Kaufnebenkosten
beim Haus- und
Wohnungskauf.
Welche Steuern, Gebühren und Honorare beim Kauf einer Immobilie in Österreich anfallen, worauf sie beruhen und wer sie gesetzlich schuldet.
Allgemeine Information, nicht amtlich, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Stand: 15.10.2026.
Grundlage sind das Grunderwerbsteuergesetz 1987, das Gerichtsgebührengesetz samt BGBl. II Nr. 227/2026, die Verordnung über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler, das Maklergesetz, das Wohnungseigentumsgesetz 2002 sowie Informationen von oesterreich.gv.at, BMF und FMA in der am 15.10.2026 abrufbaren Fassung. Verbindlich sind allein die Gesetzestexte, die Vorschreibungen der Behörden und Gerichte und Ihr Vertrag. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich an Steuerberatung, Notariat oder Rechtsanwaltschaft.
Zum Kaufpreis einer Immobilie kommen in Österreich gesetzlich festgelegte Abgaben und frei vereinbarte Honorare hinzu. Gesetzlich fix sind die Grunderwerbsteuer (beim Kauf in der Regel 3,5 % der Gegenleistung), die Grundbuch-Eintragungsgebühr von 1,1 %, die Eingabengebühr und bei einem Kredit 1,2 % für die Eintragung des Pfandrechts. Für die Maklerprovision gibt eine Verordnung nur Höchstbeträge vor; Vertragserrichtung, Treuhand und Beglaubigung richten sich nach Vereinbarung und Kammertarif.
Alle Posten
im Überblick.
Die Tabelle nennt für jeden Posten die Rechtsgrundlage, den Satz laut Quelle und wer ihn gesetzlich schuldet. Wie die Kosten zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, legt zusätzlich der Kaufvertrag fest.
| Posten | Rechtsgrundlage | Satz laut Quelle | Wer zahlt |
|---|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | Rechtsgrundlage § 4, § 7 und § 9 GrEStG 1987 | Satz laut Quelle 3,5 % vom Wert der Gegenleistung, mindestens vom Grundstückswert; eigener Stufentarif bei unentgeltlichen Erwerben | Wer zahlt Gesetzlich alle am Erwerbsvorgang Beteiligten; die interne Aufteilung regelt der Kaufvertrag |
| Eintragung des Eigentums | Rechtsgrundlage GGG TP 9 lit. b Z 1, § 26 GGG | Satz laut Quelle 1,1 % vom Wert des Rechts | Wer zahlt Antragsteller und wem die Eintragung zum Vorteil gereicht (§ 25 GGG), also die Käuferseite |
| Eingabengebühr | Rechtsgrundlage GGG TP 9 lit. a; BGBl. II Nr. 227/2026 | Satz laut Quelle 61 € je Grundbuchsgesuch seit 1.8.2026; ohne elektronische Übermittlung 24 € mehr | Wer zahlt Fällt mit dem Grundbuchsgesuch an |
| Eintragung des Pfandrechts | Rechtsgrundlage GGG TP 9 lit. b Z 4 | Satz laut Quelle 1,2 % vom Wert des Rechts | Wer zahlt Antragsteller und wem die Eintragung zum Vorteil gereicht (§ 25 GGG); Kreditvertrag prüfen |
| Maklerprovision | Rechtsgrundlage § 12, § 15 und § 16 Immobilienmakler-Verordnung | Satz laut Quelle Höchstens 4 % bis 36.336,42 €, 1.453,46 € bis 48.448,51 €, ab 48.448,52 € 3 %; jeweils zuzüglich 20 % USt | Wer zahlt Wer mit dem Makler eine Provision vereinbart; beim Kauf Käufer und Verkäufer möglich |
| Vertragserrichtung und Treuhand | Rechtsgrundlage Kein amtlicher Satz; Kammertarife oder Pauschalhonorar | Satz laut Quelle Nach Vereinbarung | Wer zahlt Laut Vereinbarung mit Notariat oder Rechtsanwaltschaft |
| Beglaubigung der Unterschriften | Rechtsgrundlage Gerichtlich oder notariell; Kammertarif | Satz laut Quelle Nach Bemessungsgrundlage (Kaufpreis, Pfandrecht) | Wer zahlt Laut Vereinbarung |
| Grundsteuer (laufend) | Rechtsgrundlage Grundsteuergesetz 1955 | Satz laut Quelle Messbetrag mal Hebesatz der Gemeinde, höchstens 500 % | Wer zahlt Eigentümerin oder Eigentümer |
Die Grund-
erwerbsteuer
beim Kauf.
Die Grunderwerbsteuer ist der größte gesetzliche Einzelposten. Sie wird vom Wert der Gegenleistung berechnet, mindestens aber vom Grundstückswert (§ 4 Abs. 1 GrEStG). Beim gewöhnlichen Kauf zwischen Fremden ist die Gegenleistung der Kaufpreis samt übernommenen Verpflichtungen; der Satz beträgt nach § 7 Abs. 1 Z 3 GrEStG 3,5 %. Für unentgeltliche und teilentgeltliche Erwerbe, etwa Schenkungen oder Übergaben in der Familie, gilt ein eigener Stufentarif. Diesen rechnet unser Grunderwerbsteuer- und Grundbuchrechner vor, wir wiederholen ihn hier nicht.
Steuerschuldner sind beim Kauf alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen (§ 9 Z 4 GrEStG), also Käufer und Verkäufer gemeinsam. Wer die Steuer im Verhältnis zueinander trägt, steht im Kaufvertrag. Der Erwerb ist bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats nach Entstehen der Steuerschuld beim Finanzamt Österreich anzuzeigen (§ 10 GrEStG). In der Praxis berechnet meist die vertragserrichtende Stelle die Steuer selbst: Rechtsanwälte und Notare sind dazu nach § 11 GrEStG befugt; dann entfällt die eigene Abgabenerklärung.
Grundbuch
und
Pfandrecht.
Eigentümer wird man erst mit der Eintragung (Einverleibung) im Grundbuch. Dafür verlangt das Gericht eine Eintragungsgebühr von 1,1 % vom Wert des Rechts (GGG TP 9 lit. b Z 1). Der Wert ist der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr üblicherweise zu erzielen wäre (§ 26 GGG); beim Kauf zwischen Fremden ist das in der Regel der Kaufpreis. Zahlungspflichtig ist, wer die Eintragung beantragt und wem sie zum Vorteil gereicht (§ 25 GGG).
Dazu kommt je Grundbuchsgesuch die Eingabengebühr nach TP 9 lit. a. Mit BGBl. II Nr. 227/2026 wurde sie mit 1.8.2026 auf 61 € angehoben. Werden Eingabe und Urkunden nicht im elektronischen Rechtsverkehr übermittelt, erhöht sie sich um 24 €; oesterreich.gv.at nennt deshalb 85 €. Finanziert eine Bank den Kauf, lässt sie ihr Pfandrecht eintragen: Dafür fallen 1,2 % vom Wert des Rechts an (TP 9 lit. b Z 4), gerechnet vom eingetragenen Pfandbetrag, nicht vom Kaufpreis.
Die befristete Gebührenbefreiung für den Erwerb der eigenen Wohnstätte (§ 25a GGG und die Folgebestimmungen) galt nur für Anträge, die vor dem 1. Juli 2026 beim Grundbuchsgericht eingelangt sind. Für neue Anträge fallen die Gebühren wieder voll an. Details und Übergangsfälle zeigt der Rechner.
Provision
für den
Makler.
Beim Kauf ist die Maklerprovision verhandelbar; die Verordnung über Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler legt nur Höchstbeträge fest. Nach § 15 Abs. 2 sind das bei einem Wert bis 36.336,42 € 4 % und darüber 3 %. Damit die Grenze nicht sprunghaft fällt, ergibt sich laut oesterreich.gv.at zwischen 36.336,43 € und 48.448,51 € ein fixer Höchstbetrag von 1.453,46 €. Der Wert ist der vereinbarte Kaufpreis samt übernommenen Verpflichtungen und Lasten (§ 16). Die Umsatzsteuer ist in den Höchstbeträgen nicht enthalten (§ 12 Abs. 1); derzeit kommen 20 % hinzu.
Der Makler darf mit beiden Seiten eine Provision vereinbaren; dann gilt für jede Seite der jeweilige Höchstbetrag (§ 12 Abs. 1). Das seit 1. Juli 2023 geltende Bestellerprinzip betrifft dagegen nur die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen (§ 17a Maklergesetz): Wohnungssuchende zahlen dort nur, wenn sie den Makler als Erste selbst beauftragt haben. Für den Kauf eines Hauses oder einer Wohnung gilt es nicht.
Vertrag und
Beglaubigung.
Den Kaufvertrag errichtet in der Regel ein Notariat oder eine Rechtsanwaltskanzlei, die auch den Antrag auf Eintragung ins Grundbuch stellt. Häufig wird der Kaufpreis dabei über ein Treuhandkonto abgewickelt, bis die Eintragung gesichert ist. Für diese Leistungen gibt es keinen amtlichen Satz: Laut oesterreich.gv.at richten sich die Kosten nach den Kammertarifen, alternativ kann ein Pauschalhonorar vereinbart werden. Lassen Sie sich vorab ein schriftliches Angebot geben, das Vertragserrichtung, Treuhandschaft, Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer und Grundbuchsantrag umfasst.
Für die Eintragung müssen die Unterschriften auf dem Kaufvertrag und auf der Pfandbestellungsurkunde gerichtlich oder notariell beglaubigt sein. Auch diese Kosten hängen von der Bemessungsgrundlage ab, also von Kaufpreis und Pfandbetrag, und sind im Kammertarif festgelegt.
Kosten der
Finanzierung.
Neben der Pfandrechtsgebühr verrechnet die Bank Bearbeitungsentgelte nach ihren eigenen Tarifen; vergleichen Sie diese im Kreditangebot. Vermittelt ein Immobilienmakler zusätzlich das Hypothekardarlehen, darf er dafür höchstens zwei Prozent der Darlehenssumme verlangen, wenn die Vermittlung mit dem Kauf zusammenhängt, sonst höchstens fünf Prozent (§ 17 Immobilienmakler-Verordnung).
Die KIM-Verordnung mit festen Vergaberegeln ist am 30. Juni 2025 ausgelaufen. Seither gilt ein Rundschreiben der Finanzmarktaufsicht: Es nennt weiterhin eine Beleihungsquote von höchstens 90 %, eine Kreditrate von höchstens 40 % des Jahres-Nettoeinkommens und eine Laufzeit von höchstens 35 Jahren. Banken dürfen davon abweichen, die FMA sieht die Vorgaben aber weiterhin als Richtwert. Eigenmittel für die Nebenkosten einzuplanen, bleibt deshalb sinnvoll.
Nach dem
Kauf: laufende
Kosten.
Als Eigentümerin oder Eigentümer schulden Sie die Grundsteuer. Sie wird nach dem Grundsteuergesetz von der Gemeinde eingehoben: Das Finanzamt stellt aus dem Einheitswert einen Grundsteuermessbetrag fest, die Gemeinde wendet darauf ihren Hebesatz von bis zu 500 Prozent an und setzt die Steuer per Bescheid fest. Fragen Sie beim Gemeindeamt, welcher Bescheid für die Liegenschaft zuletzt ergangen ist.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommen Betriebskosten und die Beiträge zur Rücklage hinzu. Die Wohnungseigentümer müssen nach § 31 WEG 2002 eine angemessene Rücklage bilden; das Gesetz sieht dafür einen wertgesicherten Mindestbetrag je Quadratmeter Nutzfläche vor. Lassen Sie sich von der Hausverwaltung die letzte Abrechnung, den Stand der Rücklage und geplante Erhaltungsarbeiten zeigen. Bei einem älteren Haus lohnt ein Blick auf den Sanierungsbedarf: Was eine Altbausanierung umfasst und welche Förderungen das Land Vorarlberg anbietet, erklären eigene Seiten.
Checkliste
vor der
Unterschrift.
- Grundbuchauszug aktuell abfragen: Eigentümer, Lasten, Pfandrechte, Dienstbarkeiten.
- Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr mit dem Rechner grob überschlagen.
- Maklervertrag lesen: Provisionssatz, Wert als Bemessungsgrundlage, Umsatzsteuer gesondert ausgewiesen.
- Schriftliches Angebot von Notariat oder Kanzlei für Vertrag, Treuhand, Selbstberechnung und Grundbuchsantrag einholen.
- Kaufvertrag prüfen: Wer trägt Steuer, Gebühren und Vertragskosten, wann wird der Kaufpreis frei?
- Kreditangebot vergleichen: Pfandbetrag, Bearbeitungsentgelt, Eigenmittel für Nebenkosten.
- Laufende Kosten erfragen: Grundsteuerbescheid, bei Wohnungen Abrechnung und Rücklage der Hausverwaltung.
- Bauvorhaben geplant? Vor dem Kauf Widmung und Bebauungsvorschriften bei der Gemeinde klären (siehe Baubewilligung).
Unsere Rolle
beim Neubau.
CM Baumanagement GmbH aus Feldkirch ist Generalunternehmer in Vorarlberg. Wer ein Grundstück kauft, um darauf zu bauen, begleiten wir im Neubau von der Grundstücksanalyse bis zum Einzug: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, und wir koordinieren alle beteiligten Firmen und Fachleute. Die Kaufnebenkosten, die Vertragsgestaltung und die Steuerberechnung bleiben Sache von Notariat, Rechtsanwaltschaft und Steuerberatung. Mehr zum schlüsselfertigen Einfamilienhaus und zum Mehrfamilienhaus; für ein Erstgespräch nutzen Sie das Kontaktformular.
Häufige
Fragen.
Wie hoch sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf in Österreich?
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer?
Wie hoch darf die Maklerprovision beim Kauf sein?
Gilt das Bestellerprinzip auch beim Wohnungskauf?
Gibt es die Befreiung von der Grundbuchsgebühr noch?
Welche laufenden Kosten kommen nach dem Kauf?
Amtliche
Quellen.
- Grunderwerbsteuergesetz 1987 § 4 – Bemessungsgrundlage (RIS)
- Grunderwerbsteuergesetz 1987 § 7 – Tarif (RIS)
- Grunderwerbsteuergesetz 1987 § 9 – Steuerschuldner (RIS)
- Grunderwerbsteuergesetz 1987 § 10 – Abgabenerklärung (RIS)
- Grunderwerbsteuergesetz 1987 § 11 – Selbstberechnung (RIS)
- Gerichtsgebührengesetz – Tarif, TP 9 Grundbuchsachen (RIS)
- BGBl. II Nr. 227/2026 – Anpassung der Gerichtsgebühren (RIS)
- Gerichtsgebührengesetz § 25 – Zahlungspflicht Eintragungsgebühr (RIS)
- Gerichtsgebührengesetz § 26 – Wertberechnung (RIS)
- Gerichtsgebührengesetz § 25a – temporäre Gebührenbefreiung (RIS)
- Immobilienmakler-Verordnung § 12 – Höchstbeträge (RIS)
- Immobilienmakler-Verordnung § 15 – Kauf und Tausch (RIS)
- Immobilienmakler-Verordnung § 16 – Berechnung des Wertes (RIS)
- Immobilienmakler-Verordnung § 17 – Hypothekardarlehen (RIS)
- Maklergesetz § 17a – Vermittlung von Wohnungsmietverträgen (RIS)
- Wohnungseigentumsgesetz 2002 § 31 – Rücklage (RIS)
- oesterreich.gv.at – Nebenkosten beim Wohnungs- und Grundstückskauf
- oesterreich.gv.at – Provision bei der Wohnungsmiete
- FMA – Auslaufen der KIM-V, WIK-Rundschreiben (26.6.2025)
- Bundesministerium für Finanzen – Grundsteuer