Baugrund kaufen
Checkliste für Vorarlberg.

1. Widmung abfragen. Bei der Gemeinde (Bauamt) die Flächenwidmung, die Kategorie der Baufläche, eine allfällige Befristung samt Folgewidmung sowie laufende Planänderungen oder eine Bausperre schriftlich bestätigen lassen.
2. Bebauungsplan besorgen. Bebauungsplan oder Verordnung über das Maß der baulichen Nutzung (Baunutzungszahl, Geschosse, Baulinien, Baugrenzen) einholen und prüfen, ob Ihr Raumprogramm Platz hat.
3. Projekt vorab prüfen lassen. Bei Unklarheiten mit Zustimmung des Eigentümers eine Baugrundlagenbestimmung oder eine Vorprüfung bei der Baubehörde beantragen.
4. Zufahrt sichern. Prüfen, ob das Grundstück an einer öffentlichen Verkehrsfläche liegt oder ob ein Geh- und Fahrrecht über Nachbargrund im Grundbuch eingetragen ist.
5. Wasser und Kanal klären. Bei Gemeinde und Wasserversorger nachfragen, ob Anschlüsse möglich sind, ob das Grundstück im Einzugsbereich des Sammelkanals liegt und welche Beiträge bereits bezahlt sind.
6. Naturgefahren prüfen. Gefahrenzonenplan und Flächenwidmungsplan bei der Gemeinde einsehen, ergänzend die Risikolandkarte HORA abfragen.
7. Altlasten und Vornutzung. Im Geographischen Informationssystem Altlasten des Umweltbundesamts nach dem Grundstück suchen und den Verkäufer schriftlich nach früheren Nutzungen fragen.
8. Baugrund untersuchen. Wenn möglich vor dem Kauf ein Baugrundgutachten zu Tragfähigkeit und Grundwasser einholen oder einen entsprechenden Vorbehalt in den Vertrag aufnehmen.
9. Grundbuch lesen. Einen aktuellen Auszug mit A-, B- und C-Blatt besorgen und Eigentümer, Dienstbarkeiten, Pfandrechte, Vorkaufsrechte und Verbote prüfen.
10. Grundverkehr klären. Prüfen, ob eine Bebauungserklärung nötig ist, ob die Ausnahme für bis zu 800 m² greift oder ob eine Negativbescheinigung genügt.
11. Nebenkosten einplanen. Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühr, Vertragserrichtung und Kanalbeiträge in die Finanzierung aufnehmen.
12. Kaufvertrag prüfen lassen. Lastenfreistellung, Zusagen zu Altlasten und Baugrund, offene Abgaben und die Frist für die Erklärung nach dem Grundverkehrsgesetz vor der Unterschrift mit Notar oder Rechtsanwalt durchgehen.

Die Reihenfolge ist nicht zwingend. Wichtig ist, dass Widmung, Bebaubarkeit, Erschließung, Naturgefahren und Grundbuch geklärt sind, bevor Sie unterschreiben – danach lassen sich Mängel, die aus dem Grundbuch ersichtlich waren, nicht mehr geltend machen.

Ob ein Grundstück bebaut werden darf, legt die Gemeinde im Flächenwidmungsplan fest. Die Gemeindevertretung erlässt ihn als Verordnung; er kennt Bauflächen, Bauerwartungsflächen, Freiflächen und Verkehrsflächen (§ 12 Raumplanungsgesetz). Bauflächen werden in Kerngebiete, Wohngebiete, Mischgebiete und Betriebsgebiete eingeteilt (§ 14). Für ein Wohnhaus zählt deshalb nicht nur „Bauland“, sondern die konkrete Kategorie: In Betriebsgebieten der Kategorie II etwa sind Wohnungen nicht zulässig, ausgenommen betriebsnotwendige Wohnungen für das Aufsichts- und Wartungspersonal.

Eine Bauerwartungsfläche ist noch keine Baufläche. Achten Sie außerdem auf befristete Widmungen: Bei Neuwidmungen als Baufläche legt die Gemeindevertretung unter bestimmten Voraussetzungen gleichzeitig eine Befristung und eine Folgewidmung fest; die Frist beträgt sieben Jahre (§ 12 Abs. 5). Fragen Sie bei der Gemeinde nach, ob für das Grundstück eine solche Befristung ersichtlich gemacht ist und welche Widmung danach gelten würde.

Die Benützungsart im Grundbuchsauszug stammt aus dem Kataster, ist unverbindlich und hat mit der Flächenwidmung der Gemeinde nichts zu tun. Verlässlich ist nur die Auskunft der Gemeinde. Klären Sie dort auch, ob eine Bausperre besteht (§ 25) oder ob eine Änderung des Flächenwidmungsplans geplant ist: Entwürfe werden mindestens vier Wochen auf dem Veröffentlichungsportal im Internet veröffentlicht (§ 21). Einen Kartenüberblick bietet das Vorarlberg Atlas und Geoportal des Landes; maßgeblich bleibt die Verordnung der Gemeinde.

Quelle: Raumplanungsgesetz § 12, § 14, § 21, § 25 (RIS); oesterreich.gv.at – Grundbuchseinsicht · Stand: 15.10.2026

Wie dicht und wie hoch gebaut werden darf, regelt ein Bebauungsplan (§ 28 Raumplanungsgesetz) oder eine Verordnung über das Maß der baulichen Nutzung (§ 31). Die Gemeinde kann das Maß etwa über die bebaute Fläche, die Geschossflächen oder den umbauten Raum im Verhältnis zur Grundstücksfläche oder über die Zahl der oberirdischen Geschosse festlegen. Häufig ist die Baunutzungszahl (BNZ) maßgeblich: Sie gibt nach der Baubemessungsverordnung das Verhältnis der zulässigen Gesamtgeschossfläche zur Nettogrundfläche an. Je höher die BNZ, desto mehr Geschossfläche ist auf demselben Grundstück möglich.

Ob ein konkretes Projekt auf das Grundstück passt, lässt sich vor dem Kauf in zwei Verfahren klären. Mit der Baugrundlagenbestimmung nach § 3 Baugesetz lassen Sie unter anderem Baulinie, Baugrenze, Höhenlage, Gebäudehöhe und Maß der baulichen Nutzung per Bescheid festlegen. Die Behörde entscheidet spätestens drei Monate nach Einlangen des vollständigen Antrags; der Bescheid gilt drei Jahre und kann auf Antrag verlängert werden. Solange Sie nicht Eigentümer sind, brauchen Sie die Zustimmung des Eigentümers. Bei der Vorprüfung nach § 23 Baugesetz klärt die Behörde, ob dem Vorhaben eine Raumplanungsverordnung oder offensichtlich unbehebbare Hindernisse – etwa bei Zufahrt, Wasser, Abwasser, Naturgefahren, Spielplätzen, Stellplätzen oder Ortsbild – entgegenstehen. Wie das Bauverfahren danach abläuft, erklärt unser Ratgeber zur Baubewilligung.

Auch die Abstandsflächen nach § 5 Baugesetz bestimmen, wo auf dem Grundstück ein Gebäude stehen kann, denn vor jeder Außenwand muss eine Abstandsfläche liegen. Baugrundstücke müssen nach § 4 Abs. 1 Baugesetz eine solche Lage, Form und Größe haben, dass darauf gesetzeskonforme Gebäude errichtet werden können. Bei schmalen, verwinkelten oder steilen Parzellen lohnt sich eine Bebauungsstudie mit Lage- und Höhenplan vor der Kaufentscheidung.

Quelle: Raumplanungsgesetz § 28, § 31; Baubemessungsverordnung § 4; Baugesetz § 3, § 4, § 5, § 23 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Nach § 4 Abs. 2 Baugesetz muss jedes Baugrundstück eine rechtlich gesicherte Verbindung mit einer öffentlichen Verkehrsfläche haben, die der geplanten Verwendung entspricht. Außerdem müssen Wasserversorgung sowie die Beseitigung von Abwasser und Oberflächenwasser gesichert sein. Grenzt das Grundstück nicht direkt an eine öffentliche Straße, braucht es ein gesichertes Geh- und Fahrrecht über Nachbargrund, typischerweise eine im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeit. Ein solches Recht steht beim berechtigten Grundstück im A2-Blatt, beim belasteten Grundstück im Lastenblatt.

Als Abwasserbeseitigung gilt im Raumplanungsrecht der Anschluss an eine öffentliche Kanalisation mit Kläranlage (§ 13 Abs. 4 Raumplanungsgesetz). Nach dem Kanalisationsgesetz legt die Gemeindevertretung den Einzugsbereich des Sammelkanals per Verordnung fest; er umfasst Flächen in höchstens 100 Meter Entfernung vom Sammelkanal. Eigentümer von Bauwerken im Einzugsbereich sind zum Anschluss verpflichtet und berechtigt (§ 3 Kanalisationsgesetz).

Für Erschließung und Anschluss kann die Gemeinde Abgaben erheben: einen Erschließungsbeitrag für als Bauflächen gewidmete Grundstücke im Einzugsbereich (§ 13 Kanalisationsgesetz) und einen Anschlussbeitrag für angeschlossene Bauwerke und befestigte Flächen (§ 14 Kanalisationsgesetz). Fragen Sie die Gemeinde schriftlich, ob der Erschließungsbeitrag für das Grundstück bereits vorgeschrieben und bezahlt wurde, und regeln Sie im Kaufvertrag, wer offene Beiträge trägt. Beim Wasserversorger klären Sie, wo und unter welchen Bedingungen ein Anschluss möglich ist.

Quelle: Baugesetz § 4; Raumplanungsgesetz § 13; Kanalisationsgesetz § 3, § 13, § 14 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Ein Baugrundstück darf nur so bebaut werden, dass weder das Bauwerk noch Nachbargrundstücke durch Lawinen, Wasser, Vermurungen, Steinschlag oder Rutschungen gefährdet werden (§ 4 Abs. 4 Baugesetz). Flächen, die sich etwa wegen Grundwasserstand oder Bodenbeschaffenheit nicht eignen, dürfen grundsätzlich nicht als Bauflächen gewidmet werden; geschieht es doch, muss der Flächenwidmungsplan die nötigen Schutzmaßnahmen festlegen (§ 13 Abs. 2 und 3 Raumplanungsgesetz). Durch Naturgefahren besonders gefährdete Gebiete sind im Flächenwidmungsplan ersichtlich zu machen (§ 12 Abs. 9).

Die Wildbach- und Lawinenverbauung erstellt Gefahrenzonenpläne für Gemeinden mit Wildbach-, Lawinen- oder Erosionsgebieten; der Plan ist ein flächenhaftes Gutachten und Grundlage für Raumplanung und Bauwesen. Laut Bundesministerium bedeutet die Rote Gefahrenzone ein absolutes Bauverbot für neue Gebäude, während in der Gelben Gefahrenzone eine Bebauung unter Auflagen möglich ist, die die Gebietsbauleitung im Bauverfahren vorschreibt. Dazu kommen blaue Vorbehaltsbereiche sowie braune und violette Hinweisbereiche. Für eine rasche Ersteinschätzung nach Adresse zeigt die Risikolandkarte HORA acht Naturgefahren; für das konkrete Grundstück zählen Gefahrenzonenplan, Flächenwidmungsplan und Bauverfahren.

Altlasten: Nach einer Novelle des Altlastensanierungsgesetzes gibt es seit 1. Jänner 2025 keine Verdachtsflächen mehr, und die frühere Abfrage zum Verdachtsflächenkataster steht nicht mehr zur Verfügung. Das Umweltbundesamt veröffentlicht im Geographischen Informationssystem Altlasten bestimmte Altablagerungen, Altstandorte und Altlasten; dort kann nach Grundstücken und Adressen gesucht werden. Dass ein Grundstück dort nicht aufscheint, heißt nicht, dass der Boden unbelastet ist. Fragen Sie den Verkäufer nach früheren Nutzungen wie Werkstatt, Gewerbe oder Auffüllungen und halten Sie seine Angaben im Kaufvertrag fest.

Tragfähigkeit und Grundwasserstand lassen sich nur vor Ort beurteilen. Ein Baugrundgutachten eines unabhängigen Geotechnikers auf Basis von Sondierungen zeigt, ob etwa eine Abdichtung gegen drückendes Wasser oder eine besondere Gründung nötig ist – beides wirkt sich deutlich auf die Baukosten aus. Ist eine Untersuchung vor dem Kauf nicht möglich, kann der Kaufvertrag einen Rücktritt oder eine Anpassung für den Fall vorsehen, dass sich der Untergrund als ungeeignet erweist.

Quelle: Baugesetz § 4; Raumplanungsgesetz § 12, § 13 (RIS); BMLUK – Gefahrenzonenplanung; Umweltbundesamt – Verdachtsflächenkataster · Stand: 15.10.2026

Beim Erwerb von Grund und Boden ist der Blick ins Grundbuch unumgänglich. Jede Einlage besteht aus drei Blättern: Das A-Blatt (Gutsbestandsblatt) nennt im A1-Blatt die Grundstücke mit ihren Nummern und im A2-Blatt mit dem Eigentum verbundene Rechte, etwa das Recht des Zugangs über ein Nachbargrundstück, sowie öffentlich-rechtliche Beschränkungen. Das B-Blatt (Eigentumsblatt) nennt die Eigentümer und ihre Anteile. Das C-Blatt (Lastenblatt) enthält Belastungen wie Pfandrechte, Veräußerungs- oder Belastungsverbote, Dienstbarkeiten sowie Bestands-, Vor- oder Wiederkaufsrechte.

Belastungen bleiben bei einem Kauf grundsätzlich bestehen und treffen den neuen Eigentümer. Legen Sie daher im Kaufvertrag fest, welche Lasten der Verkäufer löschen lässt (Lastenfreistellung). Ein eingetragenes Pfandrecht sagt nichts über die Höhe der noch offenen Schuld aus. Umstände, die aus dem Grundbuch ersichtlich sind, aber übersehen werden, können später nicht mehr als Mangel geltend gemacht werden. Grundbuchsdaten können über JustizOnline oder autorisierte Verrechnungsstellen abgefragt werden; einen beglaubigten Auszug erhalten Sie bei Notarinnen und Notaren.

Neben dem Kaufpreis fallen beim Kauf in der Regel Grunderwerbsteuer und Eintragungsgebühr an. Die Grunderwerbsteuer beträgt bei einem Kauf, für den keine Sonderregel wie bei Erwerben im Familienkreis gilt, 3,5 % (§ 7 Grunderwerbsteuergesetz); die Gebühr für die Eintragung des Eigentumsrechts beträgt 1,1 % vom Wert des Rechtes (Gerichtsgebührengesetz, Tarifpost 9). Dazu kommen Kosten für Vertragserrichtung und Treuhandschaft, gegebenenfalls Maklerprovision, Vermessung und Gutachten. Die beiden Abgaben können Sie mit unserem Rechner für Grunderwerbsteuer und Grundbuchsgebühr überschlagen.

Quelle: oesterreich.gv.at – Hauptbuch; Grunderwerbsteuergesetz § 7; Gerichtsgebührengesetz TP 9 (RIS) · Stand: 15.10.2026

Das Vorarlberger Grundverkehrsgesetz gilt für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke, für Baugrundstücke, die als Bauflächen gewidmet sind, und für den Grunderwerb durch Ausländer. Ein ausdrückliches Ziel ist, der Baulandhortung entgegenzuwirken. Die Erfüllung der grundverkehrsrechtlichen Bestimmungen ist laut Land Vorarlberg die Voraussetzung für Eintragungen im Grundbuch.

Wer ein unbebautes Baugrundstück erwirbt, das als Baufläche gewidmet ist, muss erklären, es innerhalb der Bebauungsfrist einer Bebauung zuzuführen; die Frist beträgt zehn Jahre (§ 6a). Die Erklärung ist innerhalb von drei Monaten nach Abschluss des Rechtsgeschäfts schriftlich abzugeben und mit den Unterlagen an den Vorsitzenden der Grundverkehrs-Landeskommission zu übermitteln (§ 15a); das Land bietet dafür ein Online-Formular an. Die Frist beginnt mit der Bestätigung der Erklärung. Ohne diese Bestätigung, eine Genehmigung oder eine Negativbescheinigung darf das Recht nicht im Grundbuch eingetragen werden (§ 28).

Keine Erklärung braucht unter anderem eine natürliche Person, die ein unbebautes Baugrundstück mit einem Flächenausmaß bis zu 800 m² erwirbt; diese Ausnahme kann jede Person nur einmal in Anspruch nehmen (§ 6a Abs. 2). Ausgenommen sind außerdem etwa Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie, zwischen Geschwistern und zwischen Ehegatten (§ 9). Ist offenkundig keine Erklärung oder Genehmigung nötig, bescheinigt dies der Vorsitzende der Grundverkehrs-Landeskommission auf Antrag (Negativbescheinigung, § 16).

Wird nicht rechtzeitig gebaut, stellt die Behörde fest, dass der Erklärung nicht entsprochen wurde. Der Erwerber muss das Grundstück dann der Gemeinde zum Erwerb anbieten; wird innerhalb eines Jahres keine Einigung erzielt, wird es auf Antrag der Behörde versteigert (§ 10a). Der Erklärung ist entsprochen, wenn innerhalb der Frist eine der Flächenwidmung entsprechende, rechtmäßige Bebauung vorliegt oder zumindest begonnen wurde. Für bebaute Baugrundstücke genügt im Grundbuchsverfahren meist die Bestätigung „Baugrundstück bebaut“ des Bürgermeisters samt Bestätigung der österreichischen Staatsangehörigkeit (§ 28 Abs. 2). Ausländer brauchen für den Erwerb eine grundverkehrsbehördliche Genehmigung (§ 7); EU- und EWR-Bürger gelten laut Land Vorarlberg nicht als Ausländer im Sinne des Gesetzes.

Quelle: Grundverkehrsgesetz § 1, § 6a, § 7, § 9, § 10a, § 15a, § 16, § 28 (RIS); Land Vorarlberg – Grundverkehr · Stand: 15.10.2026

Quelle: Baugesetz § 50 (RIS) sowie die oben genannten Rechtsgrundlagen · Stand: 15.10.2026

CM Baumanagement GmbH aus Feldkirch arbeitet in Vorarlberg als Generalunternehmer. Im Neubau – vom Einfamilienhaus über den Wohnbau bis zum Gewerbe – begleiten wir Vorhaben von der Grundstücksanalyse bis zum Einzug: ein Vertrag, ein Ansprechpartner, und wir koordinieren alle beteiligten Firmen und Fachleute. Während der Bauzeit übernehmen wir die Kommunikation mit den Behörden.

Im Erstgespräch – vor Ort oder digital – geht es um Vision, Rahmen und Machbarkeit; im Konzept folgen detaillierte Aufnahme, Variantenstudie und Erstkalkulation. Die rechtliche Prüfung von Kaufvertrag und Grundbuch ist Sache von Notar oder Rechtsanwalt. Mehr zum Neubau lesen Sie auf der Seite Einfamilienhaus schlüsselfertig; für ein Erstgespräch nutzen Sie bitte das Kontaktformular.

• Raumplanungsgesetz Vorarlberg § 12 – Flächenwidmungsplan, Allgemeines (RIS)
• Raumplanungsgesetz Vorarlberg § 13 – Bauflächen (RIS)
• Raumplanungsgesetz Vorarlberg § 14 – Einteilung der Bauflächen (RIS)
• Raumplanungsgesetz Vorarlberg § 21 – Verfahren (RIS)
• Raumplanungsgesetz Vorarlberg § 25 – Bausperre (RIS)
• Raumplanungsgesetz Vorarlberg § 28 – Bebauungsplan (RIS)
• Raumplanungsgesetz Vorarlberg § 31 – Maß der baulichen Nutzung (RIS)
• Baubemessungsverordnung § 4 – Baunutzungszahl (RIS)
• Baugesetz Vorarlberg § 3 – Baugrundlagenbestimmung (RIS)
• Baugesetz Vorarlberg § 4 – Baugrundstücke, Erschließung, Naturgefahren (RIS)
• Baugesetz Vorarlberg § 5 – Abstandsflächen (RIS)
• Baugesetz Vorarlberg § 23 – Vorprüfung (RIS)
• Baugesetz Vorarlberg § 50 – Behörden (RIS)
• Kanalisationsgesetz Vorarlberg § 3 – Einzugsbereich, Anschlusspflicht (RIS)
• Kanalisationsgesetz Vorarlberg § 13 – Erschließungsbeitrag (RIS)
• Kanalisationsgesetz Vorarlberg § 14 – Anschlussbeitrag (RIS)
• Grundverkehrsgesetz Vorarlberg § 1 – Anwendungsbereich, Ziel (RIS)
• Grundverkehrsgesetz Vorarlberg § 6a – Erklärungspflicht (RIS)
• Grundverkehrsgesetz Vorarlberg § 7 – Grunderwerb durch Ausländer (RIS)
• Grundverkehrsgesetz Vorarlberg § 9 – Ausnahmen (RIS)
• Grundverkehrsgesetz Vorarlberg § 10a – Sicherstellung bei erklärungspflichtigen Rechtserwerben (RIS)
• Grundverkehrsgesetz Vorarlberg § 15a – Erklärung (RIS)
• Grundverkehrsgesetz Vorarlberg § 16 – Feststellung, Negativbescheinigung (RIS)
• Grundverkehrsgesetz Vorarlberg § 28 – Zulässigkeit der Grundbuchseintragung (RIS)
• Land Vorarlberg: Grundverkehr (Bebauungserklärung, Negativbescheinigung, Formulare)
• Land Vorarlberg: Vorarlberg Atlas und Geoportal
• BMLUK: Gefahrenzonenplanung der Wildbach- und Lawinenverbauung
• BMLUK: HORA-Pass – Risikolandkarte HORA
• Umweltbundesamt: Verdachtsflächenkataster in Österreich
• Altlastenportal (Umweltbundesamt)
• oesterreich.gv.at: Hauptbuch des Grundbuchs
• oesterreich.gv.at: Allgemeines zur Grundbuchseinsicht
• oesterreich.gv.at: Grundbuchsabfrage über das Internet
• Grunderwerbsteuergesetz 1987 § 7 – Tarif (RIS)
• Gerichtsgebührengesetz – Tarif, Tarifpost 9 (RIS)

Stand: 15.10.2026

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