Baumanagement
in Vorarlberg.

Entscheidend ist die Blickrichtung: Projektsteuerung und örtliche Bauaufsicht arbeiten für den Bauherrn und kontrollieren. Bauleitung und Generalunternehmer arbeiten für die Ausführung und werden kontrolliert. Liegen beide Seiten in einer Hand, fehlt die unabhängige Kontrolle.

Quellen: § 36 Baugesetz, § 2 BauKG, Kammer der Ziviltechniker:innen, LM.VM · Stand: 15.10.2026

• Befugte Bauausführende (§ 36 Abs. 1). Als Bauausführende dürfen nur Personen bestellt werden, die nach den bundesrechtlichen Vorschriften befugt sind. Auch wer die Bauaufsicht ausübt, gilt als Bauausführender.
• Pflichten der Ausführenden (§ 36 Abs. 2 und 3). Sie müssen Baubewilligung bzw. Bauanzeige und die baurechtlichen Vorschriften einhalten und alle Maßnahmen treffen, um Sicherheit und Gesundheit von Menschen zu gewährleisten, Nachbarbauwerke vor Schäden zu schützen und vermeidbare Belästigungen, besonders durch Lärm und Staub, hintanzuhalten.
• Befunde befugter Fachleute (§ 29 Abs. 6). Die Behörde kann dem Bauherrn anordnen, das Bauvorhaben oder Teile davon im jeweils geeigneten Zeitpunkt durch befugte Fachleute überprüfen zu lassen und Befunde vorzulegen. Der Verfasser eines Befundes ist für dessen Richtigkeit verantwortlich. Die Behörde kann sich auch Überprüfungen selbst vorbehalten, etwa die Abnahme des Schnurgerüstes oder eine Rohbaubeschau.
• Überwachung durch die Behörde (§ 38). Die Behörde darf jederzeit prüfen, ob eine Bewilligung vorliegt und ob ihr entsprechend gebaut wird. Auf Verlangen muss der Bauherr nachweisen, dass die verwendeten Bauprodukte den Anforderungen entsprechen. Hat sich die Behörde eine Überprüfung vorbehalten, muss der Bauherr sie rechtzeitig verständigen; die Behörde hat die Überprüfung innerhalb einer Woche nach der Verständigung durchzuführen, sonst ist die weitere Bauausführung nicht mehr behindert.
• Abgasanlagen (§ 37). Der Bauherr lässt Abgasanlagen vom befugten und zuständigen Rauchfangkehrer vor dem Verputzen oder Verkleiden überprüfen; dieser stellt darüber einen schriftlichen Befund aus.
• Planabweichungen (§ 35). Von einem bewilligten oder angezeigten Bauvorhaben darf nur abgewichen werden, wenn die Änderung rechtskräftig bewilligt wurde, zulässig angezeigt ist oder für sich genommen frei ist und den Auflagen nicht widerspricht.
• Baueinstellung (§ 39). Ergibt eine Überprüfung einen Grund zur Beanstandung, kann die Behörde gegenüber dem Bauherrn oder den Bauausführenden mit Bescheid die Einstellung der beanstandeten Bauausführung verfügen.

Für das Management heißt das: Jemand muss die Auflagen aus dem Bescheid, vorbehaltene Überprüfungen und angeordnete Befunde in den Bauzeitplan übernehmen und Verantwortliche benennen. Wie das Verfahren vor Baubeginn abläuft, erklärt der Ratgeber Baubewilligung in Vorarlberg.

Quellen: Baugesetz § 29, § 35, § 36, § 37, § 38, § 39 · Stand: 15.10.2026

Die Vollendung eines nach § 18 Abs. 1 bewilligungspflichtigen Bauvorhabens hat der Bauherr der Behörde innerhalb von zwei Wochen schriftlich zu melden. Selbständig benützbare Teile können schon vor Vollendung des gesamten Vorhabens gemeldet werden. Noch ausständige Befunde – etwa nach § 29 Abs. 6 oder der Befund des Rauchfangkehrers über die Abgasanlage – sind der Meldung anzuschließen.

Mit der Meldung übernimmt der Bauherr gegenüber der Behörde die Verantwortung für die bewilligungsgemäße Ausführung – unabhängig von der Verantwortlichkeit der Bauausführenden und der besonderen Fachleute. Bei Bauvorhaben mit besonderem Brandsicherheitsrisiko oder bei allgemein zugänglichen Bauwerken, die für mindestens 75 Besucher oder Kunden ausgelegt sind, muss die Behörde innerhalb von drei Monaten ab Einlangen der vollständigen Meldung eine Überprüfung vornehmen.

Praktisch bedeutet das: Befunde, Prüfprotokolle und Nachweise zu Bauprodukten sollten laufend gesammelt werden, nicht erst am Bauende. Die Übergabedokumentation ist deshalb ein Teil des Managements und keine bloße Ablage.

Quelle: § 43 Baugesetz (Meldung über die Vollendung des Bauvorhabens) · Stand: 15.10.2026

• Koordinatoren bestellen (§ 3). Werden auf einer Baustelle gleichzeitig oder nacheinander Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber tätig, muss der Bauherr einen Planungskoordinator für die Vorbereitungsphase und einen Baustellenkoordinator für die Ausführungsphase bestellen. Dieselbe Person kann beide Aufgaben übernehmen; der Bauherr kann sie auch selbst wahrnehmen, wenn er die Voraussetzungen erfüllt.
• Zeitpunkt und Form. Der Planungskoordinator ist zu Beginn der Planungsarbeiten zu bestellen, der Baustellenkoordinator spätestens bei Auftragsvergabe. Die Bestellung erfolgt schriftlich und ist nur wirksam, wenn der Bestellte nachweislich zugestimmt hat.
• Qualifikation. Koordinator darf nur sein, wer eine für Planung oder Ausführung einschlägige Ausbildung und eine mindestens dreijährige einschlägige Berufserfahrung hat, etwa mit baugewerblicher Ausbildung oder einem Abschluss im Hoch- oder Tiefbau an Universität, Fachhochschule oder höherer technischer Lehranstalt.
• Vorankündigung (§ 6). Der Bauherr erstellt sie, wenn die Arbeiten voraussichtlich mehr als 30 Arbeitstage dauern und dabei mehr als 20 Arbeitnehmer gleichzeitig beschäftigt werden, oder wenn der Umfang 500 Personentage übersteigt. Sie ist spätestens zwei Wochen vor Beginn der Arbeiten elektronisch über die Baustellendatenbank zu übermitteln, auf der Baustelle sichtbar auszuhängen und bei Änderungen anzupassen.
• SiGe-Plan (§ 7). Der Bauherr sorgt dafür, dass vor Eröffnung der Baustelle ein Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan erstellt wird, wenn eine Vorankündigung nötig ist oder Arbeiten mit besonderen Gefahren anfallen – zum Beispiel Absturzgefahr, Arbeiten in der Nähe von Hochspannungsleitungen oder die Errichtung schwerer Fertigbauelemente. Der Plan entsteht in der Vorbereitungsphase und wird mit dem Baufortschritt angepasst.
• Unterlage für spätere Arbeiten (§ 8). Sie enthält Angaben wie Zugänge, Anschlagpunkte, Gerüstverankerungspunkte sowie Gas-, Wasser- und Stromleitungen für spätere Wartung, Umbau oder Abbruch und ist für die Dauer des Bestandes des Bauwerks aufzubewahren.
• Übertragung (§ 9). Ist ein Projektleiter eingesetzt, kann der Bauherr ihm die Pflichten aus § 3, § 4 Abs. 1, § 6, § 7 und § 8 mit dessen Zustimmung übertragen.

Verstöße sind Verwaltungsübertretungen: § 10 BauKG sieht Geldstrafen von 145 € bis 7 260 € vor, im Wiederholungsfall von 290 € bis 14 530 €. Wird ein Projektleiter ohne ausdrückliche Pflichtenübertragung beauftragt, ist er laut Arbeitsinspektion nicht anstelle des Bauherrn verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich.

Quellen: BauKG § 1, § 3, § 6, § 7, § 8, § 9, § 10; Arbeitsinspektion: Koordination bei Bauarbeiten · Stand: 15.10.2026

Ziviltechniker sind nach § 1 ZTG 2019 natürliche Personen, die auf ingenieur- oder naturwissenschaftlichen Fachgebieten aufgrund einer staatlich verliehenen Befugnis freiberuflich tätig sind. Es gibt zwei Berufe: Architekt und Ingenieurkonsulent. Die fachliche Befähigung wird durch das passende Studium, praktische Betätigung und die erfolgreiche Ablegung der Ziviltechnikerprüfung nachgewiesen (§ 5 ZTG 2019).

Nach § 3 Abs. 1 ZTG 2019 sind sie in ihrem Fachgebiet zu planenden, prüfenden, überwachenden, beratenden, koordinierenden, mediativen und treuhänderischen Leistungen berechtigt und dürfen ihre Auftraggeber vor Behörden vertreten. Nach § 3 Abs. 4 sind sie zu ausführenden Tätigkeiten nicht berechtigt. Diese Trennung macht sie für die Kontrolle der Ausführung geeignet: Wer kontrolliert, baut nicht selbst.

Für Vorarlberg ist die Kammer der Ziviltechniker:innen für Tirol und Vorarlberg mit Sitz in Innsbruck die gesetzliche Berufsvertretung. Sie beschreibt, dass Ziviltechniker:innen im Rahmen der Bauaufsicht die Realisierungsarbeiten koordinieren und die Qualitätskontrolle übernehmen, und betont, dass sie unabhängig von den Ausführenden agieren.

Ob eine externe Bauaufsicht beauftragt wird, entscheidet der Bauherr. Wer sie ausübt, gilt nach § 36 Abs. 1 Baugesetz als Bauausführender und muss nach den bundesrechtlichen Vorschriften befugt sein.

Quellen: ZTG 2019 § 1, § 3, § 5; Kammer der Ziviltechniker:innen Tirol und Vorarlberg: Warum Ziviltechniker:innen?, Über uns · Stand: 15.10.2026

Quellen: wie in den Abschnitten oben verlinkt (Baugesetz, BauKG, ZTG 2019) · Stand: 15.10.2026

1. Bauherrn festlegen. Klären Sie, in wessen Auftrag gebaut wird – Einzelperson, Paar, Gesellschaft – und wer im Alltag Entscheidungen trifft und Pläne freigibt.
2. Vergabemodell wählen. Einzelvergabe oder Generalunternehmer: Davon hängt ab, wer die Schnittstellen zwischen den Gewerken koordiniert. Die Vor- und Nachteile stehen im Ratgeber Generalunternehmer oder Einzelvergabe.
3. Kontrolle entscheiden. Legen Sie fest, ob und in welchem Umfang eine örtliche Bauaufsicht beauftragt wird – getrennt von der Ausführung – und welche Leistungen sie erbringt: Qualität, Mengen, Rechnungen, Mängel.
4. BauKG prüfen. Arbeiten Arbeitnehmer mehrerer Arbeitgeber auf der Baustelle, bestellen Sie den Planungskoordinator zu Beginn der Planung und den Baustellenkoordinator spätestens bei Auftragsvergabe, jeweils schriftlich und mit Zustimmung. Prüfen Sie, ob eine Vorankündigung und ein SiGe-Plan nötig sind.
5. Pflichten schriftlich übertragen. Soll ein Projektleiter die BauKG-Pflichten des Bauherrn übernehmen, braucht es eine ausdrückliche Übertragung nach § 9 BauKG mit dessen Zustimmung.
6. Bescheid auswerten. Übernehmen Sie Auflagen, Befristungen, vorbehaltene Überprüfungen und angeordnete Befunde in den Bauzeitplan und benennen Sie für jeden Punkt eine verantwortliche Person.
7. Kommunikationswege festlegen. Wer spricht mit der Baubehörde, wer mit den Nachbarn, wer gibt Planänderungen frei? Änderungen am bewilligten Vorhaben sind nur unter den Voraussetzungen des § 35 Baugesetz zulässig.
8. Dokumentation laufend führen. Sammeln Sie Befunde, Bauproduktnachweise und Protokolle während der Bauzeit, damit die Vollendungsmeldung nach § 43 Baugesetz fristgerecht und vollständig erfolgen kann, und bewahren Sie die Unterlage für spätere Arbeiten auf.

CM Baumanagement GmbH, Im Kratta 2, 6800 Feldkirch, ist Generalunternehmer in Vorarlberg: ein Vertrag, ein Ansprechpartner. Als Generalunternehmer koordinieren wir alle beteiligten Unternehmen und Fachleute. In der Ausführung übernehmen wir das Termin- und Kostencontrolling und die Qualitätssicherung; während der Bauphase führen wir auch die Kommunikation mit den Behörden.

Die örtliche Bauaufsicht im engeren Sinn bleibt beim Bauherrn oder bei einem externen Ziviltechniker. Diese Doppelrolle übernehmen wir nicht – wer ausführt, soll sich nicht selbst kontrollieren. Für ein Erstgespräch zu Ihrem Vorhaben nutzen Sie das Kontaktformular.

• Vorarlberger Baugesetz § 29 – Befristungen, Auflagen und Bedingungen (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz § 35 – Planabweichungen (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz § 36 – Bauausführende (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz § 37 – Überprüfung von Abgasanlagen (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz § 38 – Überwachung der Bauausführung (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz § 39 – Baueinstellung und Gefahrenabwehr (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz § 43 – Meldung über die Vollendung des Bauvorhabens (RIS)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 1 – Geltungsbereich (RIS)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 2 – Begriffsbestimmungen (RIS)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 3 – Bestellung von Koordinatoren (RIS)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 4 – Vorbereitung des Bauprojekts (RIS)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 5 – Ausführung des Bauwerks (RIS)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 6 – Vorankündigung (RIS)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 7 – Sicherheits- und Gesundheitsschutzplan (RIS)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 8 – Unterlage für spätere Arbeiten (RIS)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 9 – Übertragung von Pflichten des Bauherrn (RIS)
• Bauarbeitenkoordinationsgesetz § 10 – Strafbestimmungen (RIS)
• Arbeitsinspektion: Koordination bei Bauarbeiten
• Ziviltechnikergesetz 2019 § 1 – Begriff (RIS)
• Ziviltechnikergesetz 2019 § 3 – Berechtigungsumfang (RIS)
• Ziviltechnikergesetz 2019 § 5 – Fachliche Befähigung (RIS)
• Kammer der Ziviltechniker:innen Tirol und Vorarlberg: Warum Ziviltechniker:innen?
• Kammer der Ziviltechniker:innen Tirol und Vorarlberg: Der Ziviltechniker:innenberuf
• Kammer der Ziviltechniker:innen Tirol und Vorarlberg: Über uns
• Kammer der Ziviltechniker:innen Tirol und Vorarlberg: Leistungs- und Vergütungsmodelle (LM.VM)

Stand: 15.10.2026

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