Gewerbebau
in Vorarlberg.

Eine gewerbliche Betriebsanlage ist nach § 74 Abs. 1 GewO 1994 jede örtlich gebundene Einrichtung, die der Entfaltung einer gewerblichen Tätigkeit nicht bloß vorübergehend zu dienen bestimmt ist. Das Land Vorarlberg nennt als Beispiele Produktionsanlagen, Werkstätten, Gastgewerbebetriebe, Lagerplätze und Kfz-Stellplätze. Genehmigungspflichtig ist eine solche Anlage, wenn sie wegen Maschinen, Betriebsweise oder Ausstattung geeignet ist, Leben, Gesundheit oder Eigentum zu gefährden, Nachbarn durch Geruch, Lärm, Rauch, Staub oder Erschütterung zu belästigen, den Straßenverkehr wesentlich zu beeinträchtigen oder Gewässer nachteilig zu beeinflussen (§ 74 Abs. 2 GewO).

Behörde erster Instanz ist die Bezirksverwaltungsbehörde (§ 333 GewO). In Vorarlberg wird der Antrag bei jener Bezirkshauptmannschaft eingebracht, in deren Zuständigkeitsbereich die Anlage errichtet oder betrieben werden soll – Bludenz, Bregenz, Dornbirn oder Feldkirch. Die Bezirkshauptmannschaft prüft im gewerblichen Genehmigungsverfahren auch die Bestimmungen des Arbeitnehmerschutzes und kann die Genehmigung an Auflagen knüpfen.

Keine Genehmigung brauchen nach der 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung unter anderem Bürobetriebe sowie Einzelhandelsbetriebe und Lager in geschlossenen Gebäuden mit einer Betriebsfläche von bis zu 600 m². Voraussetzung ist, dass die Betriebszeiten eingehalten werden – an Werktagen Montag bis Freitag zwischen 6 und 22 Uhr, am Samstag zwischen 6 und 19 Uhr, für Lieferverkehr kürzer – und kein Ausschlussgrund vorliegt. Ein solcher Grund sind etwa mechanische Anlagenteile zur Be- oder Entlüftung oder zur Wärmeübertragung außerhalb der Gebäudehülle. Für ein Bürogebäude mit Außengeräten der Haustechnik ist das ein früher Planungspunkt.

Ist unklar, ob eine Anlage genehmigungspflichtig ist, hat die Behörde auf Antrag des Inhabers durch Bescheid festzustellen, ob Errichtung und Betrieb einer Genehmigung bedürfen (§ 358 GewO).

Quellen: § 74 GewO, § 333 GewO, 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung, Land Vorarlberg · Stand: 15.10.2026

Dem Antrag sind nach § 353 GewO eine Betriebsbeschreibung einschließlich eines Verzeichnisses der Maschinen und sonstigen Betriebseinrichtungen, die erforderlichen Pläne und Skizzen sowie ein Abfallwirtschaftskonzept anzuschließen – in vierfacher Ausfertigung, bei elektronischer Einbringung genügt eine. Dazu kommen die technischen Unterlagen zu den Emissionen und die Namen und Anschriften der Eigentümer des Betriebsgrundstücks und der unmittelbar angrenzenden Grundstücke. Das Land Vorarlberg verlangt im Antrag mindestens Name und Kontaktdaten der antragstellenden Person, den beabsichtigten Standort und die Art der gewerblichen Tätigkeit; die Betriebsbeschreibung soll auch die Betriebszeiten und die An- und Ablieferungen enthalten.

1. Antrag. Einbringung bei der Bezirkshauptmannschaft mit den Unterlagen nach § 353 GewO.
2. Ermittlungsverfahren. Die Behörde prüft das Projekt, eventuell mit mündlicher Verhandlung unter Einbeziehung der Nachbarn. Eine Verhandlung wird unter anderem an der Amtstafel der Gemeinde, durch Anschlag auf dem Betriebsgrundstück und in den unmittelbar benachbarten Häusern bekannt gemacht (§ 356 GewO).
3. Bescheid. Die Anlage ist zu genehmigen, wenn Gefährdungen vermieden und Belästigungen auf ein zumutbares Maß beschränkt werden können, erforderlichenfalls mit Auflagen (§ 77 GewO). Ist das auch mit Auflagen nicht erreichbar, wird der Antrag abgewiesen.
4. Rechtsmittel. Erstinstanzliche Entscheidungen können beim Landesverwaltungsgericht angefochten werden.

Das vereinfachte Verfahren nach § 359b GewO wird unter anderem durchgeführt, wenn die Betriebsfläche 800 m² und der Maschinenanschlusswert 300 kW nicht übersteigen. Nachbarn haben dann nur eine eingeschränkte Parteistellung: Sie können sich innerhalb einer Frist von maximal drei Wochen zu den Projektunterlagen äußern und einwenden, dass die Voraussetzungen für das vereinfachte Verfahren nicht vorliegen.

Der rechtskräftige Bescheid muss grundsätzlich vor Errichtung und Betrieb der Anlage – also vor Baubeginn – vorliegen. Stempelgebühren und Bundesverwaltungsabgaben fallen im Betriebsanlagenrecht nicht an; Kosten nach anderen Vorschriften sind möglich. Spätere Änderungen brauchen eine Änderungsgenehmigung, wenn sie die geschützten Interessen berühren (§ 81 GewO). Änderungen, die das Emissionsverhalten gegenüber den Nachbarn nicht nachteilig beeinflussen, sind der Bezirkshauptmannschaft mit Plan- und Beschreibungsunterlagen lediglich anzuzeigen.

Zur Verfahrensdauer veröffentlicht das Land Vorarlberg ein Verfahrensmonitoring: 2025 wurden 71,9 Prozent der Betriebsanlagenverfahren der Bezirkshauptmannschaften innerhalb von zwölf Wochen abgeschlossen. Längere Verfahren betreffen laut Land fast ausschließlich Fälle mit externen Verzögerungsfaktoren wie komplexen Anforderungen an Gutachten, Einwendungen oder Antragsänderungen. Das ist eine Statistik, keine Aussage über ein einzelnes Projekt.

Quellen: USP – Ordentliches Verfahren, USP – Vereinfachtes Verfahren, § 359b GewO, Landeskommunikation Vorarlberg, 06.04.2026 · Stand: 15.10.2026

Die Betriebsanlagengenehmigung ersetzt die Baubewilligung nicht. Der Begriff Betriebsanlage wird im Gewerbe- und im Baurecht unterschiedlich verwendet; was baurechtlich gilt, ergibt sich aus dem jeweiligen Landesgesetz. Nach § 18 Vorarlberger Baugesetz bedürfen die Errichtung oder wesentliche Änderung von Gebäuden und die wesentliche Änderung ihrer Verwendung einer Baubewilligung. Baubehörde ist, soweit das Gesetz nichts anderes bestimmt, der Bürgermeister (§ 50 Baugesetz).

Die Bewilligung wird erteilt, wenn das Vorhaben nach Art, Lage, Umfang, Form und Verwendung den bau- und raumplanungsrechtlichen Vorschriften entspricht (§ 28 Baugesetz). Die betriebliche Nutzung muss also schon im Bauantrag zur Widmung passen. Ortsfeste Maschinen und sonstige ortsfeste technische Einrichtungen, die einer Bewilligung oder Anzeige nach gewerberechtlichen Vorschriften bedürfen, nimmt § 1 Baugesetz vom Baurecht aus – die Bestimmungen über die Energieeinsparung sind auf sie jedoch anzuwenden.

Gesonderte Genehmigungen nach bestimmten anderen Bundesgesetzen entfallen nach § 356b GewO; die Betriebsanlagengenehmigung gilt dann auch als diese Genehmigung – etwa für Erd- und Wasserwärmepumpen oder die Beseitigung von Dach-, Parkplatz- und Straßenwässern. Für Landesrecht gilt das nicht automatisch: Die Checklisten des Landes für gewerbebehördliche Verfahren weisen darauf hin, dass parallel unter anderem nach Wasserrecht, Baurecht oder Naturschutzrecht Bewilligungen einzuholen sein können. Sie gliedern die Projektunterlagen in Übersichtsplan im Maßstab 1:1000, Lageplan 1:500, Grundrisse sowie Schnitte und Ansichten 1:100, Betriebsbeschreibung, Emissionsangaben und Abfallwirtschaftskonzept (Stand der Checkliste: Jänner 2016). Wie der Bauantrag aufgebaut ist, erklärt der Ratgeber Baubewilligung in Vorarlberg.

Quellen: § 18 Baugesetz, § 28 Baugesetz, § 1 Baugesetz, § 356b GewO, Checklisten des Landes (PDF) · Stand: 15.10.2026

Den Flächenwidmungsplan erlässt die Gemeindevertretung durch Verordnung (§ 12 Raumplanungsgesetz). Bauflächen sind nach § 14 RPG in Kerngebiete, Wohngebiete, Mischgebiete und Betriebsgebiete eingeteilt. Für den Gewerbebau bedeutet das:

• Betriebsgebiet Kategorie I: für Betriebsanlagen, die keine wesentlichen Störungen für die Umgebung verursachen. Zulässig sind auch Wohnungen für die in Betrieben des Gebiets Beschäftigten sowie Gebäude für die Versorgung der dort arbeitenden Bevölkerung.
• Betriebsgebiet Kategorie II: vornehmlich für Betriebsanlagen, die in Kategorie I nicht errichtet werden dürfen. Nicht zulässig sind Wohnungen – ausgenommen betriebsnotwendige Wohnungen für Aufsichts- und Wartungspersonal, die in den Betrieb integriert sind –, Sport- und Freizeitanlagen und grundsätzlich Handel.
• Mischgebiet: Wohngebäude sowie sonstige Gebäude und Anlagen, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
• Kerngebiet: zentrale innerörtliche Lage, vornehmlich für Verwaltung, Handel, Bildungs-, Kultur- und Sozialeinrichtungen, sonstige Dienstleistungen und Wohnungen.
• Wohngebiet: für Wohngebäude; andere Gebäude nur, wenn das Wohnen und der Charakter als Wohngebiet nicht gestört werden.

Für Handel gelten Sonderregeln: Ein Einkaufszentrum im Sinne des § 15 RPG liegt etwa vor, wenn die Verkaufsfläche für sonstige Waren 600 m² oder für Waren wie Möbel, Baustoffe oder Fahrzeuge 1.500 m² übersteigt. Dafür braucht es eine besondere Widmung, die nur zulässig ist, wenn ein Landesraumplan sie in der Gemeinde für zulässig erklärt. Seveso-Betriebe dürfen nur in eigens festgelegten Zonen von Betriebsgebieten errichtet werden.

Wohnen und Gewerbe in einem Gebäude. Für Büroflächen kann die Betriebsanlagengenehmigung unter den Voraussetzungen der 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung entfallen; andere Nutzungen sind im Einzelfall zu prüfen. Baurechtlich darf ein Bauwerk keinen Verwendungszweck haben, der eine das ortsübliche Ausmaß übersteigende Belästigung der Nachbarn erwarten lässt; ob das zutrifft, ist unter Berücksichtigung der Flächenwidmung am Standort zu beurteilen (§ 8 Baugesetz). Umgekehrt gilt: Neue Bauwerke im Immissionsbereich eines rechtmäßig bestehenden Betriebs auf dem Nachbargrundstück dürfen keinen Verwendungszweck haben, der dort ortsunübliche Immissionen erwarten lässt. Wer Wohnungen neben einem Betrieb plant, muss das ebenso berücksichtigen wie umgekehrt.

Quellen: § 12 RPG, § 14 RPG, § 15 RPG, § 8 Baugesetz · Stand: 15.10.2026

Wird ein Bauwerk errichtet, müssen die erforderlichen Stellplätze für Kraftfahrzeuge samt Zu- und Abfahrten auf dem Baugrundstück oder höchstens 200 m entfernt außerhalb öffentlicher Verkehrsflächen vorhanden und rechtlich wie tatsächlich gesichert sein. Das gilt auch bei wesentlichen Änderungen der Verwendung, soweit zusätzlicher Bedarf entsteht (§ 12 Baugesetz). Die Mindestzahl regelt die Stellplatzverordnung des Landes, sofern nicht ein Bebauungsplan eine niedrigere Zahl festlegt:

• Produktionsbetriebe: mindestens 1 Pkw-Stellplatz je 5 Arbeitsplätze sowie 1,4 m² Fahrradabstellfläche je 5 Arbeitsplätze.
• Handelsbetriebe: mindestens 1 Stellplatz je 60 m² Verkaufsfläche bei Waren wie Möbeln oder Baustoffen, je 30 m² bei sonstigen Waren mit Lebensmitteln und je 40 m² ohne Lebensmittel.
• Andere Dienstleistungsbetriebe, etwa Büros: nach dem voraussichtlichen Bedarf.
• Gemischte Nutzungen: Die Stellplätze werden für jede Nutzung getrennt ermittelt; maßgeblich ist die Summe.
• Güterumschlag: Flächen, die bei starkem Güterumschlagverkehr für den Umschlag benötigt werden, dürfen nicht auf die Stellplätze angerechnet werden.

Ist die Schaffung von Stellplätzen auf dem Baugrundstück oder im Umkreis von 200 m unmöglich oder nur mit wirtschaftlich unvertretbarem Aufwand möglich, kann die Behörde Erleichterungen oder Ausnahmen gewähren. Die Gemeinde ist dann ermächtigt, durch Beschluss der Gemeindevertretung für jeden fehlenden Stellplatz einmalig eine Ausgleichsabgabe zu erheben (§ 13 Baugesetz). Ladezonen, Rangierflächen und Zufahrten gehören deshalb früh in den Lageplan.

Quellen: § 12 Baugesetz, § 13 Baugesetz, § 3 Stellplatzverordnung, § 5 Stellplatzverordnung · Stand: 15.10.2026

Bei der Genehmigung von Betriebsanlagen nach der Gewerbeordnung sind die Belange des Arbeitnehmerschutzes zu berücksichtigen (§ 93 ASchG): Die Anlage darf nur genehmigt werden, wenn sie den Arbeitnehmerschutzvorschriften entspricht, und dem Antrag sind eine Beschreibung der Arbeitsstätte mit Verzeichnis der Arbeitsmittel sowie Pläne und Skizzen anzuschließen. Für Arbeitsstätten, die wegen ihrer Betriebseinrichtungen, Arbeitsmittel, Arbeitsstoffe oder Arbeitsverfahren in besonderem Maße eine Gefährdung der Arbeitnehmer bewirken können, sieht § 92 ASchG eine Arbeitsstättenbewilligung vor. Die Arbeitsstättenverordnung legt Mindestwerte fest, die schon den Entwurf bestimmen:

• Raumhöhe: Arbeitsräume brauchen eine lichte Höhe von mindestens 3,0 m. Bei Arbeiten mit geringer körperlicher Belastung ohne erschwerende Bedingungen genügen 2,8 m bei einer Bodenfläche von 100 m² bis 500 m² und 2,5 m bei einer Bodenfläche bis 100 m² (§ 23 AStV).
• Bodenfläche: mindestens 8,0 m² für eine Arbeitnehmerin oder einen Arbeitnehmer, plus jeweils mindestens 5,0 m² für jede weitere Person (§ 24 AStV).
• Tageslicht: Lichteintrittsflächen von insgesamt mindestens 10 % der Bodenfläche, die direkt ins Freie führen. Ausnahmen gelten etwa für Räume, deren Nutzungsart dem Eintritt von Tageslicht entgegensteht (§ 25 AStV).

Diese Werte beeinflussen Geschosshöhen, Fassadenöffnungen und Raumtiefen und damit die Kubatur des Gebäudes. Sie sollten vor der Einreichplanung mit dem künftigen Betreiber abgestimmt sein, weil Bauantrag und Betriebsanlagenantrag dieselben Räume beschreiben.

Quellen: § 92 ASchG, § 93 ASchG, § 23 AStV, § 24 AStV, § 25 AStV · Stand: 15.10.2026

Dem Bauantrag ist in Vorarlberg der Energieausweis anzuschließen, sofern keine Ausnahme besteht; er ist jedenfalls auch elektronisch zu übermitteln (§ 1 Baueingabeverordnung). Für Nicht-Wohngebäude der Gebäudekategorien 1 bis 12 nach Punkt 3 der OIB-Richtlinie 6 regelt § 4 Abs. 3 Baueingabeverordnung den Mindestinhalt, darunter Rechenergebnisse zum LEK-Wert, zum Heizwärmebedarf und zum Endenergiebedarf.

Die energetischen Anforderungen ergeben sich aus der Bautechnikverordnung. Sie verweist auf die OIB-Richtlinie 6 „Energieeinsparung und Wärmeschutz“, Ausgabe April 2019, mit Vorarlberger Abweichungen; für den Neubau von Nicht-Wohngebäuden legt § 41 BTV eigene Anforderungen an Transmissionswärmeverluste, Primärenergiebedarf und Kohlendioxidemissionen fest. Energieausweise dürfen nur qualifizierte und unabhängige Personen ausstellen (§ 5 Baueingabeverordnung).

Weisen in einem Gebäude mehr als 500 m² konditionierter Brutto-Grundfläche starken Publikumsverkehr auf, sind die beiden ersten Seiten eines vorhandenen Energieausweises an gut sichtbarer Stelle auszuhängen, zum Beispiel beim Haupteingang (§ 42 BTV). Bei Verkaufs- und Kundenflächen sollte das in der Planung des Eingangsbereichs berücksichtigt werden.

Quellen: § 1 Baueingabeverordnung, § 4 Baueingabeverordnung, § 41 Bautechnikverordnung, § 42 Bautechnikverordnung · Stand: 15.10.2026

1. Widmung prüfen. Flächenwidmung und Bebauungsplan bei der Gemeinde erfragen: Passt die geplante Nutzung zu Betriebsgebiet, Mischgebiet oder Kerngebiet?
2. Betrieb beschreiben. Tätigkeit, Maschinen mit Anschlussleistung, Betriebszeiten, An- und Ablieferungen, gelagerte Stoffe und Zahl der Arbeitsplätze festhalten.
3. Verfahren klären. Genehmigungsfrei, vereinfachtes oder ordentliches Verfahren? Im Zweifel eine Feststellung nach § 358 GewO beantragen.
4. Nachbarn und Emissionen. Lärm, Gerüche, Abluft und Verkehr bewerten; Eigentümer der angrenzenden Grundstücke für den Antrag erheben.
5. Stellplätze und Logistik. Mindestzahl nach Stellplatzverordnung, Fahrradabstellflächen, Zufahrt und Ladezonen einplanen.
6. Arbeitsräume. Raumhöhen, Bodenflächen und Tageslicht nach Arbeitsstättenverordnung in den Entwurf übernehmen.
7. Energie und Haustechnik. Energieausweis für das Nicht-Wohngebäude beauftragen; die Lage von Lüftungs- und Kühlgeräten auch im Hinblick auf die Genehmigungsfreistellung prüfen.
8. Wasser und Abwasser. Dach- und Parkplatzwässer, Abwassereinleitung und Wärmepumpen klären; bestimmte wasserrechtliche Tatbestände werden nach § 356b GewO im Betriebsanlagenverfahren mitbehandelt.
9. Unterlagen abstimmen. Pläne für Bauantrag und Betriebsanlagenantrag aus einem Planstand ableiten, damit beide Verfahren dasselbe Gebäude beschreiben.

Viele Beteiligte bedeuten viele Schnittstellen. Wie sich Generalunternehmer und Einzelvergabe dabei unterscheiden, zeigt der Ratgeber Generalunternehmer oder Einzelvergabe?

Zusammenstellung auf Basis der auf dieser Seite genannten Rechtsquellen · Stand: 15.10.2026

Die CM Baumanagement GmbH in Feldkirch ist Generalunternehmer in Vorarlberg. Neubauten begleiten wir von der Grundstücksanalyse bis zum Einzug – für Einfamilienhaus, Wohnbau und Gewerbe. Sie haben einen Vertrag und einen Ansprechpartner; wir koordinieren alle beteiligten Firmen und Fachleute. Zur Planungsphase gehören Behördenweg, Ausführungsplan und die Koordination aller Gewerke, während der Bauzeit übernimmt der Generalunternehmer die Kommunikation mit den Behörden. Ein Beispiel für gemischte Nutzung ist ein Mehrfamilienhaus in Hard mit 8 Wohnungen und 1 Büroeinheit (Neubau, Projekt in der Umsetzung). Erstgespräch anfragen.

• Gewerbeordnung 1994, § 74 (RIS)
• Gewerbeordnung 1994, § 77 (RIS)
• Gewerbeordnung 1994, § 81 (RIS)
• Gewerbeordnung 1994, § 333 (RIS)
• Gewerbeordnung 1994, § 353 (RIS)
• Gewerbeordnung 1994, § 356 (RIS)
• Gewerbeordnung 1994, § 356b (RIS)
• Gewerbeordnung 1994, § 358 (RIS)
• Gewerbeordnung 1994, § 359b (RIS)
• 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung, § 1 (RIS)
• 2. Genehmigungsfreistellungsverordnung, § 2 (RIS)
• Unternehmensserviceportal: Betriebsanlagen – Ordentliches Genehmigungsverfahren
• Unternehmensserviceportal: Betriebsanlagen – Vereinfachtes Genehmigungsverfahren
• oesterreich.gv.at: Betriebsanlagen
• oesterreich.gv.at: Begriffslexikon Betriebsanlage
• Land Vorarlberg: Gewerbliche Betriebsanlagen
• Land Vorarlberg: Checklisten für gewerbebehördliche Betriebsanlagengenehmigungen (PDF)
• Landeskommunikation Vorarlberg: Verfahrensmonitoring Betriebsanlagen, 06.04.2026
• Vorarlberger Baugesetz, § 1 (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz, § 8 (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz, § 12 (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz, § 13 (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz, § 18 (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz, § 28 (RIS)
• Vorarlberger Baugesetz, § 50 (RIS)
• Vorarlberger Raumplanungsgesetz, § 12 (RIS)
• Vorarlberger Raumplanungsgesetz, § 14 (RIS)
• Vorarlberger Raumplanungsgesetz, § 15 (RIS)
• Stellplatzverordnung, § 3 (RIS)
• Stellplatzverordnung, § 5 (RIS)
• ArbeitnehmerInnenschutzgesetz, § 92 (RIS)
• ArbeitnehmerInnenschutzgesetz, § 93 (RIS)
• Arbeitsstättenverordnung, § 23 (RIS)
• Arbeitsstättenverordnung, § 24 (RIS)
• Arbeitsstättenverordnung, § 25 (RIS)
• Baueingabeverordnung, § 1 (RIS)
• Baueingabeverordnung, § 4 (RIS)
• Baueingabeverordnung, § 5 (RIS)
• Bautechnikverordnung, § 41 (RIS)
• Bautechnikverordnung, § 42 (RIS)

Stand: 15.10.2026

• Baubewilligung in Vorarlberg
• Generalunternehmer oder Einzelvergabe?
• Generalunternehmer Vorarlberg
• Fakten zur CM Baumanagement GmbH
• Generalunternehmer Feldkirch
• Ratgeber: alle Themen