Mehrfamilienhaus-Neubau
in Vorarlberg.

Ob und wie dicht ein Grundstück bebaut werden darf, entscheidet zuerst die Gemeinde. Die Gemeindevertretung erlässt nach dem Raumplanungsgesetz einen Bebauungsplan, wenn es für eine zweckmäßige Bebauung erforderlich ist – etwa wenn ein neues Gebiet bebaut oder ein schon bebautes Gebiet neu gestaltet werden soll. Der Bebauungsplan darf dem Flächenwidmungsplan nicht widersprechen. Er kann unter anderem Art und Maß der baulichen Nutzung, die Höhe der Bauwerke und die Zahl der Geschosse, Baugrenzen und Baulinien, die Mindest- oder Höchstzahl an Stellplätzen sowie Flächen für Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätze festlegen (§ 28 Raumplanungsgesetz).

Das Maß der baulichen Nutzung kann die Gemeinde auch ohne Bebauungsplan per Verordnung festlegen (§ 31 Raumplanungsgesetz). Die Bemessungszahlen regelt die Baubemessungsverordnung: Bauflächenzahl, Baunutzungszahl, Baumassenzahl und Geschosszahl. Für Wohnanlagen ist meist die Baunutzungszahl entscheidend, also das Verhältnis der Gesamtgeschossfläche zur Nettogrundfläche (BNZ = 100 × Gesamtgeschossfläche ÷ Nettogrundfläche). Innen liegende Flächen, die in Häusern mit mehr als drei Wohnungen der Erschließung dienen, werden dabei nicht zur Gesamtgeschossfläche gezählt, ebenso wenig Balkone, Loggien und Laubengänge.

Praktisch heißt das: Vor dem Grundstückskauf oder dem ersten Entwurf bei der Gemeinde Flächenwidmung, Bebauungsplan und Bemessungszahlen erfragen. Erst daraus ergibt sich, wie viele Wohnungen auf dem Grundstück möglich sind und ob sich das Vorhaben rechnet.

Quelle: § 28 RPG, § 31 RPG, § 4 Baubemessungsverordnung · Stand: 15.10.2026

Die Errichtung von Gebäuden bedarf nach § 18 Abs. 1 lit. a Baugesetz einer Baubewilligung; ein Mehrfamilienhaus zählt nicht zu den kleinen Gebäuden, die nur anzeigepflichtig sind. Zuständige Baubehörde ist, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt, der Bürgermeister (§ 50 Baugesetz).

Der Bauantrag ist schriftlich zu stellen und muss Art, Lage, Umfang und die beabsichtigte Verwendung des Bauvorhabens angeben (§ 24 Baugesetz). Anzuschließen sind die Zustimmung des Grundeigentümers, wenn der Antragsteller nicht selbst Eigentümer ist, die zur Beurteilung erforderlichen Pläne, Berechnungen und Beschreibungen, der Nachweis einer rechtlich gesicherten Verbindung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche und ein Verzeichnis der Nachbarn mit Anschrift. Antrag und Unterlagen können in Papier oder elektronisch übermittelt werden.

Bei einer Wohnanlage sollten die Einreichunterlagen von Anfang an zeigen, wie die Pflichten aus den folgenden Abschnitten – Spielflächen, Stellplätze, Barrierefreiheit – erfüllt werden. Ablauf, Nachbarrechte und typische Stolpersteine des Verfahrens erklärt der Ratgeber Baubewilligung in Vorarlberg.

Quelle: § 18 BauG, § 24 BauG, § 50 BauG · Stand: 15.10.2026

Spielflächen und Stellplätze müssen rechtlich und tatsächlich gesichert sein – das ist bei der späteren Aufteilung in Wohnungseigentum mitzudenken. Errichtet ein Bauträger das Gebäude, ist die Gestaltung und Ausstattung des Kinderspielplatzes mit den Erwerbern und deren Kindern abzustimmen (§ 4 Abs. 7 Kinderspielplatzverordnung).

Ist die Schaffung von Stellplätzen auf dem Grundstück oder im Umkreis von 200 m unmöglich oder nur mit wirtschaftlich unvertretbarem Aufwand möglich, kann die Behörde Erleichterungen oder Ausnahmen gewähren (§ 12 Abs. 7 Baugesetz).

Quelle: § 10 BauG, § 12 BauG, § 2, § 3, § 4 Kinderspielplatzverordnung, § 3, § 4, § 5 Stellplatzverordnung · Stand: 15.10.2026

Die Bautechnikverordnung zählt Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit zu den bautechnischen Grundanforderungen; dabei ist besonders auf Kinder, ältere Personen und Personen mit Behinderungen Rücksicht zu nehmen. Die Anforderungen gelten als erfüllt, wenn die OIB-Richtlinie 4 (Ausgabe April 2019) eingehalten wird – mit den Vorarlberger Abweichungen in § 35 Bautechnikverordnung.

Für Wohnanlagen zentral: Bauwerke mit vier oder mehr Geschossen und mehr als zehn Wohneinheiten je Erschließungseinheit sind mit einem Personenaufzug auszustatten. In Wohngebäuden mit Aufzugspflicht müssen mindestens 80 % der Wohnungen über den Haupteingang oder einen Eingang in dessen unmittelbarer Nähe stufenlos erreichbar sein. Außerdem muss zumindest ein Sanitärraum mit Toilette, Waschbecken und Dusche oder Badewanne einen Wendekreis von 1,5 m aufweisen oder entsprechend anpassbar sein (§ 35 Abs. 2 Bautechnikverordnung).

Enthält das Haus eine Einheit mit Kundenverkehr, etwa eine Arztpraxis oder eine Bank, gelten für die Besucherbereiche zusätzlich die Vorgaben des § 34 Bautechnikverordnung: mindestens ein stufenlos erreichbarer Eingang, keine Stufen und Schwellen in horizontalen Wegen, Mindestbreiten für Türen und Gänge und behindertengerechte Sanitärräume. Auch zum Kinderspielplatz ist wenigstens ein Zugang barrierefrei auszuführen.

Quelle: § 27, § 34, § 35 Bautechnikverordnung · Stand: 15.10.2026

Sollen die Wohnungen einzeln verkauft werden, wird Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz 2002 (WEG) begründet. Wohnungseigentum ist das dem Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumte dingliche Recht, ein Wohnungseigentumsobjekt ausschließlich zu nutzen und allein darüber zu verfügen. Wohnungseigentumstauglich sind Wohnungen, sonstige selbständige Räumlichkeiten wie ein Geschäftsraum oder ein Büro sowie Abstellplätze für Kraftfahrzeuge; an allgemeinen Teilen der Liegenschaft kann kein Wohnungseigentum begründet werden (§§ 2 und 3 WEG).

Grundlage der Aufteilung ist der Nutzwert. Er ergibt sich aus der Nutzfläche des Objekts und aus Zuschlägen oder Abstrichen, etwa für Zweckbestimmung, Stockwerkslage, Lage innerhalb des Stockwerks, Balkone, Terrassen oder Zubehör wie Kellerabteile (§§ 2 und 8 WEG). Aus dem Verhältnis der Nutzwerte folgt der Mindestanteil – der Miteigentumsanteil, den jede Einheit im Grundbuch erhält.

Die Nutzwerte ermittelt ein für den Hochbau zuständiger Ziviltechniker oder ein allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger im Nutzwertgutachten (§ 9 WEG). Für die Einverleibung im Grundbuch sind unter anderem der Wohnungseigentumsvertrag, eine Bescheinigung der Baubehörde oder ein Gutachten über den Bestand an wohnungseigentumstauglichen Objekten und das Nutzwertgutachten vorzulegen; die Bescheinigung darf schon auf Grund der bewilligten Baupläne ausgestellt werden (§ 6 WEG). Ändert sich der Nutzwert eines Objekts durch eine abweichende Bauführung um mehr als 3 vH, kann das Gericht die Nutzwerte auf Antrag neu festsetzen – Planänderungen während des Baus sollten daher früh mit dem Gutachter abgestimmt werden.

Quelle: § 2, § 3, § 6, § 8, § 9 WEG 2002 · Stand: 15.10.2026

Das BTVG gilt für Verträge über den Erwerb von Eigentum, Wohnungseigentum oder anderen Rechten an zu errichtenden Gebäuden oder Wohnungen, wenn der Erwerber vor der Fertigstellung Zahlungen von mehr als 150 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche leisten muss (§§ 1 und 2 BTVG). Ist der Erwerber Verbraucher, können die Regeln nicht zu seinem Nachteil abbedungen werden. Der Vertrag bedarf der Schriftform (§ 3).

Der Vertrag muss unter anderem Pläne, Bau- und Ausstattungsbeschreibung, Hinweise auf Gefahrenzonen, Hochwasserabflussgebiete oder Verdachtsflächen, den Preis samt Sonder- und Zusatzleistungen, die Fälligkeit der Zahlungen, den spätesten Übergabetermin und die Art der Sicherung des Erwerbers enthalten (§ 4). Erhält der Erwerber diese Informationen nicht spätestens eine Woche vor seiner Vertragserklärung schriftlich, kann er zurücktreten – binnen 14 Tagen, spätestens jedoch sechs Wochen nach Vertragsabschluss (§ 5).

• Schuldrechtliche Sicherung (§ 8): Rückforderungsansprüche des Erwerbers werden durch ein Kreditinstitut, ein Versicherungsunternehmen oder eine inländische Gebietskörperschaft abgesichert.
• Grundbücherliche Sicherstellung mit Ratenplan (§§ 9 und 10): Bei Wohnungseigentum genügt die Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum im Grundbuch; gezahlt wird in Raten nach Baufortschritt. Im Ratenplan A sind höchstens 15 % bei Baubeginn auf Grund einer rechtskräftigen Baubewilligung fällig, 35 % nach Rohbau und Dach, 20 % nach den Rohinstallationen, 12 % nach Fassade und Fenstern, 12 % nach Bezugsfertigstellung und 4 % nach Fertigstellung der Gesamtanlage. Im Ratenplan B lauten die Stufen 10 %, 30 %, 20 %, 12 %, 17 % und 9 %.
• Zusatzsicherheit bei Ratenplan A (§ 9 Abs. 4): Dient der Erwerb dem dringenden Wohnbedürfnis des Erwerbers oder eines nahen Angehörigen, muss der Bauträger zusätzlich eine Sicherheit gegen die Folgen einer Insolvenz beibringen – mindestens 10 % des Preises.
• Pfandrechtliche Sicherung (§ 11) ist als weitere Möglichkeit vorgesehen; die Sicherungen können auch kombiniert werden (§ 7).

Der Bauträger muss spätestens bei der Unterfertigung des Vertrags einen Treuhänder bestellen – einen Rechtsanwalt oder Notar. Er belehrt den Erwerber, überwacht die Sicherungspflicht und unterstützt ihn beim Ratenplan durch Überwachung des Baufortschritts (§ 12). Zur Sicherung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen ist für drei Jahre ab Übergabe ein Haftrücklass von zumindest zwei Prozent des Preises einzuräumen oder eine gleichwertige Sicherheit eines Kreditinstituts oder Versicherers beizubringen (§ 4 Abs. 4).

Für die Projektplanung folgt daraus: Sicherungsmodell, Zahlungsplan und Treuhänder gehören vor den Verkaufsstart, und der Baufortschritt sollte so dokumentiert werden, dass er den Ratenstufen eindeutig zugeordnet werden kann.

Quelle: BTVG § 1, § 4, § 5, § 7, § 9, § 10, § 12 · Stand: 15.10.2026

Die Neubauförderungsrichtlinie des Landes für den privaten Wohnbau umfasst ausdrücklich auch Eigentums- und Investorenwohnungen. Sie gilt für Förderungsanträge ab 01.07.2025 bis 31.12.2026; für spätere Anträge ist die dann geltende Richtlinie maßgeblich. Als Mehrwohnungshaus gilt ein Wohnhaus mit mindestens drei Wohnungen in Geschossebenen-Bauweise.

Gefördert wird mit einem Kredit an natürliche Personen, etwa beim Ersterwerb einer Wohnung für den Eigenbedarf. Der pauschale Basisförderungskredit für Eigentumswohnungen beträgt € 50.000 je Wohneinheit; mit Zuschlägen sind höchstens € 100.000 je Wohneinheit möglich. Ersterwerb ist der erste Eigentumsübergang vom Errichter auf den Förderungswerber; er muss bei Mehrwohnungshäusern innerhalb von drei Jahren ab Meldung der ersten Teilvollendung erfolgen. Ob ein Haushalt gefördert wird, hängt außerdem von Einkommen, Hauptwohnsitz und Wohnbedarf ab.

Für den Bauträger zählen die objektbezogenen Voraussetzungen, weil sie über die Förderbarkeit aller Wohnungen entscheiden: eine rechtskräftige Baubewilligung, höchstens 150 m² Nutzfläche je Wohnung, ökologische Mindestanforderungen wie HFKW-freie Baustoffe, ein hocheffizientes alternatives Energiesystem für Heizung und Warmwasser und eine Obergrenze für den Gesamtkaufpreis von € 7.500 je m² Nutzfläche einschließlich Grundkostenanteil, Nebenflächen und Tiefgaragenplätzen (inklusive Umsatzsteuer). Bei Wohnungseigentum gilt die Nutzfläche laut Nutzwertgutachten, sofern es bei Antragstellung vorliegt. Geförderte Neubauten sind innerhalb von drei Jahren fertigzustellen.

Quelle: Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026 (gültig für Anträge bis 31.12.2026), Land Vorarlberg: Neubauförderung · Stand: 15.10.2026

1. Grundstück und Rahmen. Flächenwidmung, Bebauungsplan, Bemessungszahlen, Zufahrt und Gefahrenzonen klären; daraus Wohnungszahl und Nutzungsmix ableiten, etwa Wohnungen mit einer Büroeinheit.
2. Vorentwurf und Machbarkeit. Varianten mit Spielflächen, Stellplätzen, Fahrradräumen und der Aufzugsfrage vergleichen; Kostenrahmen sowie Verkaufs- oder Vermietungsmodell festlegen.
3. Einreichplanung und Baubewilligung. Bauantrag nach § 24 Baugesetz mit Plänen, Berechnungen, Beschreibungen und Nachbarverzeichnis einbringen; Verfahren bis zum rechtskräftigen Bescheid begleiten.
4. Nutzwertgutachten und Verkaufsunterlagen. Auf Basis der bewilligten Pläne die Nutzwerte ermitteln lassen; bei Verkauf ab Plan Bauträgervertrag, Sicherungsmodell, Treuhänder sowie Bau- und Ausstattungsbeschreibung vorbereiten.
5. Ausführungsplanung und Vergabe. Gewerke ausschreiben und koordinieren, Termin- und Kostenplan aufstellen, Schnittstellen zwischen Rohbau, Haustechnik und Ausbau festlegen.
6. Bauausführung. Qualität je Gewerk sichern und den Baufortschritt so dokumentieren, dass er den Ratenstufen des BTVG zugeordnet werden kann.
7. Fertigstellung und Übergabe. Bauvollendung an die Baubehörde melden, Wohnungen übergeben, Wohnungseigentum im Grundbuch einverleiben lassen, Gesamtanlage fertigstellen und die Unterlagen an die Eigentümergemeinschaft übergeben.

• Flächenwidmung, Bebauungsplan und Bemessungszahlen (Baunutzungszahl, Geschosszahl) bei der Gemeinde eingeholt
• Verbindung zu einer öffentlichen Verkehrsfläche rechtlich gesichert
• Spielflächen für Kleinkinder und Kinder nach Wohnungszahl berechnet und dauerhaft gesichert
• Pkw-, Motorrad- und Fahrradstellplätze nach Stellplatzverordnung bzw. Bebauungsplan nachgewiesen
• Aufzugspflicht und stufenlose Erreichbarkeit nach § 35 Bautechnikverordnung geprüft
• Nachbarverzeichnis und gegebenenfalls Zustimmung des Grundeigentümers vorbereitet
• Nutzwertgutachter beauftragt und über Planänderungen informiert
• Bei Verkauf ab Plan: Sicherungsmodell, Ratenplan und Treuhänder festgelegt, Vertragsinformationen mindestens eine Woche vor der Vertragserklärung übergeben
• Förderfähigkeit (Nutzfläche, Kaufpreisgrenze, Energiesystem) vor Verkaufsstart geprüft – Richtlinie gültig für Anträge bis 31.12.2026
• Aufgaben zwischen Bauträger, Planern, Generalunternehmer, Gutachtern und Treuhänder schriftlich abgegrenzt

Worin sich die Vergabe an einen Generalunternehmer von der Einzelvergabe der Gewerke unterscheidet, zeigt der Ratgeber Generalunternehmer oder Einzelvergabe?

CM Baumanagement GmbH aus Feldkirch arbeitet in Vorarlberg als Generalunternehmer. Im Neubau – vom Einfamilienhaus über den Wohnbau bis zum Gewerbe – begleiten wir Vorhaben von der Grundstücksanalyse bis zum Einzug: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, und wir koordinieren alle beteiligten Firmen und Fachleute. Während der Bauzeit übernehmen wir die Kommunikation mit den Behörden.

Unser Ablauf hat fünf Phasen: Erstgespräch, Konzept, Planung mit Behördenweg und Koordination aller Gewerke, Ausführung mit Termin- und Kostencontrolling und Qualitätssicherung sowie Übergabe mit Schlussabnahme und Dokumentation. In Hard setzen wir derzeit ein Mehrfamilienhaus mit 8 Wohnungen und 1 Büroeinheit als Neubau um (Projekt in der Umsetzung). Für ein Erstgespräch nutzen Sie bitte das Kontaktformular.

• Raumplanungsgesetz Vorarlberg § 28 – Bebauungsplan (RIS)
• Raumplanungsgesetz Vorarlberg § 31 – Maß der baulichen Nutzung (RIS)
• Baubemessungsverordnung § 1 – Bemessungszahlen (RIS)
• Baubemessungsverordnung § 2 – Begriffsbestimmungen (RIS)
• Baubemessungsverordnung § 4 – Baunutzungszahl (RIS)
• Baugesetz Vorarlberg § 18 – Bewilligungspflichtige Bauvorhaben (RIS)
• Baugesetz Vorarlberg § 24 – Bauantrag (RIS)
• Baugesetz Vorarlberg § 50 – Behörden (RIS)
• Baugesetz Vorarlberg § 10 – Kinderspielplätze und Grünflächen (RIS)
• Baugesetz Vorarlberg § 12 – Stellplätze für Kraftfahrzeuge (RIS)
• Kinderspielplatzverordnung § 2 – Ausmaß (RIS)
• Kinderspielplatzverordnung § 3 – Lage (RIS)
• Kinderspielplatzverordnung § 4 – Gestaltung und Ausstattung (RIS)
• Stellplatzverordnung § 2 – Begriffsbestimmungen (RIS)
• Stellplatzverordnung § 3 – Stellflächen für Fahrräder (RIS)
• Stellplatzverordnung § 4 – Stellplätze für einspurige Kraftfahrzeuge (RIS)
• Stellplatzverordnung § 5 – Stellplätze für mehrspurige Kraftfahrzeuge (RIS)
• Bautechnikverordnung § 27 – Nutzungssicherheit und Barrierefreiheit (RIS)
• Bautechnikverordnung § 34 – Barrierefreie Gestaltung von Bauwerken (RIS)
• Bautechnikverordnung § 35 – OIB-Richtlinie 4 (RIS)
• Wohnungseigentumsgesetz 2002 § 2 – Begriffsbestimmungen (RIS)
• Wohnungseigentumsgesetz 2002 § 3 – Begründung von Wohnungseigentum (RIS)
• Wohnungseigentumsgesetz 2002 § 6 – Grundlagen für die Einverleibung (RIS)
• Wohnungseigentumsgesetz 2002 § 8 – Berechnung des Nutzwerts (RIS)
• Wohnungseigentumsgesetz 2002 § 9 – Ermittlung und Änderung der Nutzwerte (RIS)
• Bauträgervertragsgesetz § 1 – Geltungsbereich (RIS)
• Bauträgervertragsgesetz § 3 – Form des Vertrags (RIS)
• Bauträgervertragsgesetz § 4 – Vertragsinhalt (RIS)
• Bauträgervertragsgesetz § 5 – Rücktrittsrechte (RIS)
• Bauträgervertragsgesetz § 7 – Sicherung des Erwerbers (RIS)
• Bauträgervertragsgesetz § 8 – Schuldrechtliche Sicherung (RIS)
• Bauträgervertragsgesetz § 9 – Grundbücherliche Sicherstellung (RIS)
• Bauträgervertragsgesetz § 10 – Zahlung nach Ratenplan (RIS)
• Bauträgervertragsgesetz § 12 – Bestellung eines Treuhänders (RIS)
• Land Vorarlberg: Neubauförderungsrichtlinie Juli 2025/2026 für den privaten Wohnbau (gültig bis 31.12.2026)
• Land Vorarlberg: Neubauförderung – Privater Wohnbau

Stand: 15.10.2026

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