefund und Elektroattest. Mit der Meldung übernimmt der Bauherr gegenüber der Behörde die Verantwortung für die bewilligungsgemäße Ausführung, unabhängig von der Verantwortung der Bauausführenden.

Benützung (§ 44 Baugesetz): Benützt werden darf das Haus, sobald der Behörde die Meldung über die Vollendung und die Befunde vorliegen. Eine behördliche Schlussüberprüfung ist laut Land nur noch bei bestimmten Bauten vorgesehen, etwa Bildungs-, Gesundheits- und Sozialeinrichtungen.

Förderung abschließen: Die Fertigstellung weisen Sie mit einer Kopie der Vollendungsmeldung an die Baubehörde nach, den Bezug mit der Bestätigung über die Anmeldung des Hauptwohnsitzes für alle Haushaltsmitglieder. Geförderte Neubauten sind innerhalb von drei Jahren fertigzustellen; im begründeten Einzelfall kann die Frist um maximal ein Jahr verlängert werden. Belege und Gesamtkostenaufstellung sind fünf Jahre ab Bezug aufzubewahren.

Übergabe und Gewährleistung: Bei der Übernahme vom Unternehmen empfiehlt sich ein gemeinsames Protokoll mit allen sichtbaren Mängeln und offenen Punkten. Für Mängel des Werkes gelten die allgemeinen Gewährleistungsregeln (§ 1167 ABGB): Bei einer unbeweglichen Sache leistet der Übergeber Gewähr für Mängel, die bei der Übergabe vorliegen und innerhalb von drei Jahren hervorkommen; die Ansprüche verjähren drei Monate nach Ablauf dieser Frist (§ 933 ABGB). Die Parteien können Verkürzungen oder Verlängerungen vereinbaren, prüfen Sie deshalb Ihren Vertrag.

Quellen: Baugesetz § 43, § 44, Land Vorarlberg, Baurecht, Neubauförderungsrichtlinie § 5 (gilt bis 31.12.2026), ABGB § 1167, § 933 · Stand: 15.10.2026

1. Finanzierung klären. Eigenmittel und Kreditrahmen mit der Bank besprechen; Neubauförderungsrechner nutzen, bei Unklarheiten die Fördervoraussetzungen vorab prüfen lassen.
2. Grundstück prüfen. Flächenwidmung, Bebauungsplan, Zufahrt, Wasser, Abwasser und Naturgefahren beim Bauamt der Gemeinde erfragen.
3. Grundverkehr klären. Bei einem unbebauten Baugrundstück prüfen, ob eine Erklärung nötig ist, und sie innerhalb von drei Monaten nach Vertragsabschluss abgeben.
4. Kaufen und eintragen. Kaufvertrag, Grunderwerbsteuer, Einverleibung ins Grundbuch; Grundbuchsauszug für Bauantrag und Förderung bereithalten.
5. Planen. Planverfasser beauftragen, Energieberatung nutzen, Förderanforderungen von Anfang an einplanen.
6. Energieausweis erstellen lassen. Von einer qualifizierten, unabhängigen Person; für die Förderung in der EAWZ.
7. Koordinatoren bestellen. Planungs- und Baustellenkoordinator, wenn Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber auf der Baustelle tätig werden.
8. Vorprüfung und Bauantrag. Optional Vorprüfung beantragen, dann den Bauantrag mit allen Beilagen einreichen; Bescheid und Rechtskraft abwarten.
9. Förderantrag stellen. Nach der Baubewilligung, spätestens vor dem Bezug; die aktuelle Richtlinie gilt für Anträge bis 31.12.2026.
10. Verträge schließen. Vertragsmodell wählen; Leistungen, Termine und Zahlungen schriftlich festlegen.
11. Bauphase begleiten. Nur befugte Bauausführende; vorbehaltene Überprüfungen rechtzeitig melden; Rauchfangkehrer vor dem Verputzen.
12. Vollendung melden. Innerhalb von zwei Wochen schriftlich an die Baubehörde, mit allen ausständigen Befunden.
13. Übernehmen. Protokoll mit Mängeln und offenen Punkten; Pläne, Befunde und Unterlagen sammeln.
14. Einziehen und Förderung abschließen. Hauptwohnsitz anmelden, Nachweise an die Wohnbauförderung schicken, Belege fünf Jahre aufbewahren.

CM Baumanagement GmbH ist Generalunternehmer in Vorarlberg mit Sitz in Feldkirch. Beim Neubau begleiten wir Bauherren von der Grundstücksanalyse bis zum Einzug, nach dem Prinzip „ein Vertrag, ein Ansprechpartner“. Wir koordinieren alle beteiligten Unternehmen und Fachleute; während der Bauphase übernimmt der Generalunternehmer die Kommunikation mit den Behörden.

Unser Ablauf hat fünf Phasen: Erstgespräch (Vision, Rahmen, Machbarkeit; vor Ort oder digital), Konzept (detaillierte Aufnahme, Variantenstudie, Erstkalkulation), Planung (Behördenweg, Ausführungsplan, Koordination aller Gewerke), Ausführung (Termin- und Kostencontrolling, Qualitätssicherung) und Übergabe (Schlussabnahme, Dokumentation, Gewährleistung). Dazu gehört auch die Analyse möglicher Förderungen.

• Vorarlberger Raumplanungsgesetz § 12 (Flächenwidmungsplan)
• Vorarlberger Raumplanungsgesetz § 28 (Bebauungsplan)
• Vorarlberger Grundverkehrsgesetz § 1 (Anwendungsbereich)
• Vorarlberger Grundverkehrsgesetz § 3 (Gleichbehandlung mit Inländern)
• Vorarlberger Grundverkehrsgesetz § 4 (Genehmigungspflicht)
• Vorarlberger Grundverkehrsgesetz § 6a (Erklärungspflicht)
• Vorarlberger Grundverkehrsgesetz § 9 (Ausnahmen)
• Vorarlberger Grundverkehrsgesetz § 15a (Erklärung)
• ABGB § 431 (Eintragung ins Grundbuch)
• Baueingabeverordnung § 1 (Bauantrag)
• Baueingabeverordnung § 5 (Ausstellung eines Energieausweises)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 3 (Bestellung von Koordinatoren)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 7 (Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan)
• Vorarlberger Baugesetz § 23 (Vorprüfung)
• Vorarlberger Baugesetz § 24 (Bauantrag)
• Vorarlberger Baugesetz § 29 (Inhalt der Baubewilligung)
• Vorarlberger Baugesetz § 31 (Erlöschen der Baubewilligung)
• Vorarlberger Baugesetz § 36 (Bauausführende)
• Vorarlberger Baugesetz § 37 (Überprüfung von Abgasanlagen)
• Vorarlberger Baugesetz § 38 (Überwachung der Bauausführung)
• Vorarlberger Baugesetz § 43 (Meldung über die Vollendung)
• Vorarlberger Baugesetz § 44 (Berechtigung zur Benützung)
• AVG § 73 (Entscheidungspflicht)
• ABGB § 1151 (Werkvertrag)
• ABGB § 1167 (Gewährleistung beim Werkvertrag)
• ABGB § 933 (Gewährleistungsfrist)
• Land Vorarlberg: Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026 für den privaten Wohnbau (gültig für Anträge bis 31.12.2026)
• Land Vorarlberg: Broschüre Bauen/Kaufen Juli 2025/2026
• Land Vorarlberg: Neubauförderung – Privater Wohnbau
• Land Vorarlberg: Baurecht – Allgemeine Informationen
• Energieinstitut Vorarlberg: Die Energieberatung in Vorarlberg
• Stadt Feldkirch: Neubau, Umbau, Zubau

Stand: 15.10.2026

• Baubewilligung in Vorarlberg
• Generalunternehmer oder Einzelvergabe?
• Einfamilienhaus schlüsselfertig in Vorarlberg
• Grunderwerbsteuer- und Grundbuchgebühren-Rechner
• Baumanagement und Bauleitung in Vorarlberg
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